Abuso da demolire: trattare con il Comune non ferma da solo l’acquisizione

Avviare un confronto con il Comune per recuperare un fabbricato abusivo non significa aver sospeso l’ordine di demolizione. Se il percorso non si traduce negli atti necessari e il termine non viene prorogato, le interlocuzioni non cancellano da sole gli effetti dell’inottemperanza.

È il punto pratico che emerge dalla sentenza del Consiglio di Stato, Sezione II, n. 7515 del 14 ottobre 2026. La vicenda riguarda un immobile già acquisito al patrimonio comunale e una successiva variante urbanistica contestata dagli ex proprietari.

Un fabbricato vicino a mura storiche

Il caso nasce da un fabbricato artigianale collocato in un’area di particolare interesse storico e paesaggistico. Il condono era stato negato e nel 1997 era stata ordinata la demolizione, poi confermata attraverso il contenzioso.

Negli anni successivi il Comune aveva considerato diverse possibilità di riqualificazione, anche attraverso varianti che consentivano il recupero di parte dei volumi. Le scelte amministrative e le trattative erano state tutt’altro che lineari.

Il percorso non aveva però prodotto il titolo necessario alla realizzazione del progetto di demolizione e parziale ricostruzione. Nel 2022 era stata formalizzata l’acquisizione gratuita, a sua volta contestata e infine confermata in giudizio.

Il nuovo processo riguardava la variante

La controversia decisa nel 2026 aveva per oggetto una variante del 2023 che modificava la tutela urbanistica dell’area, non una nuova verifica generale sulla legittimità dell’acquisizione.

Il Consiglio di Stato ha sottolineato che il passaggio del bene al patrimonio comunale era ormai coperto da giudicato. Gli interessati non potevano quindi contestare la variante continuando a ragionare come proprietari del compendio.

Il tentativo di rimettere in discussione quell’assetto attraverso altri argomenti o il richiamo a una revocazione non aveva superato la stabilità delle precedenti decisioni.

Un’ipotesi di recupero non vale come proroga

I privati richiamavano le aperture del Comune, il tempo trascorso e le difficoltà tecniche connesse alla vicinanza delle mura. Ritenevano che questa sequenza avesse giustificato l’attesa e creato un affidamento sul recupero dei volumi.

Il Collegio ha riconosciuto le incertezze gestionali della vicenda, ma non le ha equiparate a una neutralizzazione degli effetti dell’ordine. Il termine non era stato formalmente prorogato e le trattative successive non potevano cancellare un’inottemperanza già perfezionata.

Il progetto privato non era inoltre giunto al titolo edilizio anche per il mancato accordo sugli oneri. L’autorizzazione paesaggistica ottenuta lungo il percorso non sostituiva il permesso necessario per attuarlo.

Le difficoltà della demolizione vanno affrontate concretamente

La decisione non invita a ignorare problemi statici o interferenze con edifici tutelati. Distingue però la loro effettiva gestione dal semplice affidamento nella futura conclusione di una trattativa.

Il giudice richiama la possibilità di una proroga motivata e l’importanza dell’avvio concreto di attività progettuali e operative condivise con l’amministrazione. Nella vicenda esaminata non si era invece formato un atto capace di sostenere l’effetto sospensivo invocato dagli interessati.

Non si può ricavare da questo caso che qualsiasi impedimento alla demolizione sia irrilevante. Occorre documentarlo e affrontarlo nel procedimento corretto, tenendo conto anche di ciò che è già stato definitivamente deciso.

La pianificazione deve considerare chi è proprietario

La variante successiva è stata letta come presa d’atto dell’assetto ormai intervenuto: l’immobile era passato alla mano pubblica. Le precedenti ipotesi di recupero ad iniziativa privata non potevano essere mantenute come se tale passaggio non fosse avvenuto.

L’appello è stato respinto. La lezione operativa è distinguere un confronto ancora aperto da una soluzione amministrativa efficace: proposte e incontri non sostituiscono proroghe, titoli o altri provvedimenti necessari a modificare gli effetti di un ordine.

Fonti e riferimenti

• Normattiva — DPR 380/2001, articolo 31, testo del settembre 2022: interventi senza titolo e acquisizione gratuita.