La polizza decennale postuma protegge chi acquista un immobile da costruire dai danni più gravi che possono emergere dopo il rogito. Non è una generica garanzia contro qualunque difetto della casa: opera nei limiti previsti dalla legge e dal contratto, principalmente in caso di rovina totale o parziale e di gravi difetti costruttivi riconducibili al suolo o alla costruzione.

Quando ricorrono i presupposti del decreto legislativo 122/2005, è il costruttore a dover stipulare la polizza e consegnarla all’acquirente al trasferimento della proprietà. La copertura dura dieci anni e decorre dall’ultimazione dei lavori. Per gli immobili soggetti alle tutele rafforzate introdotte nel 2019, la mancata consegna può determinare la nullità del contratto, che può essere fatta valere soltanto dall’acquirente.

Dal 5 novembre 2022 le nuove polizze devono rispettare lo schema tipo del D.M. 20 luglio 2022, n. 154. Il modello rende più leggibili garanzie, somme assicurate, massimali, franchigie e attestazione di conformità, ma non elimina la necessità di controllare ogni documento prima del rogito.

Che cos’è la polizza decennale postuma

È un’assicurazione indennitaria stipulata dal costruttore a beneficio dell’acquirente. L’articolo 4 del D.Lgs. 122/2005 la collega alla responsabilità prevista dall’articolo 1669 del Codice civile e ai danni materiali e diretti causati da rovina, rovina parziale o gravi difetti costruttivi dovuti a vizio del suolo o difetto di costruzione.

“Postuma” significa che la garanzia è destinata a operare dopo l’ultimazione dell’opera. “Decennale” indica la durata, non un termine variabile scelto liberamente dalle parti. Il beneficiario è l’acquirente e, secondo lo schema tipo, anche il suo avente causa: la protezione può quindi seguire l’immobile in caso di successiva vendita, fermo restando quanto risulta dalla polizza e dalla quota di proprietà.

La polizza non sostituisce il collaudo, la verifica dei titoli edilizi, l’agibilità né un sopralluogo tecnico. Prima dell’acquisto resta opportuno eseguire una due diligence immobiliare e controllare con notaio e tecnico che documenti, fabbricato e garanzie siano coerenti.

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Quando è obbligatoria

L’obbligo speciale non riguarda tutte le compravendite di case nuove. Si applica quando sono presenti insieme i presupposti soggettivi e oggettivi del D.Lgs. 122/2005:

  • il venditore è un costruttore che agisce nell’esercizio dell’impresa, anche in forma societaria, oppure una cooperativa edilizia;
  • l’acquirente è una persona fisica, compreso il socio di cooperativa;
  • il contratto ha per effetto il trasferimento non immediato della proprietà o di un altro diritto reale su un immobile da costruire;
  • al momento dell’accordo il titolo edilizio è stato richiesto, ma la costruzione non è ancora ultimata in uno stadio che consenta il rilascio dell’agibilità.

La disciplina originaria riguarda gli immobili per i quali il permesso di costruire o altro titolo abilitativo sia stato richiesto dopo l’entrata in vigore del decreto, cioè dopo il 21 luglio 2005. Le maggiori tutele introdotte dal D.Lgs. 14/2019 — tra cui la nullità relativa per la mancata polizza e il collegamento con la fideiussione — si applicano agli immobili il cui titolo edilizio sia stato richiesto o presentato al Comune dal 16 marzo 2019, come chiarisce la guida del Consiglio Nazionale del Notariato.

La data del titolo edilizio è quindi decisiva. Non basta sapere che l’edificio è recente o che il rogito avviene oggi: occorre ricostruire quando è stata presentata la pratica che abilita l’intervento e quale versione della disciplina si applica.

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Situazione Polizza obbligatoria ai sensi del D.Lgs. 122/2005? Controllo decisivo
Persona fisica acquista su carta da impresa costruttrice Sì, se ricorrono tutti i presupposti e il titolo è successivo al 21 luglio 2005 Data del titolo, stato dell’immobile e qualità delle parti
Persona fisica acquista tramite cooperativa edilizia Sì, nei casi compresi dalla disciplina Obbligazioni assunte e assegnazione del diritto
Compravendita tra due privati No, non opera l’obbligo speciale del decreto Il venditore non agisce come costruttore nell’esercizio d’impresa
Acquirente è una società No, non beneficia della tutela speciale riservata alla persona fisica Natura giuridica dell’acquirente
Casa già ultimata prima di qualsiasi accordo di acquisto Di regola no, se non era un “immobile da costruire” al momento del contratto rilevante Sequenza tra accordo, ultimazione e agibilità
Ristrutturazione integrale, ampliamento o sopraelevazione Può rientrare, ma non automaticamente Titolo edilizio, entità dell’intervento, stato dell’opera e struttura del contratto

Per ristrutturazioni importanti non è corretto rispondere con un sì o un no in astratto. Lo stesso schema tipo considera ristrutturazioni integrali, ampliamenti e sopraelevazioni, distinguendo le parti preesistenti da quelle nuove. L’applicazione dell’obbligo dipende però dalla concreta qualificazione dell’operazione e dell’immobile: va esaminata prima della firma con il notaio e il tecnico.

Quando va consegnata e da quando decorre

Il costruttore deve contrarre la polizza e consegnarla all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà. Nel rogito devono essere indicati gli estremi della polizza e la sua conformità al modello standard. Il contraente presenta al notaio copia della polizza e dell’attestazione di conformità; l’assicuratore deve rilasciare l’attestazione al notaio che la richiede.

L’effetto della polizza decorre dalla data di ultimazione dei lavori e la durata è di dieci anni. Questa data non coincide necessariamente con quella del preliminare o del rogito: va riportata con precisione nella scheda tecnica, insieme alla scadenza. Il fatto che un difetto si manifesti dopo la compravendita è essenziale per la copertura legale descritta dall’articolo 4.

Il modello standard del D.M. 154/2022 pubblicato in Gazzetta Ufficiale si applica alle polizze stipulate dopo l’entrata in vigore del regolamento. Le condizioni dello schema costituiscono il contenuto minimo: possono essere modificate soltanto in senso più favorevole al beneficiario.

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Che cosa copre realmente

La garanzia principale indennizza i danni materiali e diretti all’immobile causati da crollo o rovina totale o parziale e da gravi difetti costruttivi, purché derivino da vizio del suolo o difetto di costruzione e interessino parti dell’edificio destinate per loro natura a lunga durata.

Il concetto di grave difetto non coincide soltanto con il rischio di crollo. Nella responsabilità dell’articolo 1669 può comprendere anomalie che compromettono in modo rilevante stabilità, durata, funzionalità o normale godimento dell’opera. Non ogni imperfezione, però, raggiunge questa soglia: una finitura esteticamente non perfetta o un piccolo difetto facilmente riparabile non diventa automaticamente un grave difetto coperto.

Lo schema tipo articola la copertura in più partite. Oltre all’immobile, contempla spese di demolizione e sgombero, involucro, impermeabilizzazione delle coperture, pavimentazioni e rivestimenti interni, intonaci e rivestimenti esterni. Le partite hanno condizioni, somme assicurate e limiti propri; la scheda tecnica segnala quelle operative. È prevista anche una sezione di responsabilità civile verso terzi per i danni collegati ai rischi assicurati.

Può rientrare nella copertura Non è automaticamente coperto
Rovina totale o parziale dovuta a vizio del suolo o difetto di costruzione Qualsiasi difetto estetico o lieve difformità di finitura
Gravi difetti che colpiscono parti destinate a lunga durata Normale usura, degrado fisiologico o manutenzione omessa
Danni a involucro, coperture e altre partite quando ricorrono le condizioni contrattuali Danni fuori periodo, fuori massimale o esclusi dalle condizioni applicabili
Spese di demolizione e sgombero entro la somma assicurata Interventi migliorativi o modifiche estranee alla riparazione del sinistro
Danni a terzi nei limiti della sezione di responsabilità civile Danni indiretti e patrimoniali non contemplati dalla garanzia

Il contratto deve essere letto nel suo insieme. Somme assicurate, massimali, franchigie, scoperti e limiti di indennizzo sono riportati nella scheda tecnica. Il modello prevede inoltre meccanismi di aggiornamento e una tabella di degrado per determinate partite. Dire che la polizza “copre tutto per dieci anni” è quindi fuorviante.

Massimale, somma assicurata, franchigia e scoperto

La somma assicurata rappresenta il limite economico della prestazione per la partita interessata. Il massimale opera in particolare nella responsabilità verso terzi. La franchigia è un importo fisso che resta fuori dall’indennizzo; lo scoperto è invece una percentuale del danno. La scheda tecnica deve renderli riconoscibili prima della firma.

Non basta quindi ricevere un foglio con il numero della polizza. L’acquirente dovrebbe confrontare valore di ricostruzione, somme assicurate per le diverse partite, limite complessivo, franchigie, scoperti, periodo di efficacia e dati dell’immobile. Se gli importi appaiono incongrui, il controllo deve avvenire prima del rogito, non dopo il sinistro.

Il D.M. 154/2022 precisa che le parti determinano somme e massimali tenendo conto di franchigie e limitazioni, in modo da offrire una copertura tendenzialmente completa dei rischi dell’articolo 1669 e dell’articolo 4 del decreto. L’eventuale danno non coperto può comunque essere richiesto al costruttore quando ne ricorrono i presupposti: la polizza affianca la responsabilità, non la cancella.

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Polizza decennale e fideiussione: le differenze

Le due garanzie proteggono momenti e rischi diversi. La fideiussione tutela le somme versate prima del trasferimento, soprattutto in caso di crisi del costruttore. La polizza decennale interviene invece dopo l’ultimazione e il rogito per i danni costruttivi compresi nella copertura.

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Garanzia Quando si consegna Che cosa protegge Quanto dura
Fideiussione Prima o al preliminare, nei casi previsti Somme e corrispettivi riscossi dal costruttore prima del trasferimento Fino al momento e alle condizioni di cessazione previsti dalla legge
Polizza decennale postuma Al rogito o assegnazione Danni materiali e diretti da rovina o gravi difetti e responsabilità verso terzi nei limiti assicurati Dieci anni dall’ultimazione dei lavori

Nel regime rafforzato, se il costruttore non consegna la polizza e il notaio attesta di non poter ricevere l’atto, l’acquirente che comunica di voler recedere dal preliminare può escutere la fideiussione secondo la procedura di legge. È un collegamento importante: la fideiussione non dovrebbe cessare prima che il trasferimento documenti la consegna della decennale.

Che cosa succede se la polizza manca

Per gli immobili il cui titolo edilizio è stato richiesto o presentato dal 16 marzo 2019, l’articolo 4 prevede la nullità del contratto di trasferimento in caso di mancata consegna della polizza. Si tratta di una nullità relativa: può essere fatta valere soltanto dall’acquirente, non dal costruttore che ha violato l’obbligo.

La conseguenza non va estesa automaticamente alle operazioni soggette alla disciplina precedente. Per i titoli richiesti dopo il 21 luglio 2005 ma prima della soglia del 2019 esisteva già l’obbligo di polizza, ma il testo originario non associava alla sua violazione la medesima nullità relativa. Per stabilire i rimedi occorre quindi verificare date, contratto e norme applicabili.

Non è prudente accettare promesse di consegna successiva al rogito o documenti incompleti. Prima dell’atto vanno chiesti almeno copia integrale della polizza, scheda tecnica, attestazione di conformità, quietanza o prova dell’efficacia quando necessaria e identificazione esatta dell’immobile. Il notaio verifica gli adempimenti giuridici; un tecnico può valutare la coerenza tra edificio, lavori e somme assicurate.

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Come verificare la polizza prima del rogito

  1. Controllare le parti. Contraente, costruttore, beneficiario e compagnia devono essere identificati senza ambiguità.
  2. Confrontare l’immobile. Indirizzo, dati catastali, descrizione, destinazione e quota devono coincidere con preliminare e rogito.
  3. Verificare le date. Data di ultimazione, effetto e scadenza devono garantire dieci anni reali.
  4. Leggere la scheda tecnica. Occorre esaminare partite attivate, somme, massimali, limiti, franchigie, scoperti e tabella di degrado.
  5. Chiedere l’attestazione di conformità. È distinta dalla semplice copia della polizza e deve accompagnare il rogito nei casi soggetti al modello.
  6. Verificare la compagnia. Denominazione, numero di polizza e contatti devono consentire un riscontro diretto.
  7. Segnalare incongruenze prima della firma. Correzioni e appendici vanno definite prima del trasferimento.

Come denunciare un danno

Alla comparsa di lesioni, infiltrazioni diffuse, distacchi o altri fenomeni potenzialmente gravi, la priorità è mettere in sicurezza persone e beni senza alterare inutilmente lo stato dei luoghi. Fotografie datate, video, documenti di acquisto, elaborati di progetto, verbali e una relazione tecnica aiutano a ricostruire natura, estensione e causa.

La denuncia va inviata tempestivamente sia al costruttore sia alla compagnia, seguendo le forme indicate in polizza. Lo schema tipo richiede che le comunicazioni alla società siano effettuate con raccomandata o PEC. È opportuno descrivere i fatti senza conclusioni affrettate, chiedere il numero di sinistro e conservare ricevute e risposte.

Polizza e responsabilità civile hanno termini che devono essere coordinati. L’articolo 1669 del Codice civile richiede che il difetto si manifesti entro dieci anni dal compimento dell’opera; la denuncia al costruttore deve avvenire entro un anno dalla scoperta e l’azione si prescrive in un anno dalla denuncia. Poiché l’individuazione della “scoperta” può dipendere dalla conoscenza tecnica della gravità e della causa, conviene non attendere.

Non bisogna ordinare riparazioni definitive prima del sopralluogo dell’assicuratore, salvo gli interventi urgenti di salvataggio e messa in sicurezza. Se occorre agire subito, bisogna documentare stato iniziale, urgenza, lavori e costi. Per contestazioni, perizia e richiesta di risarcimento è utile la guida sui lavori edili eseguiti male.

Quanto costa e chi paga

La legge pone l’obbligo di contrarre e consegnare la polizza sul costruttore, che è normalmente il contraente e paga il premio. Non esiste una tariffa unica: il costo dipende da valore e caratteristiche dell’opera, controlli tecnici, durata del cantiere, somme assicurate, estensioni, franchigie, esperienza dell’impresa e valutazione del rischio.

Il D.M. 154/2022 consente al contraente di chiedere l’adeguamento di una polizza stipulata prima dell’entrata in vigore del modello, con oneri a proprio carico. Questa previsione non significa che l’acquirente debba pagare l’adeguamento: il vecchio articolo del 2022 confondeva questo passaggio e viene ora corretto.

Il premio può riflettersi economicamente nel prezzo complessivo dell’operazione, ma non trasforma l’acquirente nel soggetto obbligato a stipulare la garanzia. Eventuali richieste separate di pagamento devono essere lette alla luce del preliminare, del capitolato e della disciplina applicabile.

Domande frequenti

La polizza è obbligatoria per tutte le case nuove?

No. L’obbligo speciale richiede un costruttore che agisce nell’impresa, un acquirente persona fisica e un immobile da costruire rientrante nel D.Lgs. 122/2005. Una vendita tra privati o l’acquisto da parte di una società non ricadono nello stesso regime.

Da quale data vale l’obbligo?

La disciplina originaria si applica ai titoli edilizi richiesti dopo il 21 luglio 2005. Le tutele rafforzate del 2019, compresa la nullità relativa per mancata consegna, riguardano i titoli richiesti o presentati dal 16 marzo 2019.

La polizza parte dal rogito?

No. Deve essere consegnata al trasferimento, ma ha effetto dalla data di ultimazione dei lavori. La scheda tecnica deve indicare chiaramente decorrenza e scadenza decennale.

Copre infiltrazioni e crepe?

Dipende da causa, gravità, parte interessata e condizioni della partita assicurata. Infiltrazioni o crepe non sono automaticamente coperte: devono rientrare nei rischi e nei limiti della polizza, oppure integrare i gravi difetti collegati alla responsabilità dell’articolo 1669.

Copre i difetti estetici?

Non in quanto tali. Il nucleo obbligatorio riguarda rovina e gravi difetti. Alcune finiture possono essere comprese nelle partite dello schema tipo, ma solo alle condizioni, per le somme e nei periodi indicati nella scheda tecnica.

Che differenza c’è con la garanzia dell’appaltatore?

La decennale è una copertura assicurativa a beneficio dell’acquirente; la responsabilità del costruttore o appaltatore deriva invece dalla legge e dal contratto. Possono coesistere: la presenza della polizza non elimina la richiesta verso il responsabile per la parte di danno non indennizzata.

Se vendo la casa, la polizza resta valida?

Lo schema tipo include tra i beneficiari anche l’avente causa dell’acquirente, in proporzione alla quota di proprietà o al diritto reale. Al nuovo proprietario vanno consegnati polizza, scheda, attestazione e documenti dei lavori.

Cosa devo ricevere al rogito?

Almeno la copia integrale della polizza, la scheda tecnica e l’attestazione di conformità, con estremi riportati nell’atto. È utile conservare anche prova dell’efficacia, contatti della compagnia, elaborati tecnici e documenti di ultimazione.

Posso rinunciare alla polizza per ottenere uno sconto?

Quando la polizza è obbligatoria, un accordo che tenta di eludere la tutela non rende superfluo l’adempimento. Per i titoli dal 16 marzo 2019 la mancata consegna espone inoltre il trasferimento alla nullità relativa azionabile dall’acquirente.

Chi deve pagare il premio?

Il soggetto obbligato a contrarre e consegnare la polizza è il costruttore. Il contraente sostiene premio e oneri della polizza; il costo economico dell’operazione può essere considerato nella formazione del prezzo, ma va distinto da un addebito improprio al compratore.

La polizza decennale è una tutela concreta soltanto se viene controllata prima del rogito e conservata con tutti gli allegati. Per un acquisto in costruzione è consigliabile coordinare il lavoro del notaio, che verifica il quadro negoziale e documentale, con quello del tecnico, che può valutare opera, difetti e congruità delle somme rispetto all’edificio.