La percentuale prevista dal Salva Casa non si applica a una superficie scelta liberamente: per verificare una tolleranza edilizia bisogna ricostruire il titolo che ha autorizzato l’intervento e individuare la parte dell’immobile interessata. Anche il Comune, quando ritira un titolo già rilasciato, deve distinguere correttamente le diverse procedure e consentire agli interessati di partecipare.

È il quadro che emerge dalla sentenza del TAR Campania, Napoli, Sezione II, n. 5874 del 22 ottobre 2026. Il Tribunale ha annullato due provvedimenti di ritiro di un permesso e la successiva ordinanza di demolizione, rilevando errori nella motivazione e nella gestione del procedimento.

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Il titolo ottenuto dopo il Salva Casa e poi ritirato

La controversia riguardava una palazzina suddivisa in più unità, sulla quale il Comune aveva contestato ampliamenti dei balconi e dei terrazzi, alcuni locali aggiuntivi e una struttura sul lastrico destinata a voliera.

Dopo un primo procedimento di sanatoria e un precedente ordine di demolizione, i proprietari avevano ottenuto nell’agosto 2024 un titolo che teneva conto delle nuove disposizioni sulle tolleranze. Il precedente contenzioso era così diventato improcedibile.

Nel gennaio 2025 il Comune ha però ritirato il permesso, sostenendo che non fossero state applicate le somme dovute per la sanatoria. Un mese dopo ha aggiunto altre ragioni: un presunto errore nel calcolo delle superfici e la qualificazione della voliera come nuovo volume. È poi arrivata una nuova ingiunzione a demolire.

Tolleranze e sanatoria non hanno gli stessi presupposti

Il primo errore individuato dal TAR riguarda il rapporto tra gli articoli 34-bis e 36-bis del Testo Unico Edilizia. Le tolleranze costruttive, quando ricorrono le condizioni di legge, non costituiscono violazioni edilizie. L’accertamento di conformità per determinate difformità e variazioni essenziali segue invece una procedura distinta, che prevede un’oblazione.

Secondo il Tribunale, il Comune aveva confuso i due regimi, richiamando il pagamento previsto dall’articolo 36-bis senza chiarire adeguatamente il rapporto con le tolleranze riconosciute nel titolo. La motivazione non poteva quindi sostenere il ritiro nella forma adottata.

La distinzione è importante anche per il proprietario: un intervento deve prima essere qualificato correttamente. Non ogni opera può essere trattata come tolleranza e non ogni pratica collegata al Salva Casa comporta lo stesso pagamento.

Quale superficie usare per individuare la tolleranza

Nel caso era in discussione la soglia del 4%, prevista per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 su unità con superficie utile compresa tra 100 e 300 metri quadrati. Il Comune riteneva che nel calcolo fosse stata conteggiata erroneamente la scala comune a ogni piano.

Il TAR ha censurato quella motivazione richiamando il comma 1-ter dell’articolo 34-bis: il riferimento è la superficie assentita dal titolo che ha abilitato l’intervento, senza far dipendere il calcolo dai frazionamenti eseguiti successivamente.

Il Collegio ha inoltre ricordato che lo scostamento va rapportato alla porzione o unità interessata e alle relative misure progettuali. La decisione non autorizza quindi a utilizzare indiscriminatamente la superficie dell’intero palazzo per compensare una difformità del singolo appartamento, né stabilisce una regola generale per conteggiare sempre le scale comuni.

Le nuove ragioni richiedevano il confronto con i proprietari

Il provvedimento di febbraio, pur chiamato integrazione, introduceva motivazioni diverse da quelle di gennaio. Il TAR lo ha ricondotto alla convalida di un atto, soggetta alle garanzie del procedimento.

Gli interessati dovevano poter discutere le nuove contestazioni prima della decisione definitiva. L’atto non poteva funzionare contemporaneamente da comunicazione di avvio e da conclusione del procedimento: questo vizio è stato considerato già sufficiente per l’accoglimento.

La valutazione della voliera e l’esito del ricorso

Il Tribunale ha esaminato anche la struttura destinata agli uccelli, qualificandola nel caso concreto come intervento riconducibile all’edilizia libera, e non come volume abitabile. È una valutazione legata alle caratteristiche dell’opera esaminata, che non rende automaticamente libera qualsiasi struttura chiusa collocata su un terrazzo.

Caduti i provvedimenti sul titolo, è stata annullata anche la successiva demolizione. Per chi deve regolarizzare un immobile, la verifica resta documentale e tecnica: titolo originario, epoca e natura delle opere, misure progettuali e procedura effettivamente applicabile.

Per approfondire il diverso percorso di sanatoria è disponibile la guida all’accertamento di conformità edilizia, con requisiti e limiti.

Fonti e riferimenti

Allegato riservato
TAR Campania, Napoli, Sezione II, sentenza 5874/2026 del 22 ottobre 2026 — testo integrale riservato

Sentenza-5874-2026-consultazione.pdf - 78,0 KB

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