Superfici condonate e ricostruzione: quanto contano i titoli edilizi successivi

Per valutare una ricostruzione che utilizza superfici in passato condonate non basta fermarsi al vecchio provvedimento di sanatoria. Nel caso esaminato dal TAR Lombardia sono risultati decisivi anche i titoli edilizi successivi, che avevano già trasformato l’immobile e si erano consolidati nel tempo.

La sentenza del TAR Lombardia, Milano, Sezione II, n. 4716 del 21 ottobre 2026 ha respinto il ricorso di un condominio e di altri interessati contro un progetto edilizio. Tra le contestazioni figurava proprio il recupero di superfici oggetto di un condono del 1995.

La trasformazione contestata a Milano

La controversia riguardava un intervento di demolizione e ricostruzione di un fabbricato preesistente a destinazione terziaria. Il progetto prevedeva una nuova palazzina residenziale, spazi commerciali e locali interrati di servizio.

La prima pratica era una SCIA alternativa al permesso di costruire, presentata nel 2022. Nel 2024 era stata poi depositata una domanda di permesso in variante, con riqualificazione dell’intervento come nuova costruzione e alcune modifiche progettuali. Il Comune aveva attestato nel 2025 la formazione del silenzio-assenso.

I ricorrenti avevano sollevato diverse questioni: procedura seguita, indici edilizi, costruzione sul confine, caratteristiche dell’area e utilizzo delle superfici preesistenti. Il TAR le ha esaminate nei limiti delle contestazioni proposte, respingendo i ricorsi nel merito.

Il dubbio sulle superfici condonate nel 1995

Una specifica censura riguardava una porzione di superficie regolarizzata con condono nel 1995. Secondo i ricorrenti, quella consistenza non avrebbe potuto essere nuovamente valorizzata nel progetto di demolizione e ricostruzione.

La contestazione richiamava un orientamento restrittivo sugli interventi successivi al condono. Il TAR non ha però risolto in termini generali il confronto tra le diverse interpretazioni: ha individuato un elemento specifico nella storia del fabbricato.

Le superfici sanate erano già state interessate da interventi edilizi nel 2007 e nel 2008. I relativi titoli si erano consolidati e, secondo il giudice, avevano superato e assorbito l’assetto derivante dal condono originario.

Perché i titoli successivi cambiavano il quadro

Per il TAR, le trasformazioni autorizzate dopo il 1995 avevano creato una discontinuità rispetto alla configurazione direttamente scaturita dal condono. La verifica del progetto più recente non poteva quindi ignorare quella fase intermedia.

Il giudice considera i titoli del 2007 e 2008 ormai consolidati e li valorizza come presupposto della configurazione edilizia successiva. È su questa base che respinge la censura relativa al recupero della superficie condonata.

La decisione non equivale ad affermare che un qualsiasi titolo successivo sani automaticamente ogni irregolarità precedente. Il passaggio riguarda gli atti e la sequenza esaminati nella controversia: non sostituisce la verifica della storia edilizia di un altro fabbricato.

Non c’è una libertà generale di ricostruire gli immobili condonati

Il condono edilizio e l’autorizzazione di nuove trasformazioni rispondono a domande diverse. Regolarizzare una consistenza preesistente non significa, da solo, ottenere un diritto illimitato a demolirla, ampliarla o ricostruirla secondo qualsiasi progetto.

Proprio per questo la sentenza va letta senza isolare la conclusione dal suo presupposto: in quel caso non vi era soltanto il condono del 1995, ma una successiva storia di interventi e titoli già consolidati.

Per un tecnico, il controllo utile comprende quindi il provvedimento di condono, gli elaborati che identificano le superfici sanate e tutti i titoli successivi che ne hanno modificato l’assetto. L’articolo 9-bis del DPR 380/2001 offre il quadro normativo di riferimento per la documentazione dello stato legittimo; l’effetto della specifica successione di atti va però verificato nel caso concreto.

Una delle questioni di un giudizio più ampio

Il rigetto non riguarda soltanto il tema del condono. Il TAR ha respinto anche le ulteriori censure sul procedimento e sul progetto, considerando le norme locali, la configurazione effettiva dell’area e la tempistica dei titoli.

Non sarebbe corretto ricavarne una regola nazionale sull’edificazione nei cortili o in aderenza ai fabbricati vicini. Il passaggio più utile, per il tema delle superfici condonate, è metodologico: ricostruire l’intera sequenza documentale prima di trasferire al progetto attuale una conclusione tratta dal solo titolo più antico.

Fonti e riferimenti

• Normattiva — DPR 380/2001, articolo 9-bis: documentazione amministrativa e stato legittimo, testo del 5 settembre 2025.