Il mercato immobiliare italiano non si è fermato, ma nel secondo trimestre 2026 ha perso parte della spinta osservata all’inizio dell’anno. I prezzi delle abitazioni continuano a essere giudicati in crescita da una quota prevalente di agenti, tuttavia il saldo positivo si è ridotto. Allo stesso tempo diminuiscono le case disponibili, i tempi di vendita restano vicini ai minimi storici e gli affitti mostrano nuove pressioni al rialzo in gran parte del Paese.

È il quadro che emerge dal Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni pubblicato dalla Banca d’Italia il 12 agosto 2026. L’indagine, svolta con Tecnoborsa e Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, ha coinvolto circa 1.500 agenzie immobiliari tra il 18 giugno e il 21 luglio.

Mercato immobiliare 2026: i dati principali

Il confronto tra il primo e il secondo trimestre aiuta a leggere correttamente la situazione. Il rallentamento non equivale a un calo generalizzato dei prezzi: indica che la prevalenza degli agenti che segnalano rincari si è ridotta. Restano invece sostanzialmente invariati i tempi medi necessari per vendere.

La tabella è scorrevole orizzontalmente su smartphone.

Indicatore 1° trimestre 2026 2° trimestre 2026 Variazione
Agenzie che hanno venduto almeno un immobile 86,6% 85,7% Lieve diminuzione
Sconto medio sul prezzo richiesto 7,3% 7,1% Ancora in calo
Tempo medio di vendita 5,2 mesi 5,2 mesi Stabile
Acquisti finanziati con mutuo 64,5% 63,1% Lieve diminuzione
Rapporto tra prestito e valore dell’immobile 77,2% 78,2% In aumento
Saldo dei giudizi sui prezzi di vendita +12,3 punti +7 punti Rallentamento
Agenzie che hanno locato almeno un immobile 79,1% 83% In aumento
Saldo dei giudizi sui canoni +31,2 punti +32,4 punti Pressioni ancora elevate

I saldi riportati dall’indagine sono la differenza tra la percentuale di risposte che indicano un aumento e quella delle risposte che indicano una diminuzione. Un saldo di 7 punti sui prezzi, quindi, non significa che le abitazioni siano rincarate del 7%. Significa che gli operatori che osservano prezzi in crescita superano di sette punti quelli che rilevano prezzi in calo.

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I prezzi rallentano, ma non stanno scendendo ovunque

Nel secondo trimestre il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione dei prezzi è passato da 12 a 7 punti. Rimane positivo e superiore ai 5 punti registrati nello stesso periodo del 2025, ma segnala una crescita meno diffusa rispetto ai primi mesi dell’anno.

La frenata più evidente riguarda il Nord-Ovest, dove il saldo è sceso da 11 a un solo punto. Nel Nord-Est e nel Centro le valutazioni restano più sostenute, rispettivamente a 13 e 11 punti. Sud e Isole si attestano a 6 punti: meno del trimestre precedente, ma molto sopra il valore negativo rilevato un anno prima.

Per chi deve comprare, questa dinamica non giustifica l’attesa automatica di un ribasso. La riduzione dell’offerta può continuare a sostenere i valori degli immobili meglio posizionati, efficienti e privi di problemi documentali. Prima di formulare una proposta rimangono decisivi la verifica dei titoli edilizi, della situazione catastale, delle spese condominiali e dell’effettiva commerciabilità del bene.

Sconti e tempi di vendita restano sui minimi storici

Il margine medio di trattativa è sceso dal 7,3% al 7,1% del prezzo inizialmente richiesto. È uno dei valori più contenuti dall’inizio della rilevazione. La media nazionale nasconde comunque differenze importanti: nel Nord-Est lo sconto si ferma intorno al 5%, mentre nel Sud e nelle Isole raggiunge il 9%.

I tempi medi di vendita restano pari a circa 5,2 mesi. Per il venditore è un segnale favorevole, ma non significa che ogni prezzo richiesto sia sostenibile. Gli immobili con irregolarità, lavori urgenti, scarsa efficienza energetica o una richiesta non coerente con il mercato locale possono richiedere più tempo e maggiori riduzioni.

L’85,7% delle agenzie ha concluso almeno una vendita nel trimestre, una quota solo leggermente inferiore all’86,6% dei primi tre mesi dell’anno. L’81% delle transazioni ha riguardato abitazioni esistenti: il mercato continua quindi a dipendere soprattutto dallo stock già costruito, più che dalle nuove costruzioni.

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Domanda debole e meno case in vendita

Il saldo relativo al numero di potenziali acquirenti rimane negativo, a -15 punti. La domanda è dunque ancora contenuta, anche se il dato è migliore rispetto ai -19 punti del secondo trimestre 2025.

Il problema più netto riguarda l’offerta. Gli agenti che segnalano una diminuzione dei nuovi incarichi a vendere superano di circa 26 punti quelli che osservano un aumento. Anche lo stock degli incarichi ancora da evadere continua a contrarsi.

Domanda contenuta e offerta in diminuzione possono convivere. Una famiglia può rinviare l’acquisto per il costo complessivo dell’operazione o per l’incertezza economica, mentre molti proprietari possono evitare di vendere se non trovano un’abitazione sostitutiva o ritengono insufficiente il prezzo ottenibile. Il risultato è un mercato meno dinamico ma non necessariamente caratterizzato da forti ribassi.

Mutui: accesso al credito ancora disteso

La quota di acquisti finanziati con mutuo è scesa dal 64,5% al 63,1%, tornando sullo stesso livello del secondo trimestre 2025. Il rapporto medio tra prestito e valore dell’immobile è invece salito al 78,2%, un valore storicamente elevato.

Solo il 18% degli agenti indica le difficoltà di accesso al credito tra le principali cause di cessazione di un incarico a vendere. Secondo la Banca d’Italia si tratta di un livello minimo dall’avvio della serie. Questo dato non implica che ogni richiedente ottenga il finanziamento: reddito, stabilità lavorativa, indebitamento, perizia bancaria e regolarità dell’immobile continuano a determinare l’esito della pratica.

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Affitti: canoni ancora sotto pressione

Il mercato delle locazioni mostra una dinamica più tesa. La quota di agenzie che ha affittato almeno un immobile è salita dal 79,1% all’83%. Il saldo tra chi segnala canoni in aumento e chi li rileva in diminuzione è rimasto molto elevato, passando da 31,2 a 32,4 punti.

L’andamento non è uniforme. Nel Nord-Ovest il saldo è sceso da 30 a 17 punti; nel Centro è salito da 29 a 41 e nel Sud e nelle Isole da 39 a 49 punti. Per il trimestre successivo le attese sui canoni sono tornate a rafforzarsi, da 18,7 a 22,8 punti.

Anche sul versante degli affitti l’offerta continua a diminuire. Il saldo sui nuovi incarichi a locare è pari a -25,8 punti, sebbene meno negativo rispetto ai -28,7 del trimestre precedente. La combinazione tra domanda abitativa e disponibilità limitata aiuta a spiegare perché i canoni possano crescere anche mentre il mercato delle compravendite rallenta.

La rilevanza delle locazioni brevi resta stabile: il 54% degli operatori le considera significative nel proprio mercato. La percentuale raggiunge il 65% sia nel Centro sia nel Sud e nelle Isole. Il dato non misura direttamente quante abitazioni siano sottratte alle locazioni ordinarie, ma conferma che il fenomeno deve essere considerato nell’analisi delle aree turistiche e delle grandi città.

Cosa aspettarsi nei prossimi mesi

Le valutazioni degli operatori restano prudenti. Il saldo sulle condizioni attese nel mercato locale è pari a -14 punti e quello sui nuovi incarichi a vendere a -20. Migliorano invece le prospettive sull’intero mercato nazionale: il saldo per il trimestre in corso passa da -17 a -15 punti e quello riferito ai due anni successivi da -22 a -10.

Il quadro, in sintesi, non è quello di un mercato in caduta. È una fase di riequilibrio: i prezzi rallentano, le compravendite perdono un po’ di forza, ma la scarsità dell’offerta mantiene ridotti gli sconti e brevi i tempi di vendita. La pressione si sposta soprattutto sugli affitti, dove meno immobili disponibili e canoni ancora crescenti rendono più difficile la ricerca di una casa.

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Fonti ufficiali