Lavori del vicino: aspettare troppo può far perdere il ricorso contro il permesso

Chi teme che i lavori del vicino violino le distanze o altre regole edilizie non può sempre aspettare il completamento dell’edificio prima di attivarsi. Se gli elementi disponibili rendono già percepibile il problema, anche una richiesta di accesso agli atti presentata troppo tardi può compromettere la possibilità di impugnare il permesso.

Il tema è affrontato dal TAR Lazio, Sezione II quater, nella sentenza n. 16628 del 21 ottobre 2026. Il Tribunale ha dichiarato irricevibili le contestazioni principali contro un titolo edilizio, attribuendo rilievo all’attesa di oltre sei mesi prima di chiedere la documentazione comunale.

Il cantiere era visibile da marzo, gli atti richiesti a ottobre

La controversia riguardava un nuovo edificio a destinazione mista e il terreno confinante di una società immobiliare. Il permesso risaliva al dicembre 2024; il cartello di cantiere era stato apposto il 17 marzo 2025 e risultava avviata l’attività di scavo per le fondazioni.

La società vicina aveva presentato l’istanza di accesso soltanto il 2 ottobre 2025. Nel successivo ricorso contestava, tra gli altri aspetti, le distanze dal confine e il rapporto tra distacco e altezza previsto dalle norme locali.

Secondo la ricorrente, la lesività del progetto era diventata comprensibile soltanto con l’avanzamento della costruzione e la conoscenza degli elaborati. Il TAR ha valutato questa ricostruzione insieme alle informazioni già disponibili e alla condotta precedente della società.

La decorrenza dipende anche da ciò che si contesta

La sentenza distingue le contestazioni sulla stessa possibilità di edificare da quelle relative alle caratteristiche della costruzione. Nel primo caso può assumere rilievo l’inizio dei lavori; nel secondo, il grado di avanzamento deve consentire di percepire dimensioni, consistenza e finalità dell’opera.

Questa distinzione non permette però di rinviare senza limiti ogni iniziativa. Resta possibile dimostrare che il vicino conoscesse già prima gli elementi rilevanti per comprendere la lesione.

Il termine ordinario per l’azione di annullamento previsto dall’articolo 29 del Codice del processo amministrativo è di 60 giorni. Stabilire da quando decorra richiede la valutazione della notificazione, comunicazione o piena conoscenza dell’atto, secondo l’articolo 41 e le circostanze del caso.

Perché l’attesa non è stata ritenuta giustificata

Il TAR ha considerato un insieme di elementi, non soltanto il cartello. La società era già informata dell’imminente esecuzione di uno scavo rilevante; l’ubicazione del cantiere, la sua destinazione mista e le caratteristiche dell’operatore rendevano esigibile una tempestiva attivazione per acquisire il progetto.

Tra il 17 marzo e il 2 ottobre erano trascorsi 199 giorni. Per il giudice, l’accesso documentale avrebbe dovuto essere esercitato prima, senza attendere un così lungo avanzamento dei lavori.

La decisione esamina anche le diverse versioni fornite in giudizio sul momento di avvio del cantiere e i documenti prodotti per sostenerle. Non ritiene dimostrato che i lavori fossero iniziati soltanto nei mesi successivi.

Chiedere gli atti non rinvia automaticamente il ricorso

La richiesta di accesso serve a conoscere la documentazione, ma non è uno strumento per scegliere liberamente quando far partire i termini di impugnazione. Il vicino deve attivarsi con sollecitudine quando emerge un ragionevole sospetto di lesione.

Questo non significa che chiunque debba ricorrere immediatamente appena compare una recinzione. Significa che occorre valutare tempestivamente le informazioni disponibili e non attendere il completamento dell’opera come regola automatica.

La distinzione è pratica: ricostruire quando si è conosciuto il progetto e chiedere prontamente gli atti può essere decisivo quanto il contenuto delle contestazioni tecniche. Il calcolo concreto dei termini va affrontato con un professionista, senza presumere che l’accesso li sospenda.

Il TAR non ha approvato in generale le distanze dell’edificio

L’esito prevalente è processuale: ricorso principale e motivi aggiunti sono dichiarati irricevibili. Una specifica contestazione sulle varianti è stata anche respinta nel merito, tenendo conto degli atti successivi non impugnati e della mancata specificazione delle asserite variazioni essenziali.

Non è quindi una generale attestazione di regolarità di tutte le opere. La pronuncia evidenzia soprattutto come il ritardo nell’attivazione della tutela possa impedire l’esame delle censure contro un titolo edilizio.

Fonti e riferimenti

• Gazzetta Ufficiale — Codice del processo amministrativo, articolo 29: azione di annullamento.
• Gazzetta Ufficiale — Codice del processo amministrativo, articolo 41: notificazione e conoscenza dell’atto.