Sopraelevazione troppo vicina: quando va rimosso l’intero piano

Una sopraelevazione realizzata troppo vicino alla parete finestrata del confinante può finire al centro di una controversia anche dopo la demolizione. Il punto, allora, non è soltanto stabilire quale distanza andasse rispettata, ma capire esattamente quali opere l’ordine definitivo imponesse di rimuovere.

Con la sentenza n. 7621 del 19 ottobre 2026, il Consiglio di Stato, Sezione II, ha accolto l’appello di un Comune che aveva abbattuto l’intero nuovo piano. La proprietaria sosteneva che dovesse essere eliminata soltanto la porzione più vicina all’edificio confinante.

Il progetto comprendeva opere diverse

La vicenda nasce da un intervento su un fabbricato con un locale commerciale al piano terreno. Il progetto comprendeva opere di ristrutturazione e consolidamento nella parte esistente e un ampliamento mediante la realizzazione di un piano superiore.

Il contrasto riguardava quest’ultima parte, eseguita sul terrazzo di copertura. L’amministrazione aveva rilevato la violazione della distanza di dieci metri dalla parete finestrata vicina, richiamando l’articolo 9 del DM 1444/1968.

Nel 2011 era stato quindi adottato un provvedimento che interveniva sul titolo relativo all’ampliamento e ordinava il ripristino. La legittimità dell’ordine era stata confermata in giudizio; una successiva sentenza aveva imposto al Comune di procedere all’esecuzione.

Dopo l’abbattimento, la richiesta di risarcimento

Il Comune aveva infine demolito l’intera sopraelevazione. La proprietaria aveva contestato gli atti di conclusione dei lavori e, in un altro ricorso poi riunito, le spese richieste dall’ente, chiedendo anche il ristoro dei danni e la restituzione di somme.

Il TAR aveva ritenuto che la demolizione dovesse interessare soltanto una parte del piano superiore. Su questa lettura aveva fondato l’accoglimento di alcune domande, compresa una condanna risarcitoria per quasi 20.000 euro.

Il Consiglio di Stato ha ribaltato la ricostruzione. Per individuare l’oggetto del ripristino ha esaminato insieme il progetto, le parole dell’ordinanza, i chiarimenti del Comune e le precedenti decisioni ormai definitive.

La parte da eliminare era tutta la sopraelevazione

Secondo i giudici d’appello, il riferimento alla parte in ampliamento non indicava una fascia del nuovo piano da arretrare. Serviva invece a distinguere l’intera sopraelevazione dalle opere eseguite al piano terreno, ricomprese nello stesso progetto ma non colpite dalla contestazione edilizia.

Anche i chiarimenti comunali del 2020 ribadivano questa portata. Non si trattava, dunque, di scegliere la demolizione totale soltanto perché ritenuta economicamente più conveniente: il Collegio ha riconosciuto che essa corrispondeva all’oggetto del provvedimento da eseguire.

La distinzione è determinante. Un unico progetto può contenere opere con situazioni giuridiche differenti; limitare l’ordine alla parte abusiva non significa necessariamente salvarne una porzione, se quella parte coincide con tutto il nuovo piano.

Il peso delle decisioni già definitive

Un altro elemento decisivo è il giudicato. Le precedenti sentenze avevano confermato la natura abusiva della sopraelevazione e l’obbligo di rimuoverla. La fase esecutiva non consentiva di riaprire quella questione attribuendo all’ordine un contenuto più ristretto.

Il Consiglio di Stato ha quindi accolto l’appello comunale e respinto integralmente i ricorsi originari. È venuto meno il presupposto della condanna fondata sull’asserita demolizione di una porzione che avrebbe dovuto essere conservata.

Che cosa verificare in una situazione simile

La decisione non stabilisce che ogni violazione delle distanze comporti sempre l’abbattimento di un piano intero. L’esito dipende dal contenuto del titolo, dalle opere effettivamente contestate e dalla portata dei provvedimenti e dei giudicati intervenuti.

Per valutare un caso concreto occorre quindi ricostruire questi documenti con un tecnico e, se esiste una controversia, con il legale. La soluzione non può essere ricavata isolando poche parole dell’ordinanza dalla sequenza amministrativa e processuale che ne definisce il significato.

Fonti e riferimenti

• Camera dei deputati — DM 2 aprile 1968, n. 1444, articolo 9: distanze tra fabbricati.