Portineria condominiale: spese, soppressione del servizio e uso dell’alloggio

La portineria condominiale non è obbligatoria per legge in tutti gli edifici. Può essere prevista dal regolamento, istituita dall’assemblea oppure derivare dall’organizzazione originaria del fabbricato. Il servizio comprende le mansioni definite nel contratto di lavoro: vigilanza e custodia degli accessi, distribuzione della corrispondenza, pulizia o altre attività possono esserci, ma non vanno date per scontate.

Le spese sono normalmente ripartite in base ai millesimi generali, perché il portierato tutela e serve l’intero edificio. Anche il proprietario di un negozio con ingresso autonomo può essere tenuto a contribuire. Per abolire il servizio occorre una delibera espressa, inserita nell’ordine del giorno, e non basta smettere di sostituire il portiere assente. La decisione condominiale e il licenziamento sono inoltre due procedimenti distinti: la delibera non cancella obblighi lavoristici, preavviso, trattamento di fine rapporto e regole del CCNL.

Dopo la soppressione, l’alloggio del portiere non diventa automaticamente proprietà di chi abita più vicino né può essere venduto con una semplice maggioranza. Occorre controllare titolo, regolamento e storia del bene, quindi scegliere se conservarlo, locarlo, destinarlo a un servizio comune o venderlo.

Che cos’è il servizio di portineria

Il portiere è un dipendente del condominio o del proprietario del fabbricato, non un collaboratore personale dell’amministratore. Mansioni, orario, riposi, sostituzioni, eventuale alloggio e trattamento economico dipendono dal contratto individuale e dal contratto collettivo applicato.

Il CCNL Confedilizia per i dipendenti da proprietari di fabbricati è stato rinnovato il 30 ottobre 2025: la parte normativa decorre dal 1° novembre 2025, quella economica dal 1° gennaio 2026 e la scadenza è fissata al 31 ottobre 2028. Esistono diversi profili, con o senza alloggio e con combinazioni differenti di custodia, pulizia e strumenti tecnologici.

Per questo non è corretto affermare che ogni portiere debba ritirare pacchi, custodire chiavi private, svolgere commissioni o sorvegliare telecamere. Ogni attività deve rientrare nelle mansioni, rispettare orario, sicurezza, privacy e istruzioni del datore di lavoro. La presenza del portiere riduce alcuni rischi, ma non costituisce una garanzia assoluta contro furti o accessi illeciti.

La portineria è obbligatoria?

Non esiste un numero nazionale di appartamenti oltre il quale il portiere diventa obbligatorio. Il servizio può però essere vincolante per il condominio quando è previsto da una clausola efficace del regolamento o da un titolo, fino a quando non venga modificato con la procedura corretta.

Il locale di portineria e l’alloggio del portiere sono elencati dall’articolo 1117 del Codice civile tra i locali destinati ai servizi comuni. La presunzione di condominialità opera se il contrario non risulta dal titolo e se il locale ha ricevuto, al momento della costituzione del condominio, quella funzione comune. Un appartamento semplicemente collocato vicino all’ingresso non diventa comune soltanto perché sarebbe adatto a ospitare il portiere.

Occorre quindi leggere il primo atto di frazionamento, i rogiti, il regolamento e le planimetrie, verificando anche come il bene sia stato effettivamente utilizzato. Il costruttore potrebbe aver mantenuto la proprietà dell’alloggio e averlo concesso in locazione al condominio: in tal caso non si applica automaticamente la presunzione di comproprietà.

Quali costi comprende la portineria

Il costo non coincide con il solo stipendio mensile. Nel preventivo devono essere considerate tutte le componenti del rapporto e dell’organizzazione del servizio.

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Un confronto serio tra portiere, impresa esterna e sistemi automatici deve includere tutte queste voci. Sostituire il servizio con telecamere, citofono e pulizie appaltate non elimina costi di manutenzione, protezione dei dati, consegna della posta e gestione degli accessi.

Come si ripartiscono le spese del portiere

Il criterio ordinario è quello dell’articolo 1123, primo comma, del Codice civile: spesa in proporzione al valore della proprietà, quindi secondo la tabella millesimale generale. Il portierato è considerato un servizio comune destinato alla custodia e alla conservazione dell’edificio nel suo complesso, non un servizio misurabile come l’uso dell’ascensore.

La giurisprudenza applica il criterio generale anche alle unità con accesso diretto dalla strada, come negozi e locali terranei, quando il servizio conserva un’utilità per la sicurezza, la custodia e il valore dell’intero fabbricato. La semplice dichiarazione di non usare il portiere non consente di sottrarsi alla spesa.

Un criterio diverso può risultare da un titolo o da una convenzione valida. Può inoltre rilevare una configurazione oggettiva nella quale il servizio è destinato soltanto a una parte autonoma dell’edificio: non basta però una minore utilità soggettiva, e l’esclusione deve essere verificata su regolamento, struttura e mansioni reali.

Portineria e inquilino: chi paga

Nei rapporti tra proprietario e conduttore, l’articolo 9 della legge 392/1978 pone a carico dell’inquilino il 90% della spesa per il servizio di portineria, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il restante 10% resta al locatore. Il contratto deve essere letto insieme alla disciplina applicabile e alle eventuali tabelle degli accordi territoriali.

Questa ripartizione opera nel rapporto interno di locazione. Verso il condominio, il proprietario resta il soggetto tenuto al pagamento degli oneri deliberati; potrà poi richiedere al conduttore la quota di sua competenza con documentazione e conguaglio.

Le spese straordinarie sul locale comune, come un rifacimento strutturale dell’ex alloggio, non sono automaticamente “spese di portineria” da addebitare al 90% all’inquilino. Vanno distinte dal costo corrente del servizio.

Chi decide di istituire o modificare il servizio

La decisione spetta all’assemblea, sulla base di un ordine del giorno sufficientemente preciso. Assumere un dipendente, modificare stabilmente orario e mansioni, sostituire il portiere con un’impresa o destinare un locale comune al servizio sono scelte che non possono essere introdotte informalmente dall’amministratore.

La maggioranza concreta dipende dall’oggetto. Per le clausole regolamentari che disciplinano l’uso e la gestione del servizio, la Cassazione richiama normalmente l’articolo 1136, secondo comma: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. Se la decisione comporta opere qualificabili come innovazioni, un formale mutamento di destinazione o incide su diritti individuali attribuiti da una clausola contrattuale, possono servire maggioranze superiori o il consenso di tutti.

La qualifica “regolamento contrattuale” non rende automaticamente immodificabile ogni sua riga. Occorre distinguere le clausole che regolano il servizio, modificabili a maggioranza, da quelle che attribuiscono o limitano diritti reali e obblighi individuali, modificabili soltanto con il consenso degli interessati.

Come si sopprime il servizio di portineria

L’amministratore deve convocare l’assemblea indicando chiaramente soppressione del portierato, data prevista, gestione del rapporto di lavoro, costo di chiusura e servizi sostitutivi. Una voce generica come “varie ed eventuali” non consente di adottare una decisione così rilevante.

Secondo l’orientamento della Cassazione inaugurato dalla sentenza n. 3708/1995, la soppressione del servizio previsto dal regolamento costituisce modifica di una norma organizzativa e può essere approvata con la maggioranza dell’articolo 1136, secondo comma. Prima di votare va comunque verificato se la clausola si limiti a organizzare il servizio oppure contenga diritti individuali di natura contrattuale.

La delibera dovrebbe stabilire:

• ragioni economiche e organizzative della soppressione;
• data dalla quale il servizio non sarà più erogato;
• mandato all’amministratore per gli adempimenti lavoristici;
• stima di preavviso, TFR, ferie, ratei e altri costi;
• gestione e restituzione dell’alloggio di servizio;
• pulizia, posta, rifiuti e controllo accessi dopo la cessazione;
• destinazione provvisoria o definitiva dei locali.

Ridurre l’orario o lasciare il posto vacante non equivale sempre a sopprimere validamente il servizio. Se il regolamento continua a prevederlo, ogni scelta stabile deve essere ricondotta a una delibera chiara e coerente.

Soppressione e licenziamento non sono la stessa cosa

Il condominio è datore di lavoro e l’amministratore ne esercita le funzioni nei limiti del mandato. La soppressione reale del servizio può costituire la ragione organizzativa del recesso, ma il licenziamento deve rispettare legge, contratto collettivo e contratto individuale.

Prima della delibera è prudente ottenere dal consulente del lavoro un prospetto completo di preavviso, TFR, ferie, ratei, contributi e tempi di rilascio dell’alloggio. Vanno inoltre verificate procedure, forma della comunicazione e possibili tutele applicabili al dipendente.

Una soppressione soltanto apparente è rischiosa. Se subito dopo il licenziamento viene assunta un’altra persona per le stesse mansioni o il servizio continua sostanzialmente invariato, il lavoratore può contestare la reale motivazione. Anche ritorsioni e discriminazioni restano autonome cause di illegittimità.

Cosa succede all’alloggio del portiere

Durante il rapporto, l’alloggio può essere concesso perché previsto dal profilo e dal contratto di lavoro. Non è una normale locazione separata: la disponibilità è collegata al servizio e la restituzione segue la cessazione secondo le regole applicabili. Il condominio non può cambiare serratura o liberare forzatamente i locali senza rispettare la procedura.

Dopo il rilascio, le possibilità principali sono quattro.

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L’ex alloggio può essere affittato?

Sì, se il condominio ne è proprietario e il bene è disponibile. La locazione di durata ordinaria è generalmente considerata una forma di godimento indiretto della cosa comune, non una vendita. La sentenza della Cassazione n. 18205/2026 ha ribadito che concedere a terzi un appartamento condominiale inutilizzato può costituire amministrazione ordinaria e non integra, da sola, un’innovazione.

La decisione deve comunque definire canone, durata, garanzie, lavori, spese, selezione del conduttore e poteri dell’amministratore. Per contratti ultranovennali o atti che incidono stabilmente sui diritti dei comproprietari valgono requisiti più rigorosi. I canoni devono comparire nel rendiconto; il trattamento fiscale pro quota va gestito con il professionista incaricato.

La giurisprudenza del 2026 richiede però attenzione alla storia del bene. Con sentenza n. 6620/2026 la Cassazione ha distinto le parti comuni necessarie da quelle divenute condominiali per destinazione funzionale: la soppressione stabile del servizio e la locazione protratta a terzi possono concorrere a dimostrare che quella destinazione è cessata. Non significa che ogni affitto trasformi automaticamente l’ex portineria in comunione ordinaria; titolo originario, regolamento, delibere e comportamenti di tutti i proprietari devono essere ricostruiti.

Si può vendere l’alloggio del portiere?

La vendita di un bene comune richiede il consenso di tutti i comproprietari e un atto notarile. Una delibera approvata a maggioranza può autorizzare verifiche, stime e trattative, ma non trasferisce la proprietà né obbliga il dissenziente a cedere la propria quota.

Prima di mettere il bene sul mercato occorre ricostruirne intestazione e regime, verificare conformità urbanistica e catastale, eventuali vincoli, autonomia dell’accesso, impianti e tabelle millesimali. Se la portineria non è una particella autonoma o interferisce con parti comuni, possono servire frazionamento e lavori.

Il prezzo non appartiene all’amministratore né può essere destinato liberamente a un’opera senza una decisione dei proprietari. L’atto deve indicare quote cedute e modalità di incasso; il notaio verifica titolarità e consenso.

Cambiare destinazione al locale

Trasformare la portineria in sala riunioni, deposito, spazio per biciclette o locale da concedere in uso non è sempre una semplice scelta gestionale. Occorre capire se cambia la destinazione d’uso condominiale, se vengono limitati accessi o diritti e se sono necessarie opere edilizie.

L’articolo 1117-ter prevede una procedura speciale per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni al fine di soddisfare esigenze di interesse condominiale: convocazione con contenuti e forme rafforzati e voto favorevole dei quattro quinti dei partecipanti e dei quattro quinti del valore dell’edificio. Non ogni locazione o diverso uso temporaneo ricade automaticamente in questa norma, ma la qualificazione va fatta prima della delibera.

La destinazione scelta deve rispettare sicurezza, accessibilità, regolamento, titoli edilizi e pari uso. Non è sufficiente chiamare “deposito” un’abitazione per rendere leciti lavori o usi incompatibili.

Privacy, posta, pacchi e chiavi

Il portiere viene a conoscenza di nomi, presenze, consegne e abitudini degli occupanti. Il condominio deve impartire istruzioni coerenti con le mansioni e limitare la circolazione delle informazioni. Non è lecito comunicare a terzi chi è in casa, chi riceve posta o altri dettagli senza una ragione legittima.

Ritiro dei pacchi e custodia di chiavi private richiedono regole chiare e accettazione. Il portiere non diventa responsabile di qualsiasi consegna soltanto perché si trova nell’androne. Per videosorveglianza e controllo a distanza servono valutazioni specifiche sia sul piano della privacy sia su quello lavoristico.

L’assemblea dovrebbe definire procedure semplici: quali consegne vengono accettate, dove sono custodite, chi può ritirarle, per quanto tempo e cosa accade durante le assenze. Le istruzioni non possono ampliare unilateralmente le mansioni previste dal contratto.

Come valutare se mantenere il servizio

Il confronto non dovrebbe ridursi al costo dello stipendio. Vanno misurati accessi giornalieri, dimensione dell’edificio, presenza di uffici o attività commerciali, consegne, pulizia, gestione rifiuti, utenti fragili, sicurezza e valore dell’alloggio.

Un preventivo comparativo dovrebbe mettere sullo stesso periodo portiere, sostituzioni, pulizie esterne, manutenzione di citofono e videosorveglianza, assicurazione, gestione pacchi e possibile reddito dell’alloggio. L’assemblea può anche valutare una rimodulazione dell’orario, se compatibile con contratto e reali esigenze, invece della soppressione totale.

Domande frequenti

Il portiere è obbligatorio nei condomìni grandi?

No, non esiste una soglia nazionale di appartamenti. L’obbligo può derivare dal regolamento o dal titolo fino a valida modifica.

Chi paga le spese di portineria?

Di regola tutti i proprietari in base ai millesimi generali, salvo titolo o convenzione valida che stabiliscano diversamente.

Il negozio con ingresso dalla strada deve pagare?

Normalmente sì, se il servizio tutela l’edificio nel complesso. L’accesso autonomo non determina da solo l’esenzione.

Quanto paga l’inquilino per il portiere?

L’articolo 9 della legge 392/1978 pone a suo carico il 90%, salvo che sia stata convenuta una misura inferiore.

Quale maggioranza serve per abolire la portineria?

Per una clausola organizzativa si applicano normalmente maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. Clausole su diritti individuali o ulteriori trasformazioni richiedono una verifica specifica.

L’amministratore può licenziare il portiere da solo?

Non può decidere autonomamente la soppressione stabile del servizio. Esegue la delibera e gli atti del datore di lavoro nel rispetto di legge e CCNL.

L’alloggio deve essere liberato al termine del rapporto?

Se è un alloggio di servizio collegato al lavoro, deve essere restituito secondo contratto e procedura applicabile, senza iniziative forzose del condominio.

L’ex alloggio può essere affittato?

Sì, se il condominio ne ha la disponibilità. Occorre deliberare condizioni e verificare titolo, durata, regime del bene e adempimenti fiscali.

Per vendere basta la maggioranza?

No. Per trasferire un bene comune servono il consenso di tutti i comproprietari e l’atto notarile.

Il portiere è obbligato a ritirare pacchi e custodire chiavi?

Non automaticamente. Queste attività devono rientrare nelle mansioni ed essere organizzate con istruzioni, consenso e cautele adeguate.

In sintesi

La portineria è un servizio comune regolato contemporaneamente da diritto condominiale e diritto del lavoro. Per decidere correttamente servono costi completi, ordine del giorno preciso, verifica del regolamento e consulenza sul rapporto con il dipendente.

La soppressione del servizio non risolve da sola il destino dell’alloggio. Conservazione, affitto, trasformazione e vendita producono effetti diversi e richiedono maggioranze differenti. Titolo originario e uso concreto del locale sono decisivi, soprattutto dopo i chiarimenti giurisprudenziali del 2026.

Fonti

• Gazzetta Ufficiale – Legge 220/2012 e articolo 1117 del Codice civile
• Normattiva – Legge 392/1978, articolo 9 sugli oneri accessori
• Confedilizia – CCNL dipendenti da proprietari di fabbricati 2025-2028
• Corte di Cassazione – Rassegna civile sulle clausole regolamentari e contrattuali
• Corte di Cassazione – Sentenza n. 6620/2026 sulla destinazione funzionale dell’ex portineria
• Corte di Cassazione – Sentenza n. 18205/2026 sulla locazione dell’appartamento condominiale