Presentare più domande di condono per le singole unità di uno stesso edificio non consente di moltiplicare i limiti volumetrici. Se il fabbricato deriva da un disegno edilizio unitario e le istanze sono riconducibili allo stesso centro sostanziale d’interessi, il Comune deve considerare l’opera nel suo complesso.

Lo ha ribadito il TAR Lazio con la sentenza n. 14246/2026, respingendo il ricorso contro il diniego di sei istanze relative a un unico edificio residenziale. La volumetria complessiva accertata era pari a 1.562,70 metri cubi, molto superiore ai 600 metri cubi ammessi dalla disciplina laziale applicabile agli immobili non adibiti a prima casa. Il rigetto era giustificato anche da un secondo elemento: alla data rilevante il fabbricato risultava ancora privo delle tamponature perimetrali e, quindi, non poteva considerarsi ultimato ai fini del condono.

Sei domande per sei unità dello stesso edificio

La vicenda riguardava un fabbricato residenziale articolato su tre livelli e composto da sei unità abitative. Nel dicembre 2004 erano state presentate sei domande di condono, formalmente riferite alle diverse porzioni dell’edificio e sottoscritte da componenti dello stesso nucleo familiare.

Il Comune aveva inizialmente negato la sanatoria perché l’opera non risultava ultimata entro il termine previsto e superava la volumetria consentita. Un precedente giudizio aveva però annullato alcuni dinieghi: l’amministrazione non aveva spiegato in modo sufficientemente preciso come fosse riuscita a calcolare il volume di una costruzione che, durante il sopralluogo, appariva priva delle tamponature esterne.

Il Comune riaprì quindi l’istruttoria. Questa volta utilizzò anche gli elaborati tecnici depositati dagli stessi richiedenti con le domande e con una successiva richiesta di completamento. Da quei documenti risultavano la configurazione progettata delle unità e una volumetria totale di 1.562,70 metri cubi. Nel 2022 furono emessi nuovi dinieghi, poi impugnati davanti al TAR.

Il limite di 600 metri cubi valeva per l’intera costruzione

Il caso rientrava nel terzo condono, disciplinato dall’articolo 32 del DL 269/2003, convertito dalla Legge 326/2003, e dalla Legge regionale Lazio 12/2004. Quest’ultima, per le nuove costruzioni residenziali non conformi agli strumenti urbanistici, ha previsto limiti più restrittivi in funzione dell’utilizzo come prima casa.

Situazione prevista dalla legge laziale Limite per singola domanda Limite dell’intera nuova costruzione
Unità adibita a prima casa nel Comune di residenza 450 m³ 900 m³
Unità non adibita a prima casa nel Comune di residenza 300 m³ 600 m³

Nel giudizio non si trattava di prime abitazioni. Non bastava dunque che ciascuna richiesta restasse, considerata isolatamente, entro 300 metri cubi: l’edificio completo non poteva superare 600 metri cubi. Con 1.562,70 metri cubi dichiarati negli elaborati, il limite complessivo era ampiamente oltrepassato.

Questi valori non devono essere trasformati in una regola nazionale valida per ogni pratica. L’articolo 32 del DL 269/2003 contiene i limiti generali del terzo condono, mentre le Regioni hanno disciplinato condizioni e modalità di attuazione nei rispettivi territori. Per esaminare una domanda pendente bisogna quindi individuare la legge di condono invocata, la disciplina regionale applicabile, la destinazione dell’opera e la situazione esistente alla data limite.

Advertisement - Pubblicità

Perché le sei istanze sono state considerate insieme

Il TAR ha richiamato l’orientamento secondo cui l’abuso deve essere identificato guardando all’unitarietà dell’immobile o del complesso immobiliare e al disegno con cui è stato realizzato. La suddivisione in appartamenti e la presentazione di richieste separate non sono decisive quando tutte le operazioni fanno capo, nella sostanza, allo stesso centro d’interessi.

Nel caso esaminato, le sei unità appartenevano a un unico edificio e la documentazione ne descriveva la consistenza complessiva. Le domande, pur formalmente distinte, erano state presentate dal proprietario e da suoi familiari. Considerarle come sei costruzioni autonome avrebbe permesso di aggirare il limite massimo stabilito dalla legge regionale.

La sentenza non afferma che più domande siano sempre vietate. La verifica cambia quando esistono opere realmente autonome, proprietà distinte e una suddivisione non creata per eludere la soglia. Non basta però un frazionamento catastale, una ripartizione di fatto o l’intestazione formale a soggetti diversi: servono elementi capaci di dimostrare che non si è di fronte a un’unica iniziativa edificatoria abusiva.

I principali aspetti da ricostruire sono:

  • quando e attraverso quale progetto è nato il fabbricato;
  • se struttura, accessi, impianti e volumetria appartengono a un intervento unitario;
  • chi possedeva l’immobile e chi aveva interesse alla sanatoria al momento delle domande;
  • quando è avvenuta la divisione materiale, catastale e giuridica delle unità;
  • se le istanze separate descrivono opere realmente autonome oppure parti del medesimo edificio.

Il numero delle schede catastali, da solo, non determina il numero delle costruzioni condonabili. Il catasto svolge principalmente una funzione fiscale e non sostituisce la valutazione urbanistica del Comune.

Il precedente diniego era stato annullato, ma il Comune poteva riesaminare la pratica

Un passaggio importante riguarda gli effetti del precedente giudizio favorevole ai richiedenti. Il Consiglio di Stato aveva annullato alcuni dinieghi per difetto di istruttoria e motivazione: mancavano dati sufficienti a comprendere come fosse stata determinata la volumetria di un fabbricato senza tamponature.

Quell’annullamento non aveva però dichiarato condonabili le opere. Imponeva al Comune di svolgere un’istruttoria attendibile e di spiegare la propria conclusione. Nella nuova fase l’amministrazione ricavò le dimensioni dagli elaborati presentati dagli interessati, nei quali l’edificio era rappresentato con le chiusure perimetrali e con i volumi delle singole unità.

Per il TAR, la nuova motivazione aveva superato il vizio rilevato in precedenza. I dinieghi del 2022 non erano la semplice ripetizione degli atti annullati: poggiavano su una ricostruzione tecnica più precisa e su documenti provenienti dagli stessi richiedenti.

Questo distingue l’annullamento per un difetto procedurale dall’accertamento definitivo del diritto al condono. Nel primo caso l’amministrazione può riesaminare la domanda e adottare un nuovo diniego, purché rispetti quanto stabilito dal giudice e non riproduca la medesima istruttoria carente.

Advertisement - Pubblicità

Un edificio senza tamponature può considerarsi ultimato?

Per il terzo condono le opere dovevano risultare ultimate entro il 31 marzo 2003. La disciplina richiama il criterio dell’articolo 31, secondo comma, della Legge 47/1985: per gli edifici, l’ultimazione richiede l’esecuzione del rustico e il completamento della copertura; per le opere interne o non destinate alla residenza rileva invece il completamento funzionale.

Il concetto di rustico non coincide con il solo telaio strutturale. In via ordinaria comprende anche le tamponature perimetrali necessarie a definire l’involucro e la volumetria fondamentale dell’edificio. Le finiture, gli impianti e molte opere interne possono ancora mancare, ma sagoma e volume devono essere riconoscibili e non ulteriormente modificabili attraverso il completamento.

Nel caso deciso dal TAR, durante il sopralluogo del marzo 2008 il complesso era ancora privo delle tamponature perimetrali, nonostante nelle domande fosse stata dichiarata come data di fine lavori il 30 dicembre 1999. La circostanza ha sostenuto il diniego: una struttura in cemento armato ancora aperta non dimostrava che il fabbricato fosse stato ultimato nei termini richiesti.

Neppure la successiva richiesta di completamento poteva colmare il requisito mancante alla data limite. La procedura prevista dall’articolo 35 della Legge 47/1985 consente, a determinate condizioni, opere di completamento su un manufatto già condonabile; non permette di rendere condonabile dopo la scadenza una costruzione che allora non era ancora ultimata.

Quali documenti pesano nella verifica della volumetria

La decisione mostra che il Comune può ricostruire consistenza e stato dell’opera utilizzando l’intero fascicolo: domande di condono, elaborati grafici, perizie, fotografie, dichiarazioni sostitutive, documentazione catastale, verbali di sopralluogo e successive istanze di completamento.

Le dichiarazioni del richiedente non vincolano l’amministrazione quando sono smentite dai rilievi. Possono però essere utilizzate contro la tesi sostenuta in giudizio se gli elaborati depositati indicano superfici e volumi incompatibili con i limiti invocati.

Prima di sollecitare la definizione di una vecchia pratica è quindi opportuno ricostruire esattamente ciò che fu dichiarato. Un tecnico dovrebbe confrontare il progetto allegato alla domanda con lo stato rilevabile alla data limite e con quello attuale, distinguendo le opere originarie dagli interventi successivi. È particolarmente rischioso presentare nuovi calcoli senza verificare quelli già presenti nel fascicolo comunale.

Il TAR conferma entrambi i motivi del diniego

Con la sentenza n. 14246/2026, pubblicata l’11 agosto 2026, il TAR Lazio, Sezione Quarta Ter, ha respinto il ricorso. I nuovi provvedimenti comunali erano adeguatamente motivati e avevano correttamente valutato l’edificio come un complesso unitario.

Le sei domande non potevano essere utilizzate per moltiplicare la soglia volumetrica: i 1.562,70 metri cubi complessivi superavano il massimo di 600 metri cubi previsto nel Lazio per una nuova costruzione non destinata a prima casa. In modo autonomo, la mancanza delle tamponature confermava che l’opera non risultava ultimata nei termini del condono.

Il diniego non dipende quindi dal solo numero delle istanze o dall’appartenenza dei richiedenti alla stessa famiglia. Contano l’unitarietà sostanziale dell’intervento, la titolarità reale degli interessi, la volumetria dell’intera costruzione e lo stato effettivo dei lavori alla data richiesta dalla legge.

Fonti

Allegato riservato
Scarica la sentenza n. 14246/2026 del TAR Lazio

TAR-Lazio-sentenza-14246-2026.pdf - 28,6 KB

Scarica PDF Il PDF viene reso disponibile dopo l'accesso gratuito al sito.