Facciata ritinteggiata in area vincolata: il TAR conferma il ripristino

Ritinteggiare la facciata di un edificio in un’area tutelata non significa poter scegliere liberamente un nuovo colore. Il regime edilizio dell’intervento e la tutela paesaggistica sono verifiche distinte: anche un lavoro presentato come manutenzione può richiedere un’autorizzazione se modifica l’aspetto esteriore protetto. Nel caso esaminato dal TAR Lazio, l’alterazione cromatica e la mancata autorizzazione hanno portato alla conferma dell’ordine di ripristino.

La sentenza n. 15271/2026, pubblicata il 28 settembre 2026, è stata pronunciata dal TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Bis. I giudici hanno respinto il ricorso di un condominio e i successivi motivi aggiunti.

La decisione non afferma che qualsiasi tinteggiatura richieda un assenso paesaggistico: riguarda lavori che, secondo gli accertamenti accolti dal Tribunale, avevano modificato l’aspetto storicizzato dell’edificio e il rapporto con il contesto tutelato.

I lavori sulla facciata e sulla copertura del torrino

Il condominio aveva avviato nel 2021 interventi di verniciatura della facciata e lavori sulla copertura del torrino, nel contesto del Bonus facciate allora previsto. Il richiamo all’agevolazione descrive la vicenda storica: non indica un incentivo oggi richiedibile né sostituisce le verifiche necessarie prima del cantiere.

Prima dei lavori era stata inviata alla Soprintendenza una richiesta riferita all’articolo 21 del Codice dei beni culturali. L’ufficio aveva chiarito che il procedimento da seguire era quello paesaggistico dell’articolo 146, di competenza della Regione e, per delega, di Roma Capitale. La richiesta iniziale non costituiva quindi l’autorizzazione necessaria per eseguire le opere.

Un sopralluogo aveva poi rilevato la tinteggiatura ormai completata e lavori ancora in corso sul tetto del torrino. Il Comune aveva contestato la mancanza della pratica edilizia e dell’assenso paesaggistico e, nel 2023, aveva ordinato demolizione e ripristino. Il condominio sosteneva invece che si trattasse di manutenzione ordinaria, eseguibile senza quelle autorizzazioni.

L’edilizia libera non elimina il controllo paesaggistico

Per il TAR, la controversia non poteva essere risolta soltanto scegliendo tra le etichette di manutenzione ordinaria e restauro. Nel caso concreto l’edificio ricadeva in un’area paesaggisticamente tutelata e nella città storica, e le opere non erano state precedute dall’autorizzazione dovuta.

Il Tribunale ha inoltre ritenuto inattendibile la qualificazione dell’intervento come semplice manutenzione: la stessa prima istanza del condominio parlava di restauro e risanamento conservativo, mentre gli accertamenti descrivevano una variazione non trascurabile dell’aspetto esteriore. Era soprattutto la trasformazione cromatica a rendere insufficiente il richiamo alla sola disciplina edilizia.

Il principio generale è coerente con l’articolo 6 del Testo unico edilizia: l’assenza di un titolo edilizio non esonera dal rispetto delle disposizioni di settore. La guida sull’edilizia libera e sui limiti dei lavori senza permessi aiuta a distinguere questa semplificazione da una libertà di intervento priva di vincoli.

Il colore nuovo distingue la finitura conservata da quella modificata

La difesa richiamava le esclusioni previste dal D.P.R. 31/2017. Nella disciplina considerata nel giudizio, la voce A.2 riguardava interventi su prospetti e coperture eseguiti rispettando gli eventuali piani del colore e le caratteristiche architettoniche, i materiali e le finiture esistenti. L’esclusione, quindi, non dipendeva soltanto dal fatto che il lavoro fosse chiamato “tinteggiatura”.

Il TAR ha invece ricondotto le opere al diverso caso della voce B.3 dell’Allegato B al D.P.R. 31/2017, relativa anche alle finiture esterne modificative di quelle preesistenti. La documentazione fotografica, secondo il giudizio della Soprintendenza accolto dal Tribunale, mostrava un’evidente alterazione cromatica dell’edificio e del contesto circostante: occorreva l’autorizzazione paesaggistica, ancorché semplificata.

Lo stesso ragionamento si collega all’articolo 149 del D.Lgs. 42/2004, che contempla l’esenzione per determinati interventi manutentivi e conservativi a condizione che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore. Semplificata non significa assente: quando la procedura è necessaria, deve essere effettivamente svolta.

I rendering non provavano il deposito della domanda

Il condominio affermava di aver presentato al Comune una richiesta paesaggistica e di non aver ricevuto risposta. Gli uffici, però, attestavano che l’istanza non risultava acquisita. Il documento prodotto in giudizio mancava di protocollazione e di un’indicazione certa della data di presentazione.

Per il TAR, un elaborato grafico con rendering non provava, da solo, l’invio e l’effettiva acquisizione della richiesta da parte dell’amministrazione competente. La distinzione è concreta: predisporre gli allegati del progetto non equivale a dimostrare che la domanda sia stata depositata, e depositarla non coincide con ottenere l’assenso.

L’articolo 146 del Codice dei beni culturali e del paesaggio configura l’autorizzazione come un atto autonomo rispetto al titolo edilizio. La sentenza non riconosce un’autorizzazione tacita al condominio: la lamentata attesa non superava né il problema della prova del deposito né la carenza dell’assenso.

I novanta giorni riguardavano il parere sulla sanzione

Un altro motivo di ricorso riguardava il comportamento del Comune: prima aveva adottato il ripristino senza un parere della Soprintendenza, poi ne aveva richiesto una valutazione. Il TAR ha distinto i due momenti, escludendo che questa successione dimostrasse di per sé una contraddizione.

Nel procedimento sanzionatorio, il Comune aveva chiesto il parere previsto per le opere in zona omogenea A dalla legge regionale Lazio n. 15/2008 e dall’articolo 33 del D.P.R. 380/2001. Quel parere riguarda il ripristino o la sanzione pecuniaria; se non viene reso entro novanta giorni dalla richiesta, l’ufficio comunale può provvedere autonomamente.

Nel caso esaminato, il termine era decorso prima dell’ordine. Non era un silenzio-assenso per eseguire i lavori e non rendeva regolare la facciata: permetteva al Comune di decidere sulla misura repressiva, secondo la disciplina richiamata dal Tribunale.

Il successivo parere non cancellava l’ordine di ripristino

Dopo il provvedimento, il condominio aveva presentato una relazione tecnica per sostenere la legittimità delle opere. Il Municipio l’aveva trasmessa alla Soprintendenza per una valutazione paesaggistica, che aveva confermato l’incompatibilità dell’intervento con la tutela e con il contesto di pregio.

Questa seconda richiesta aveva presupposti e finalità diversi dal parere sulla sanzione. Non equivaleva a una promessa comunale di annullare l’ordine in autotutela. Il TAR ha inoltre osservato che la nota della Soprintendenza aveva natura consultiva interna al procedimento, non quella di un autonomo diniego di autorizzazione paesaggistica.

L’eventuale percorso di regolarizzazione non va confuso con il semplice deposito di una CILA tardiva o postuma. La pratica edilizia non sostituisce l’assenso paesaggistico necessario e la decisione non attesta che le opere fossero state sanate.

Ricorso respinto, senza un divieto generale di ritinteggiare

Il TAR ha respinto il ricorso e i motivi aggiunti, compensando le spese tra le parti. L’ordine impugnato rimane quindi fermo: non è stato annullato e non è stato riconosciuto un via libera alle opere.

Per chi programma lavori esterni, il passaggio utile è verificare prima il vincolo, le caratteristiche da conservare e la procedura applicabile, documentando stato precedente, finiture proposte, deposito delle domande e assensi ricevuti. Il caso riguarda lavori iniziati nel 2021 e una modifica cromatica specifica: non sostituisce la verifica delle norme vigenti per un nuovo progetto e non rende ogni tinteggiatura necessariamente soggetta ad autorizzazione.