Permesso in area vincolata: l’ok paesaggistico non fa scattare il silenzio-assenso

Ottenere l’autorizzazione paesaggistica non significa poter considerare automaticamente rilasciato anche il permesso di costruire dopo un certo numero di giorni. In un’area vincolata, i due controlli restano distinti e il silenzio dell’ufficio edilizia non produce necessariamente il risultato atteso dal richiedente.

Lo chiarisce il TAR Lazio, Sezione II bis, con la sentenza n. 16541 del 20 ottobre 2026. Il caso presenta però un secondo passaggio altrettanto importante: il giudice esclude il titolo tacito, ma annulla comunque il diniego comunale per una diversa ragione.

La domanda per un edificio residenziale

La controversia riguardava un lotto a Roma sul quale era stata presentata nel 2012 una domanda per costruire un edificio residenziale. La pratica aveva attraversato integrazioni documentali, cambiamenti nella proprietà e l’acquisizione dei necessari atti paesaggistici.

Nel marzo 2024 era arrivata l’autorizzazione riferita a tutte le particelle interessate dal progetto. La società riteneva che, trascorsi novanta giorni da quell’assenso, si fosse formato anche il permesso edilizio per silenzio-assenso.

Roma Capitale aveva invece comunicato i motivi ostativi e, nel febbraio 2025, adottato un diniego espresso. Il ricorso chiedeva sia l’annullamento di tale provvedimento sia l’accertamento dell’esistenza del titolo tacito.

Perché il via libera non avviava il termine invocato

Il TAR ha richiamato l’eccezione prevista dall’articolo 20, comma 8, del DPR 380/2001 per gli immobili interessati dai vincoli indicati dalla norma. Nella vicenda, l’esistenza del vincolo paesaggistico era pacifica.

Il rilascio dell’autorizzazione non consentiva quindi di considerare quel giorno come l’inizio del termine per ottenere tacitamente il permesso. Il giudice ha escluso anche la ricostruzione di un titolo silenzioso già formatosi, ma con efficacia sospesa in attesa dell’assenso paesaggistico.

La pronuncia non afferma che l’autorizzazione sia inutile: essa risponde a un controllo autonomo. Esclude invece che, nel caso esaminato, possa trasformare il successivo silenzio comunale nel permesso richiesto.

Il ricorso non finiva con questo rigetto

La società aveva contestato anche il merito del diniego. Il Comune sosteneva che il lotto avesse già esaurito la capacità edificatoria e richiamava vecchi atti d’obbligo collegati a precedenti licenze.

Il TAR ha esaminato la successione documentale risalente agli anni Settanta e i provvedimenti successivi. Un impegno alla cessione delle aree era stato dichiarato decaduto nel 2019, con retrocessione ai proprietari.

Quanto agli altri obblighi richiamati, il giudice ha rilevato che le licenze del 1973 erano state assorbite da un nuovo titolo del 1974. L’atto d’obbligo collegato a quest’ultimo non riproduceva il vincolo sul lotto.

Gli atti precedenti non possono essere letti isolatamente

Per la decisione conta il rapporto tra l’obbligo e il titolo edilizio cui era funzionale. In questa sequenza, i vecchi impegni non conservavano l’efficacia attribuita loro dal diniego.

Il Comune non poteva quindi limitarsi a richiamare documenti più risalenti senza confrontarli con il nuovo assetto dei titoli e con la determinazione già adottata nel 2019. È questa censura sul merito a determinare l’accoglimento del ricorso.

Non ne deriva che ogni variante estingua qualsiasi obbligo pregresso: l’esito riguarda il contenuto e la relazione dei documenti concretamente esaminati dal Collegio.

Annullamento del diniego, non permesso già ottenuto

La conclusione tiene insieme due risultati: il permesso non si era formato tacitamente, ma il diniego era illegittimo per un’altra ragione. Roma Capitale deve rideterminarsi sulla domanda rispettando i criteri indicati nella sentenza.

Non si tratta dunque di un permesso rilasciato direttamente dal giudice. Per il richiedente resta decisiva la nuova valutazione amministrativa, nella quale la ricostruzione dei titoli e degli obblighi non potrà ignorare quanto accertato dal TAR.

Fonti e riferimenti

• Normattiva — DPR 380/2001, articolo 20, testo del marzo 2024: procedimento per il permesso di costruire.