Compromesso immobiliare: registrazione, costi, clausole e rischi

Il compromesso immobiliare, tecnicamente contratto preliminare di compravendita, non trasferisce ancora la proprietà della casa: obbliga venditore e acquirente a stipulare il successivo contratto definitivo alle condizioni concordate. Proprio perché crea un vincolo giuridico vero, non è una formalità da firmare in fretta dopo la visita all’immobile. Prezzo, scadenze, caparra, mutuo, regolarità dell’edificio e consegna devono essere disciplinati prima che nasca un impegno difficile o costoso da sciogliere.

La guida chiarisce che cosa deve contenere il preliminare, quando va registrato, quali imposte si pagano nel 2026 e quali clausole riducono i rischi. Il punto centrale è semplice: il compromesso dovrebbe essere il risultato dei controlli, non il momento in cui si scopre che i controlli non sono stati fatti. Un modello standard può essere una base, ma non sostituisce la verifica del notaio, del tecnico e, quando necessario, del legale sul caso concreto.

Che cos’è il compromesso immobiliare

Con il preliminare il promittente venditore si obbliga a vendere e il promissario acquirente si obbliga ad acquistare un immobile già individuato, stabilendo almeno bene, prezzo e futura stipula. La proprietà passa soltanto con il rogito definitivo; fino a quel momento il compratore non diventa proprietario per il solo fatto di aver versato una caparra o di aver ricevuto le chiavi.

L’articolo 1351 del Codice civile richiede per il preliminare la stessa forma prescritta per il definitivo. Nel caso di una compravendita immobiliare serve quindi la forma scritta. Può trattarsi di scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico. La forma notarile non è sempre obbligatoria, ma è necessaria per trascrivere il preliminare nei Registri immobiliari ed è imposta in specifiche operazioni, tra cui determinate vendite di immobili da costruire.

Il compromesso può riguardare un appartamento, una casa indipendente, un terreno, un immobile commerciale o un bene ancora da costruire. Cambiano però i controlli e le clausole: il preliminare di un terreno edificabile deve disciplinare destinazione urbanistica e capacità edificatoria, quello di una casa occupata deve affrontare rilascio e locazione, quello stipulato con il costruttore richiede le tutele del D.Lgs. 122/2005.

Proposta di acquisto, preliminare e rogito: le differenze

La proposta di acquisto è normalmente sottoscritta per prima dall’interessato e, finché non viene accettata, vincola soltanto il proponente per il periodo indicato. Quando il venditore la accetta e l’accettazione viene portata a conoscenza dell’acquirente, una proposta completa degli elementi essenziali può già produrre un contratto preliminare. Chiamare il successivo documento “compromesso” non rende quindi innocua la proposta precedente.

Una formula che definisce la prima scrittura “preliminare del preliminare” non basta a escludere ogni vincolo. Conta il contenuto effettivo: se le parti hanno già individuato immobile, prezzo e obbligo di vendere e comprare, il documento può produrre effetti prima della scrittura successiva. Per questo è prudente far esaminare la proposta prima della firma, soprattutto quando sono presenti mutuo, difformità, provenienza donativa, occupanti o somme elevate.

Quando conviene stipularlo

Il preliminare serve quando tra accordo e rogito deve trascorrere tempo. L’acquirente può dover ottenere il mutuo, vendere un’altra casa o completare la verifica tecnica; il venditore può dover liberare l’immobile, estinguere un’ipoteca, regolarizzare una pratica o attendere una nuova abitazione. Il contratto fissa una cornice certa per questo periodo.

Non è però obbligatorio in ogni vendita: le parti possono arrivare direttamente al rogito se controlli, finanziamento e documenti sono già pronti. Quando il preliminare viene usato, deve essere coerente con l’operazione reale. Un termine molto lungo, una caparra elevata o lavori da completare prima del rogito aumentano l’utilità della forma notarile e della trascrizione.

Che cosa deve contenere il preliminare

Non esiste un testo identico adatto a tutte le vendite. Il documento deve comunque identificare senza ambiguità parti, immobile e accordo economico. Più il preliminare rinvia questioni essenziali a un generico “si vedrà al rogito”, maggiore è il rischio di conflitto.

• dati anagrafici, fiscali e regime patrimoniale delle parti, con eventuali procure o rappresentanze;
• titolo di provenienza e soggetto che ha effettivamente il potere di vendere;
• indirizzo, descrizione, dati catastali, pertinenze, quote e parti comprese nella vendita;
• prezzo totale, somme già versate, natura di ciascun pagamento, scadenze e mezzi tracciabili;
• data o criterio certo per il rogito, notaio incaricato e modalità di convocazione;
• stato di occupazione, data di consegna, beni inclusi e ripartizione dei rischi fino al trasferimento;
• situazione urbanistica, catastale, ipotecaria, condominiale ed energetica e relativi documenti;
• condizioni sospensive o risolutive, termini essenziali e obblighi da adempiere prima del rogito;
• disciplina dell’inadempimento, della caparra, delle spese e dell’eventuale mediazione.

Se sono compresi box, cantina, giardino, lastrico, posto auto, arredi o diritti su parti comuni, vanno identificati. La frase “immobile visto e piaciuto” non sostituisce la descrizione e non rende irrilevanti vizi, dichiarazioni inesatte o mancanza delle qualità promesse. Anche lo stato di manutenzione può essere documentato con fotografie e verbale allegato quando assume valore economico.

I controlli da fare prima di firmare

Il notaio verifica titolarità e pubblicità immobiliare nell’ambito dell’incarico, ma il compratore dovrebbe coinvolgerlo abbastanza presto da poter incidere sul contratto. Parallelamente, un tecnico abilitato confronta stato dei luoghi, titoli edilizi e documenti catastali. Sono verifiche diverse e complementari.

La conformità catastale richiesta dall’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 riguarda gli atti pubblici e le scritture private autenticate che trasferiscono diritti reali su fabbricati esistenti. Attendere il rogito per affrontarla è però una scelta rischiosa: se planimetria e stato di fatto non coincidono, occorre capire subito se si tratta di un aggiornamento catastale o del riflesso di una difformità edilizia.

Le clausole più importanti

Prezzo, caparra e acconti

Ogni somma deve avere una qualificazione espressa. La caparra confirmatoria rafforza l’impegno e attiva i rimedi dell’articolo 1385 del Codice civile: se è inadempiente chi l’ha versata, l’altra parte può recedere trattenendola; se è inadempiente chi l’ha ricevuta, l’altra può recedere ed esigerne il doppio. La parte non inadempiente può invece scegliere, ricorrendone i presupposti, esecuzione o risoluzione con risarcimento secondo le regole generali.

L’acconto prezzo è un pagamento anticipato del corrispettivo e non svolge da solo la stessa funzione di garanzia. La caparra penitenziale, invece, costituisce il corrispettivo del diritto di recesso quando questo diritto è previsto. Termini simili producono effetti diversi: scrivere soltanto “deposito” o “anticipo” lascia spazio a contestazioni.

I pagamenti devono essere tracciabili e coerenti con quanto sarà dichiarato al notaio. Il preliminare dovrebbe riportare importo, causale, mezzo di pagamento, beneficiario, data e imputazione al prezzo. Se la somma resta temporaneamente presso l’agenzia o altro depositario, il documento deve indicare quando e a quali condizioni può essere consegnata al venditore o restituita.

Condizione sospensiva per il mutuo

La semplice frase “acquisto subordinato al mutuo” è spesso insufficiente. La clausola dovrebbe precisare importo minimo del finanziamento, termine entro cui ottenere la delibera, eventuale rapporto tra mutuo e valore, obbligo di presentare tempestivamente una domanda completa, modalità con cui comunicare l’esito e sorte delle somme depositate. Va chiarito anche se rileva la sola delibera reddituale o l’approvazione definitiva dopo la perizia dell’immobile.

Se manca una condizione efficace, il rifiuto della banca non libera automaticamente il compratore dagli obblighi assunti. La banca può inoltre negare il finanziamento per ragioni reddituali oppure per problemi tecnici o giuridici dell’immobile: il contratto deve allocare questo rischio in modo consapevole.

Regolarità urbanistica e catastale

Una buona clausola non si limita a far dichiarare genericamente che “l’immobile è in regola”. Identifica i titoli conosciuti, stabilisce quali documenti deve consegnare il venditore, consente l’accesso al tecnico, indica entro quando completare le verifiche e disciplina l’eventuale esito negativo. Se il venditore deve regolarizzare una difformità, vanno definiti attività, costo, termine, prova dell’adempimento e conseguenze del mancato risultato.

Non si dovrebbe promettere una sanatoria come risultato certo prima che il tecnico abbia verificato presupposti e procedura. Alcune difformità non sono regolarizzabili o richiedono tempi incompatibili con il rogito. L’alternativa può essere una condizione sospensiva, il rinvio motivato del definitivo o la rinuncia all’operazione, non una formula che trasferisca al compratore ogni rischio indistinto.

Ipoteche e cancellazione dei gravami

Il contratto deve stabilire se il bene sarà trasferito libero da ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli e diritti di terzi e come verrà ottenuto il risultato. Se una parte del prezzo serve a estinguere il mutuo del venditore, l’operazione va coordinata con banca e notaio. Una dichiarazione generica non sostituisce l’ispezione aggiornata né la procedura necessaria alla cancellazione.

Termine per il rogito e termine essenziale

È preferibile indicare una data o un criterio determinabile, il preavviso per la convocazione e chi sceglie il notaio. Definire una scadenza “essenziale” ha effetti giuridici specifici e non dovrebbe essere fatto automaticamente. Se devono arrivare mutuo, documenti pubblici o regolarizzazioni, il contratto può prevedere una proroga limitata e oggettiva, evitando formule che consentano un rinvio indefinito.

Consegna, occupanti e spese condominiali

Il preliminare deve dire quando l’immobile sarà consegnato, se libero da persone e cose e in quale stato. La consegna anticipata delle chiavi non trasferisce la proprietà e richiede una disciplina su custodia, utenze, lavori, danni, assicurazione e divieto di modifiche. Se l’immobile è locato, vanno esaminati contratto, scadenze, disdetta, deposito e possibili prelazioni.

In condominio è utile allegare o richiamare regolamento, ultimi verbali, lavori deliberati, liti e dichiarazione dell’amministratore sui pagamenti. Le parti possono regolare tra loro chi sopporta determinate spese, ma l’accordo interno non elimina le responsabilità che la legge può far valere verso il condominio.

Provvigione dell’agenzia

L’articolo 1755 del Codice civile collega il diritto alla provvigione alla conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore. Una proposta accettata che costituisce già un preliminare può quindi essere decisiva anche per la provvigione. Incarico, proposta e modulistica devono indicare importo, IVA, momento di maturazione e conseguenze delle condizioni sospensive; non va dato per scontato che il compenso sia dovuto soltanto al rogito.

Registrazione del preliminare: termine e imposte nel 2026

Il contratto preliminare deve essere registrato. Il termine ordinario è di 30 giorni dalla stipula; nel caso di proposta accettata, il Consiglio nazionale del Notariato indica il perfezionamento o il momento in cui l’acquirente ha notizia dell’accettazione. Se l’atto è notarile provvede il notaio. Per le scritture private ammesse, contribuenti, mediatori e intermediari possono utilizzare il servizio telematico RAP dell’Agenzia delle Entrate oppure seguire le modalità consentite dall’amministrazione.

Per gli atti pubblici, le scritture private autenticate o presentate alla registrazione dal 1° gennaio 2025, la disciplina fiscale risultante dal D.Lgs. 139/2024 prevede:

• 200 euro di imposta di registro fissa per il contratto preliminare;
• 0,5% sulle somme date a titolo di caparra confirmatoria;
• 0,5% sugli acconti di prezzo non soggetti a IVA, oppure la minore imposta applicabile al definitivo;
• imposta di bollo secondo forma, pagine, allegati e modalità di registrazione;
• eventuali tributi e costi ulteriori se si ricorre al notaio e alla trascrizione.

L’imposta proporzionale pagata su caparra e acconti viene imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del definitivo. Quando la vendita è soggetta a IVA, l’acconto costituisce normalmente anticipazione del corrispettivo e segue la fatturazione IVA, con imposta di registro fissa; la caparra, se ha davvero questa funzione e non è corrispettivo, resta fuori campo IVA e sconta l’imposta proporzionale prevista. Il trattamento concreto va verificato in base a venditore, immobile e formulazione contrattuale.

Nell’esempio di un preliminare tra privati con prezzo di 250.000 euro e caparra confirmatoria di 20.000 euro, l’imposta di registro è pari in via generale a 200 euro fissi più 100 euro proporzionali, oltre a bollo ed eventuali altri costi. Se vengono versati anche acconti non soggetti a IVA, si aggiunge lo 0,5% nei limiti previsti. Il calcolo effettivo deve considerare tutte le pattuizioni e gli allegati.

Chi paga la registrazione

Le parti possono stabilire nel rapporto interno chi anticipa o sopporta il costo, spesso suddividendolo oppure ponendolo a carico dell’acquirente. Questo accordo non modifica le responsabilità tributarie previste dalla legge. Quando interviene un mediatore immobiliare, esistono obblighi specifici di registrazione e responsabilità solidale per le scritture private non autenticate concluse grazie alla sua attività.

Se il termine è scaduto, non conviene ignorare l’omissione: occorre valutare registrazione tardiva, sanzioni, interessi ed eventuale ravvedimento operoso con l’Agenzia delle Entrate o un professionista. Importi e riduzioni dipendono dal ritardo e dalla regolarizzazione, quindi una cifra generica può essere fuorviante.

Registrazione e trascrizione non sono la stessa cosa

La registrazione è un adempimento fiscale e attribuisce data certa nelle forme previste, ma non prenota l’acquisto contro i terzi. La trascrizione nei Registri immobiliari produce invece l’effetto prenotativo dell’articolo 2645-bis del Codice civile: le successive trascrizioni o iscrizioni contro il venditore non pregiudicano il futuro acquirente nei limiti e per la durata stabiliti dalla legge.

Gli effetti della trascrizione cessano se entro un anno dalla data convenuta per il definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non viene trascritto il definitivo o la domanda giudiziale prevista dalla legge. È una tutela particolarmente utile quando passa molto tempo, si versano somme rilevanti, il venditore è un’impresa, esistono creditori o il quadro ipotecario è complesso. Il costo comprende onorario notarile, imposte e tributi e dipende dall’atto e dall’operazione.

Che cosa succede se una parte non rispetta il compromesso

La risposta dipende da contratto, gravità dell’inadempimento, caparra e risultato ancora possibile. La parte non inadempiente può, secondo i presupposti applicabili, chiedere l’adempimento, la risoluzione e il risarcimento oppure utilizzare il recesso collegato alla caparra confirmatoria. L’articolo 2932 del Codice civile consente di domandare una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso quando ne ricorrono le condizioni.

Non ogni ritardo consente automaticamente di trattenere la caparra o chiedere il doppio. Bisogna valutare imputabilità, importanza dell’inadempimento, diffide, termini e condotte di entrambe le parti. Prima di dichiarare sciolto il contratto o incassare somme è prudente far esaminare il testo a un legale.

Se il mutuo viene rifiutato

Senza una condizione sospensiva efficace, il mancato finanziamento resta normalmente un problema dell’acquirente e può esporlo all’inadempimento. Con la condizione, occorre dimostrare di aver rispettato termini, importo richiesto, collaborazione e modalità di comunicazione. Una richiesta presentata tardi o per caratteristiche diverse da quelle pattuite può non bastare.

Se emergono difformità o ipoteche

Bisogna applicare le dichiarazioni e le condizioni scritte nel preliminare. Se il venditore aveva promesso il trasferimento libero da gravami o la regolarità entro una data, il mancato adempimento può impedire il rogito e attivare i rimedi contrattuali. Non è prudente firmare un nuovo rinvio senza definire responsabilità, spese, documenti mancanti e termine finale.

Compromesso per un immobile da costruire

Quando una persona fisica acquista da un costruttore un immobile che rientra nella definizione del D.Lgs. 122/2005, si applicano tutele speciali. Per i titoli edilizi richiesti o presentati dal 16 marzo 2019, il preliminare deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, con intervento del notaio e trascrizione.

Il costruttore deve consegnare prima o al preliminare una fideiussione conforme a garanzia delle somme incassate fino al trasferimento, nei limiti della disciplina. Al definitivo deve consegnare la polizza assicurativa indennitaria decennale prevista per i gravi difetti e il contratto deve rispettare un contenuto minimo, con allegati e indicazioni su immobile, titolo, caratteristiche, lavori, tempi, prezzo, pagamenti, ipoteche e garanzie.

Non basta che l’impresa chiami il pagamento “prenotazione” per escludere la disciplina se l’accordo ha la funzione di ottenere il futuro trasferimento. Prima di versare somme occorre far verificare presupposti, fideiussione, titolo edilizio e schema contrattuale dal notaio.

Quanto costa complessivamente il compromesso

Non esiste un costo unico. Oltre a imposta di registro e bollo, l’operazione può comprendere compenso dell’agenzia, verifica tecnica, accesso agli atti, visure, assistenza legale, atto notarile e trascrizione. Sono voci con funzioni differenti: risparmiare sulla verifica può lasciare scoperto un rischio molto superiore al costo evitato.

• registrazione: imposta fissa, imposta su somme e bollo;
• mediazione: percentuale o importo concordato, più IVA quando dovuta;
• notaio: consulenza, forma autenticata o pubblica e trascrizione, con imposte e tributi;
• tecnico: sopralluogo, rilievo, accesso agli atti e verifica urbanistico-catastale;
• legale: clausole particolari, contenziosi, occupanti, successioni o operazioni complesse.

Il preventivo dovrebbe distinguere prestazioni, imposte, spese vive e attività eventuali. Anche la provvigione dell’agenzia va calcolata sul parametro indicato nell’incarico o nella proposta e non confusa con le imposte dell’acquisto.

Checklist pratica prima della firma

1. ottenere copia della proposta e non firmare spazi vuoti o allegati non disponibili;
2. identificare proprietari, provenienza, immobile, pertinenze e stato di occupazione;
3. incaricare il notaio abbastanza presto per controlli e impostazione dell’operazione;
4. affidare a un tecnico la verifica dei titoli e dello stato di fatto;
5. leggere verbali, regolamento, spese e lavori condominiali;
6. definire prezzo, caparra, acconti e tracciabilità di ogni pagamento;
7. scrivere una condizione mutuo completa se il finanziamento è indispensabile;
8. stabilire documenti, adempimenti e gravami da risolvere prima del rogito;
9. fissare termine, consegna, stato dell’immobile e conseguenze dell’inadempimento;
10. valutare atto notarile e trascrizione in base a tempo, somme e rischi;
11. registrare il contratto entro il termine e conservare ricevute e allegati.

Errori da evitare

• credere che la proposta accettata non sia ancora vincolante;
• versare una somma senza specificare se è caparra, acconto o deposito fiduciario;
• subordinare l’acquisto al mutuo con una frase vaga e senza scadenza;
• confondere conformità catastale e regolarità urbanistica;
• rinviare ogni controllo al giorno del rogito;
• confondere registrazione fiscale e trascrizione nei Registri immobiliari;
• accettare la promessa di una sanatoria senza verifica tecnica;
• non disciplinare immobile occupato, consegna anticipata o lavori da completare;
• ignorare verbali e spese straordinarie del condominio;
• usare un fac-simile generico per un acquisto da costruttore.

Domande frequenti

Il compromesso è obbligatorio per comprare casa?

No. Se documenti, pagamento e controlli sono pronti, le parti possono arrivare direttamente al rogito. Quando viene stipulato, però, il preliminare è un contratto vincolante e deve essere registrato.

Il compromesso trasferisce la proprietà?

No. Obbliga a concludere la futura compravendita, ma la proprietà passa con il contratto definitivo notarile. Anche il possesso anticipato delle chiavi non equivale al trasferimento.

Entro quando si registra il preliminare?

Il termine ordinario è di 30 giorni dalla stipula. Se una proposta accettata perfeziona già il preliminare, conta il momento in cui l’accettazione viene portata a conoscenza del proponente secondo le regole applicabili.

Quanto si paga sulla caparra nel 2026?

Per gli atti presentati alla registrazione dal 1° gennaio 2025, l’aliquota sulla caparra confirmatoria è dello 0,5%, oltre ai 200 euro fissi e al bollo. Vanno considerati forma, allegati e intera operazione.

Quanto si paga sull’acconto tra privati?

Per un acconto non soggetto a IVA si applica, dal 1° gennaio 2025, lo 0,5% o la minore imposta applicabile al definitivo. La vecchia indicazione del 3% non descrive la disciplina applicabile ai nuovi atti.

Se la banca nega il mutuo perdo la caparra?

Dipende dal contratto. Senza un’efficace condizione sospensiva il rifiuto non libera automaticamente l’acquirente; con la condizione bisogna rispettare importo, termini, collaborazione e prova dell’esito previsti.

Registrare il preliminare protegge da una seconda vendita?

No. La registrazione è fiscale. Per ottenere l’effetto prenotativo verso i terzi occorre la trascrizione del preliminare, possibile con atto pubblico o scrittura privata autenticata tramite notaio.

Chi sceglie il notaio?

Di regola la scelta spetta all’acquirente che sostiene il costo del rogito, salvo accordi diversi, ma il professionista resta imparziale. È utile indicare nel preliminare chi lo incarica e con quale preavviso convoca le parti.

Si può firmare prima della verifica urbanistica?

È possibile, ma rischioso. Se i controlli non sono conclusi, il contratto dovrebbe disciplinare accesso ai documenti, termine, esito negativo e restituzione delle somme con una clausola costruita sul caso concreto.

Serve sempre il notaio per il compromesso?

Non sempre: una compravendita ordinaria può avere un preliminare in scrittura privata. Il notaio serve per autenticarlo e trascriverlo ed è obbligatorio in specifici casi, come determinate vendite di immobili da costruire.

Fonti normative e istituzionali

• D.P.R. 131/1986, Testo unico dell’imposta di registro;
• D.Lgs. 139/2024, riforma delle imposte indirette;
• Agenzia delle Entrate, Registrazione atti privati RAP;
• Consiglio nazionale del Notariato, Garanzia preliminare;
• D.Lgs. 122/2005, tutela degli acquirenti di immobili da costruire;
• Legge 52/1985, articolo 29 sulla conformità catastale negli atti;
• D.Lgs. 192/2005, articolo 6 sull’APE nelle trattative e vendite.