Trasformare una sala condominiale inutilizzata in spazio per le riunioni, destinare un locale comune a deposito delle biciclette oppure cambiare la funzione di un’area condivisa sembra una decisione organizzativa. In realtà bisogna stabilire prima di chi è il bene, quale uso ha oggi e chi continuerà a poterne beneficiare. Da queste risposte dipendono la procedura assembleare, gli eventuali lavori e i controlli presso il Comune.

Il cambio della destinazione d’uso di una parte comune per un interesse del condominio è disciplinato dall’art. 1117-ter del Codice civile. Non coincide con l’uso più intenso della cosa comune da parte di un singolo, né con qualsiasi innovazione edilizia, né con la vendita del bene. Una delibera corretta sul piano condominiale, inoltre, non rende automaticamente eseguibile un intervento che richieda un titolo edilizio o non rispetti norme di settore.

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Quando si applica l’art. 1117-ter e quando no

La parola “modifica” da sola non basta. Occorre guardare la funzione del bene prima e dopo l’intervento, il titolo di proprietà e l’effetto sui diritti degli altri condòmini. L’art. 1117-ter c.c. permette all’assemblea, per esigenze di interesse condominiale, di modificare la destinazione delle parti comuni con una doppia maggioranza qualificata. La nuova funzione deve restare compatibile con sicurezza, stabilità e decoro dell’edificio.

Situazione Regola da verificare Domanda pratica
Un condomino usa la parte comune in modo diverso o aggiunge un’opera per il proprio godimento Art. 1102 c.c., se non altera la destinazione e non impedisce agli altri il pari uso secondo il loro diritto La funzione comune resta la stessa e l’opera è compatibile con gli altri usi?
L’assemblea decide un’opera nuova a vantaggio del condominio Innovazione ex art. 1120 c.c. o altra disciplina pertinente, secondo progetto ed effetti Si aggiunge o si migliora un servizio senza cambiare la funzione del bene?
L’assemblea vuole attribuire una nuova funzione a una parte comune Procedura speciale dell’art. 1117-ter c.c. Il locale o l’area servirà stabilmente a uno scopo comune diverso?
Si vuole cedere il bene, attribuirlo stabilmente in esclusiva o incidere sulla proprietà Verifica di titoli e consenso richiesto per l’atto dispositivo; la delibera ex art. 1117-ter non basta da sola Il progetto sottrae la proprietà o il godimento comune invece di cambiarne solo l’uso?

Su smartphone la tabella può essere scorsa orizzontalmente. È una mappa di partenza, non una qualificazione automatica: un progetto può avere anche profili edilizi, paesaggistici o contrattuali ulteriori.

Uso del singolo e innovazione non sono scorciatoie

L’art. 1102 c.c. consente al partecipante di servirsi della cosa comune e di apportare, a proprie spese, modifiche necessarie al migliore godimento, ma non di cambiarne da solo la destinazione o impedire l’uso altrui. Analogamente, chiamare il progetto “innovazione” non consente di usare automaticamente il quorum dell’art. 1120 se il suo effetto reale è attribuire al bene comune un nuovo scopo. La guida sulle innovazioni collegata sopra approfondisce opere e spese, senza sostituire questa procedura specifica.

Prima della convocazione: verificare titolo, uso e fattibilità

L’amministratore dovrebbe partire dall’atto costitutivo del condominio, dai rogiti o titoli rilevanti, dall’eventuale regolamento contrattuale, dalle planimetrie e dalla storia dell’uso del bene. Un locale chiamato “portineria” nell’uso corrente può essere proprietà comune, pertinenza di alcune unità oppure soggetto a vincoli specifici: il nome sulla porta non risolve il problema. Anche un posto auto o un’area cortiliva possono avere diritti di terzi o servitù da rispettare.

Va poi definita la proposta in termini verificabili: quale parte comune cambia, da quale funzione a quale nuova funzione, chi potrà accedervi, con quali orari, quali opere sono previste, quali costi e quali effetti su sicurezza, rumore, accessibilità e decoro. Se il progetto riguarda locali di portineria e alloggio del portiere, prima si distinguono la gestione del servizio, il destino del bene e gli eventuali obblighi lavoristici. La soppressione del servizio non trasforma da sola il locale in un bene vendibile.

Per lavori o cambio d’uso anche urbanistico serve un tecnico che controlli lo stato legittimo, la destinazione assentita, le norme comunali e regionali, i requisiti igienico-sanitari, l’accessibilità, la prevenzione incendi quando pertinente e l’eventuale vincolo culturale o paesaggistico. Una stima dei costi dovrebbe separare progettazione, pratica, opere, impianti, eventuali oneri e gestione futura. Il preventivo non è attendibile se la nuova funzione è ancora descritta in modo generico.

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Convocazione speciale: 30 giorni di affissione e 20 giorni di preavviso

Per deliberare ai sensi dell’art. 1117-ter non basta l’avviso ordinario dell’assemblea. La convocazione deve essere affissa per almeno 30 giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi destinati a questo scopo; inoltre deve essere inviata con raccomandata o mezzi telematici equipollenti in modo da pervenire almeno 20 giorni prima della riunione. Sono due adempimenti distinti: inviare un’e-mail venti giorni prima non sostituisce l’affissione per trenta giorni.

L’avviso deve indicare espressamente la parte comune interessata e la nuova destinazione d’uso; per questa omissione la norma prevede la nullità. Non è prudente estendere la stessa etichetta a qualsiasi altra irregolarità senza valutare il vizio concreto. Alla convocazione è utile allegare o rendere consultabili planimetrie, relazione del tecnico, quadro economico e proposta sulle modalità d’uso: la legge impone le indicazioni essenziali, mentre i documenti rendono la decisione effettivamente informata.

Il voto: quattro quinti dei partecipanti e del valore

La modifica richiede voti che rappresentino insieme almeno quattro quinti di tutti i partecipanti al condominio e almeno quattro quinti del valore dell’edificio. Non sono quattro quinti dei soli presenti. In un condominio con 20 proprietari e 1.000 millesimi occorrono, per esempio, almeno 16 voti favorevoli che rappresentino insieme almeno 800 millesimi. Se votano a favore 17 proprietari con 760 millesimi, la delibera non raggiunge il secondo requisito; se 15 proprietari totalizzano 850 millesimi, manca il primo.

Il verbale deve rendere controllabili le presenze, i voti, i millesimi e il contenuto preciso della decisione. L’art. 1117-ter richiede inoltre una dichiarazione espressa che gli adempimenti di convocazione siano stati effettuati. Una formula generica “si approva il cambio d’uso” non chiarisce quale progetto sia stato autorizzato, né chi debba occuparsi dei successivi titoli edilizi. Se la proposta viene modificata sostanzialmente durante la riunione, occorre verificare che la decisione rimanga entro l’oggetto comunicato ai condòmini.

Dopo la delibera: proprietà, permessi e lavori

La delibera regola l’uso del bene comune nei rapporti condominiali; non trasferisce automaticamente la proprietà e non sostituisce l’atto eventualmente necessario per alienazione o attribuzione esclusiva. Se si intende dividere o vendere un bene, si entra nel tema distinto della divisione delle parti comuni e dei titoli di tutti gli interessati. Neppure l’assenza di uso concreto da parte di un condomino equivale a rinuncia alla sua quota.

Il professionista verifica poi con il Comune se il progetto comporti un mutamento urbanisticamente rilevante e quale pratica sia richiesta in base all’intervento e alle regole locali. Il regime semplificato dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 riguarda in particolare le singole unità immobiliari alle condizioni stabilite dalla norma: non va applicato automaticamente a una parte comune priva di autonomia o a un’operazione che modifica diritti condominiali. Una verifica fondamentale è non confondere la destinazione autorizzata con la categoria catastale, che da sola non prova la regolarità urbanistica.

Solo dopo aver definito titolo, progetto, eventuali autorizzazioni, preventivo e riparto delle spese si programmano i lavori. Il costo non è fissato dall’art. 1117-ter e non è possibile promettere un importo nazionale: un cambio senza opere, uno con impianti e uno che richiede adeguamenti antincendio o accessibilità hanno voci molto diverse. Per confrontare offerte, chiedere capitolato, documentazione dell’impresa, gestione delle pratiche, tempi, esclusioni e collaudi o dichiarazioni finali pertinenti.

Se il progetto danneggia la destinazione comune: art. 1117-quater

La tutela dell’art. 1117-quater c.c. riguarda attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulla destinazione delle parti comuni. L’amministratore o anche un solo condomino possono diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. Non è una regola che obblighi prima a ottenere una delibera per spedire una diffida: la legge distingue le facoltà.

L’assemblea decide sulla cessazione con la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. È una soglia diversa dai quattro quinti richiesti per deliberare la nuova destinazione. Un occupante che trasformi senza titolo il deposito comune in studio privato, impedendo agli altri l’accesso, solleva quindi un problema di tutela dell’uso comune; non basta chiamare l’intervento “provvisorio” per sottrarlo alla verifica.

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Un caso pratico: da deposito comune a sala riunioni

Immaginiamo che il condominio possieda un locale al piano terra, utilizzato da anni come deposito comune, e voglia farne una sala riunioni accessibile a tutti. Prima si controllano titolo e regolamento, si rileva il locale e si valuta se capienza, uscite, impianti, accessibilità e rumore consentano l’uso proposto. La proposta deve dire come si entra, chi custodisce le chiavi, quali opere servono e chi sosterrà i costi. Solo allora l’amministratore avvia la convocazione speciale dell’art. 1117-ter.

Se la delibera raggiunge entrambi i quattro quinti e supera i limiti di sicurezza e decoro, il tecnico verifica la pratica edilizia e gli eventuali adeguamenti prima dell’avvio dei lavori. Il locale resta comune. Se invece l’obiettivo reale fosse farne un ufficio esclusivo da assegnare o vendere a un proprietario, la sola delibera sul cambio di destinazione non sarebbe sufficiente: titolo e diritti di proprietà richiedono un percorso distinto. Questo confronto evita di chiedere all’assemblea di approvare un progetto descritto come servizio comune ma destinato, in concreto, a un uso privato.

Controlli prima di firmare il verbale o affidare i lavori

  • Bene e diritti: titolo, regolamento, servitù, uso attuale e soggetti che hanno diritto a partecipare alla decisione.
  • Progetto: destinazione attuale e proposta, accessi, opere, benefici per il condominio, eventuali limitazioni per i singoli.
  • Convocazione: prova dell’affissione per 30 giorni, invio con 20 giorni di anticipo, descrizione espressa della parte comune e della nuova funzione.
  • Voto: conteggio di teste e millesimi sull’intero condominio; dichiarazione degli adempimenti nel verbale.
  • Fattibilità: sicurezza, stabilità, decoro, conformità edilizia, vincoli, eventuali pratiche, costi e gestione dopo i lavori.

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Domande frequenti

Quanti voti servono per cambiare l’uso di una parte comune?

Servono voti favorevoli pari ad almeno quattro quinti di tutti i partecipanti al condominio e quattro quinti del valore dell’edificio. Le due soglie devono essere raggiunte insieme; non si calcolano soltanto sui presenti.

La convocazione ordinaria dell’assemblea è sufficiente?

No, se si delibera ai sensi dell’art. 1117-ter. Occorrono affissione per almeno 30 giorni consecutivi e comunicazione che pervenga almeno 20 giorni prima, oltre all’indicazione espressa della parte comune e della nuova destinazione.

Se nell’avviso manca la nuova destinazione, la delibera è valida?

L’art. 1117-ter prevede espressamente la nullità quando la convocazione non indica le parti comuni oggetto del cambiamento e la nuova destinazione. Per altri vizi la qualificazione e i rimedi richiedono la valutazione del caso concreto: non sono tutti automaticamente nullità.

La maggioranza può vendere il locale comune dopo averne cambiato l’uso?

No. La delibera che modifica l’uso non trasferisce la proprietà. Una vendita o un’attribuzione esclusiva incide sui diritti dei partecipanti e richiede di verificare titolo, consenso e forma dell’atto necessari per quella diversa operazione.

La delibera sostituisce la SCIA o il permesso edilizio?

No. La decisione condominiale e il titolo o adempimento edilizio operano su piani diversi. Un tecnico deve verificare destinazione assentita, opere, disciplina comunale e regionale, requisiti del locale e regime amministrativo pertinente.

Un singolo condomino può cambiare da solo la funzione del locale comune?

Non può invocare l’art. 1102 per alterarne la destinazione o impedire agli altri di usarlo secondo il loro diritto. Se attività non autorizzate incidono negativamente e in modo sostanziale sull’uso comune, amministratore o condòmini possono attivare le tutele dell’art. 1117-quater.

Come ci si oppone a una delibera irregolare?

Occorre conservare avviso, prova delle comunicazioni, verbale, titoli e progetto e far valutare subito il vizio. L’art. 1137 c.c. prevede per le delibere annullabili un termine di 30 giorni, che decorre dalla deliberazione per dissenzienti e astenuti e dalla comunicazione per gli assenti; le ipotesi di nullità vanno distinte. Non conviene attendere i lavori prima di chiedere assistenza.

Fonti normative

La disciplina condominiale è nel Codice civile vigente, in particolare artt. 1102, 1117–1117-quater, 1118, 1120, 1136 e 1137. Per il rapporto con la destinazione urbanistica si veda il D.P.R. 380/2001, art. 23-ter. Le regole amministrative e tecniche applicabili dipendono dall’immobile, dalle opere e dalla disciplina locale; un caso concreto va verificato sui relativi titoli.