Trasformare un sottotetto in abitazione è spesso considerato uno degli interventi edilizi più semplici da realizzare, soprattutto quando il volume esiste già. Nella pratica, però, basta modificare le aperture o cambiare il rapporto con gli edifici vicini per entrare in un terreno molto delicato dal punto di vista urbanistico. È proprio quello che emerge dalla sentenza n. 2320/2026 del TAR Lombardia, che ha affrontato un caso di recupero sottotetto con nuove finestrature e problemi legati alle distanze legali tra edifici.

La decisione è interessante perché non si limita a confermare il rigetto di una SCIA edilizia, ma chiarisce anche un principio fondamentale: il recupero di un immobile esistente non consente automaticamente di derogare alle regole sulle distanze previste dal DM 1444/1968. E il punto diventa ancora più importante quando vengono create nuove aperture o ampliate quelle già presenti.

Quante volte, infatti, un intervento viene considerato “minore” soltanto perché interessa un sottotetto già esistente? E quando una nuova finestra può trasformarsi in una violazione urbanistica vera e propria?

Il caso esaminato dal TAR Lombardia

La vicenda nasce dalla presentazione di una SCIA alternativa al permesso di costruire relativa al recupero abitativo di un sottotetto all’interno di un immobile originariamente destinato ad attività produttiva. Il progetto prevedeva diversi interventi: cambio di destinazione d’uso, modifica interna degli spazi, apertura di nuove finestre e realizzazione di nuove superfici vetrate.

Durante l’istruttoria, però, il Comune ha rilevato una criticità molto precisa: le nuove aperture previste dal progetto non rispettavano la distanza minima di 10 metri rispetto all’edificio vicino. In particolare, secondo le verifiche tecniche effettuate dall’amministrazione, tra una delle nuove pareti finestrate e il fabbricato confinante esisteva una distanza di circa 6 metri, quindi inferiore al limite previsto dalla normativa nazionale.

Da qui è arrivata la diffida comunale a non eseguire le opere, successivamente confermata dal TAR Lombardia. Ed è proprio su questo passaggio che la sentenza diventa estremamente utile anche al di fuori del singolo caso concreto. Il giudice amministrativo, infatti, coglie l’occasione per ribadire un orientamento ormai consolidato: le distanze previste dal DM 1444/1968 hanno carattere inderogabile e continuano ad applicarsi anche negli interventi di recupero edilizio.

Molti proprietari, infatti, ritengono che intervenire su un volume già esistente consenta una maggiore libertà progettuale.

In realtà non è così.

Quando il progetto modifica il rapporto tra edificio e contesto circostante — ad esempio attraverso nuove finestre, porte-finestre o grandi vetrate — entrano immediatamente in gioco le regole sulle distanze legali.

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Perché il limite dei 10 metri è così importante

Uno degli aspetti più interessanti della sentenza riguarda proprio la natura delle distanze tra edifici. Il TAR Lombardia ricorda infatti che il limite dei 10 metri previsto dall’articolo 9 del DM 1444/1968 non è una semplice regola tecnica comunale, ma una disposizione considerata fondamentale per tutelare interessi pubblici come salubrità, sicurezza e qualità degli spazi urbani.

Tradotto in termini pratici, significa che questa distanza non serve soltanto a evitare conflitti tra vicini, ma ha una funzione molto più ampia: garantire aria, luce e condizioni abitative adeguate tra edifici che si fronteggiano. Proprio per questo motivo la giurisprudenza, da anni, considera il limite sostanzialmente inderogabile nella maggior parte dei casi.

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La parte più utile della sentenza, però, è un’altra. Il TAR chiarisce che il problema non riguarda esclusivamente la costruzione di un nuovo edificio. Anche un intervento su un immobile esistente può far scattare il rispetto pieno delle distanze se vengono introdotti elementi edilizi nuovi o modifiche significative alle aperture già presenti.

Nel caso analizzato dai giudici, il progetto prevedeva finestre molto più ampie rispetto a quelle originarie e nuove aperture sui prospetti dell’edificio. Secondo il TAR, questo cambiava concretamente il rapporto tra i fabbricati e rendeva quindi obbligatorio il rispetto della distanza minima prevista dalla normativa statale.

Ed è proprio qui che molti interventi rischiano di diventare problematici. Dal punto di vista del proprietario può sembrare una semplice sostituzione di finestre. Dal punto di vista urbanistico, invece, l’ampliamento di una superficie finestrata può essere considerato un nuovo elemento edilizio capace di incidere direttamente sulle distanze legali.

Il recupero del sottotetto non basta a superare i vincoli urbanistici

Uno dei messaggi più importanti che emerge dalla sentenza è probabilmente anche quello meno conosciuto fuori dagli ambienti tecnici: il recupero di un sottotetto non rappresenta una sorta di “corsia preferenziale” capace di superare automaticamente i limiti urbanistici esistenti.

Negli ultimi anni molti interventi di recupero abitativo sono stati incentivati dalle normative regionali, soprattutto con l’obiettivo di limitare il consumo di suolo e favorire il riutilizzo del patrimonio edilizio già esistente. Questo ha portato tanti proprietari a pensare che intervenire su un volume già presente sia molto più semplice rispetto a una nuova costruzione.

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La sentenza del TAR Lombardia, invece, ricorda che il recupero edilizio resta comunque soggetto al rispetto delle norme fondamentali dell’ordinamento urbanistico. E tra queste rientrano pienamente le distanze tra pareti finestrate.

Il punto è particolarmente delicato perché molti progetti di recupero sottotetto prevedono inevitabilmente interventi destinati a rendere abitabili gli spazi: nuove finestre, abbaini, lucernari più ampi, porte-finestre o aperture panoramiche. Sono modifiche quasi necessarie per garantire illuminazione e aerazione ai nuovi ambienti abitativi.

Tuttavia, proprio questi interventi possono trasformarsi nell’elemento che rende illegittimo il progetto. Più aumenta la superficie finestrata, infatti, più cambia il rapporto con gli edifici circostanti. E quando la distanza minima non viene rispettata, il Comune può intervenire bloccando l’opera anche se il volume edilizio era già esistente.

È un passaggio molto importante anche per comprendere un errore frequente nella pratica: concentrarsi esclusivamente sulla volumetria e sottovalutare invece l’impatto urbanistico delle aperture. In realtà, sotto il profilo delle distanze legali, una grande vetrata può diventare molto più problematica di una semplice modifica interna degli spazi.

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Quando una finestra diventa “nuova” anche se esisteva già

Uno degli aspetti più interessanti dalla sentenza n. 2320/2026 del TAR Lombardia riguarda un tema che spesso genera confusione anche tra i proprietari: quando una modifica alle aperture esistenti può essere considerata, di fatto, una nuova finestratura?

Nel caso analizzato dal TAR, il progetto non prevedeva soltanto l’inserimento di nuove aperture, ma anche la sostituzione di finestre molto più piccole con ampie superfici vetrate. Ed è proprio questo passaggio che ha avuto un peso decisivo nella valutazione del giudice amministrativo.

La sentenza spiega infatti che non conta soltanto la presenza originaria di una finestra. Occorre valutare anche:

  • dimensioni dell’apertura;
  • impatto visivo verso gli edifici vicini;
  • modifica del prospetto;
  • incremento della superficie finestrata;
  • cambiamento del rapporto tra i fabbricati.

In pratica, sostituire una piccola apertura con una grande vetrata non viene considerato sempre un intervento neutro. Anzi, sotto il profilo urbanistico può equivalere alla creazione di un nuovo elemento edilizio, soprattutto quando aumenta sensibilmente l’affaccio verso l’immobile confinante.

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Questo principio è molto importante perché nella pratica quotidiana molti interventi vengono sottovalutati proprio durante la fase progettuale iniziale. Ci si concentra sulle opere interne, sulla distribuzione degli spazi o sul recupero della volumetria, mentre le aperture vengono considerate modifiche secondarie.

La sentenza, invece, dimostra l’esatto contrario: una finestra può diventare l’elemento decisivo per la legittimità o meno dell’intero intervento edilizio.

Ed è anche il motivo per cui, nei contesti urbani più densi, i tecnici devono prestare particolare attenzione allo studio dei prospetti e alle distanze reali tra gli edifici già nelle prime fasi del progetto. Un errore di valutazione su questo aspetto rischia infatti di compromettere l’intera pratica edilizia, anche quando il resto dell’intervento risulta conforme.