Vetrate scorrevoli e copertura retrattile non bastano a trasformare una sala ristorante chiusa in un’opera di edilizia libera. Se la struttura delimita stabilmente lo spazio, crea superficie e volume utilizzabili tutto l’anno ed è dotata di pavimento, impianti, riscaldamento e arredi commerciali, conta il risultato complessivo: un ampliamento che richiede il permesso di costruire.

È il principio applicato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 6181/2026, pubblicata il 31 luglio 2026. I giudici hanno confermato la demolizione di due manufatti impiegati come sale di ristorazione di un agriturismo: una struttura definita “pergotenda” di oltre 62 m² e una “tettoia” di 35 m². Entrambe potevano essere chiuse sui lati con vetrate e risultavano organizzate per un utilizzo commerciale continuativo.

La decisione non afferma che una VEPA o una pergotenda siano sempre vietate in un ristorante. Stabilisce, invece, che la denominazione commerciale e l’amovibilità dei singoli componenti non prevalgono sulle caratteristiche reali dell’opera e sull’uso concreto dello spazio.

Le due sale esterne contestate dal Comune

Il caso nasce da un sopralluogo svolto presso un’azienda agricola con attività agrituristica. Il Comune aveva rilevato due manufatti destinati alla somministrazione di alimenti e bevande e ne aveva ordinato la demolizione perché costruiti senza il necessario titolo.

Il primo, indicato dal titolare come pergotenda, misurava circa 10,95 per 5,70 metri: 62,4 m² di superficie e 187,2 m³ di volume. Era contiguo ai fabbricati esistenti e disponeva di telo retrattile impermeabile, pilastri in acciaio, vetrate scorrevoli perimetrali, pavimento in gres, impianto elettrico, due climatizzatori, stufa a pellet con scarico dei fumi e banco per le bevande.

Il secondo manufatto, definito tettoia, misurava 7 per 5 metri, per 35 m² e 105 m³. Presentava copertura con doghe metalliche, vetrate scorrevoli sui lati, pavimentazione, impianto elettrico e dispositivi di riscaldamento. Anche questo spazio era utilizzato come ulteriore sala ristorante.

Secondo il verbale, entrambe le opere erano immobilizzate al suolo, stabilmente richiudibili e destinate a un uso pressoché continuativo. Il proprietario sosteneva invece che si trattasse di opere leggere, amovibili e comprese nell’edilizia libera.

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Perché la prima struttura non era una pergotenda

La pergotenda rientra nell’attività edilizia libera quando l’elemento principale è la tenda destinata a proteggere dal sole e dagli agenti atmosferici, mentre la struttura portante svolge una funzione accessoria. L’insieme non deve creare uno spazio chiuso stabile, nuova superficie utile o volume.

Nel caso esaminato, il telo retrattile non era sufficiente a caratterizzare l’opera. Il telaio metallico aveva consistenza e dimensioni rilevanti, era ancorato al suolo e al fabbricato e sosteneva vetrate capaci di chiudere completamente il perimetro. Pavimento, impianti e attrezzature mostravano inoltre una funzione che andava oltre la semplice protezione temporanea di un’area esterna.

Il Consiglio di Stato ha attribuito particolare rilievo alla possibilità di utilizzare il locale in ogni stagione. Climatizzazione estiva, stufa a pellet, scarico fumi, banco bar, tavoli e una zona adibita alla preparazione dei pasti configuravano una vera estensione funzionale dello spazio commerciale.

Vetrate apribili non significano automaticamente VEPA

L’articolo 6, comma 1, lettera b-bis, del D.P.R. 380/2001 include nell’edilizia libera le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti che rispettano tutte le condizioni indicate dalla norma. Devono svolgere funzioni temporanee di protezione e miglioramento della fruizione, favorire la naturale microaerazione e ridurre l’impatto visivo.

Soprattutto, non possono creare uno spazio stabilmente chiuso, produrre nuova volumetria o superficie oppure determinare un mutamento della destinazione d’uso, anche da superficie accessoria a superficie utile. Questi limiti riguardano l’intervento nel suo insieme, non il solo pannello di vetro.

Nella tettoia esaminata le ante potevano scorrere, ma insieme alla copertura, alla struttura metallica, al pavimento e agli impianti isolavano climaticamente una sala di 35 m². L’amovibilità delle vetrate non eliminava quindi l’effetto edilizio complessivo.

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Il riscaldamento era un indizio, non l’unica ragione

La difesa aveva sostenuto che la stufa fosse autonoma e amovibile e che non fosse collegata agli impianti dell’edificio principale. La sentenza chiarisce però che la decisione non dipendeva dalla sola presenza di un apparecchio di riscaldamento.

La stufa e i climatizzatori erano elementi da leggere insieme alle dimensioni, alle chiusure su tutti i lati, alla pavimentazione, all’ancoraggio, al banco bar e alla destinazione stabile a sala ristorante. Preso isolatamente, un apparecchio amovibile non trasforma necessariamente una pergotenda in nuova costruzione; inserito in un ambiente completamente delimitato e attrezzato contribuisce invece a dimostrarne l’uso continuativo.

Allo stesso modo, la destinazione commerciale non rende automaticamente abusiva qualsiasi tenda o vetrata installata da un ristorante. Il punto è se l’opera mantenga davvero la natura esterna dello spazio oppure realizzi una sala aggiuntiva, autonomamente e stabilmente fruibile.

Elemento da verificare Opera leggera compatibile con l’edilizia libera Segnale di uno spazio stabile
Copertura Tenda con funzione principale, realmente retrattile Copertura strutturata che concorre a chiudere il locale
Vetrate Amovibili, trasparenti, con microaerazione e funzione temporanea Chiusura perimetrale utilizzata per isolare lo spazio
Struttura Sostegno accessorio, leggero e di impatto contenuto Telaio consistente, ancorato e autonomamente rilevante
Allestimento Arredo esterno occasionale Pavimento, impianti, riscaldamento, banco e uso continuativo
Effetto finale Lo spazio rimane esterno Si generano superficie utile, volume o un nuovo locale

La SCIA del 2021 non copriva le opere effettivamente realizzate

Il proprietario richiamava anche una SCIA alternativa al permesso presentata nel 2021 per la ristrutturazione di un fabbricato connesso all’attività agricola. Sosteneva che la pratica comprendesse l’installazione della pergotenda e che il Comune non fosse intervenuto nei termini.

I giudici hanno però osservato che nella documentazione era rappresentata una mera pergotenda, non un manufatto con le caratteristiche strutturali e funzionali accertate durante il sopralluogo. Una pratica edilizia non legittima opere diverse da quelle descritte negli elaborati: conta la corrispondenza tra progetto depositato e stato reale.

Inoltre, la destinazione stagionale prospettata nella pratica contrastava con la possibilità dichiarata di chiudere le vetrate nei mesi invernali e continuare la somministrazione. Il mancato esercizio tempestivo dei poteri sulla SCIA non trasformava quindi la sala effettivamente costruita in una pergotenda assentita.

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La tettoia non era una pertinenza urbanistica

Per sostenere che fosse sufficiente una SCIA, il ricorrente qualificava la tettoia come pertinenza dell’ampio compendio agricolo. Il Consiglio di Stato ha ricordato che la pertinenza urbanistica è più ristretta di quella civilistica: deve avere dimensioni modeste, essere priva di autonomia funzionale e non incidere in modo significativo sul territorio o sul carico urbanistico.

La tettoia di 35 m² e 105 m³, chiudibile su quattro lati e attrezzata come seconda sala, non possedeva queste caratteristiche. La grande estensione complessiva dell’azienda non rendeva modesto il manufatto né cancellava il nuovo volume creato.

L’opera è stata quindi qualificata come nuova costruzione soggetta al previo permesso di costruire. Non era applicabile la sola sanzione economica prevista per interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA.

La disciplina delle serre stagionali non si estende alla sala ristorante

Un ulteriore argomento riguardava le serre stagionali realizzabili nell’ambito dell’attività agricola. Secondo la difesa, l’agriturismo costituiva un’attività connessa e avrebbe potuto beneficiare della stessa disciplina.

Il richiamo non è stato accolto. Le regole speciali sulle serre riguardano manufatti asserviti alla produzione agricola stagionale e non possono essere estese a strutture commerciali adibite alla somministrazione. Mancava, inoltre, proprio il requisito sostanziale della temporaneità: le sale erano predisposte per funzionare stabilmente durante tutte le stagioni.

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La decisione del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la legittimità dell’ordine di demolizione. Le due opere non erano né una pergotenda libera né una semplice VEPA o una pertinenza: per dimensioni, struttura, chiusure, impianti e uso costituivano nuove sale commerciali.

La pronuncia offre un criterio pratico: non bisogna chiedersi soltanto se telo e vetrate possano muoversi, ma che cosa diventi lo spazio quando tutti gli elementi vengono utilizzati insieme. Se il risultato è un ambiente chiuso, climatizzato e fruibile stabilmente come parte del ristorante, il regime dell’edilizia libera non è applicabile.

Fonti normative e giurisprudenziali

Allegato riservato
Scarica la sentenza n. 6181/2026 del Consiglio di Stato

Consiglio-di-Stato-sentenza-6181-2026.pdf - 69,3 KB

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