Il TAR blocca i lavori: niente bonus su terreno incendiato

In un’Italia segnata da una crescente attenzione alla rigenerazione del patrimonio edilizio e dalla corsa agli incentivi fiscali per ristrutturazioni e ricostruzioni, può bastare un incendio di anni fa per bloccare tutto. È quanto accaduto a un cittadino che, nel Comune di Gaeta, aveva avviato un progetto per demolire e ricostruire un vecchio fabbricato rurale. Il progetto era stato pensato con attenzione, sfruttando normative regionali favorevoli e mirando a ottenere i tanto ambiti bonus edilizi: Superbonus 110%, Sismabonus, Ecobonus.

Tutto sembrava pronto, ma il Comune ha fermato i lavori, invocando una serie di motivi tra cui un vincolo derivante da un incendio boschivo avvenuto anni prima sul terreno. Il caso è finito al TAR del Lazio, che ha dato torto al proprietario, confermando la validità del blocco edilizio.

Ma cosa dice davvero la legge in caso di incendi boschivi? È possibile ricostruire su un terreno bruciato? E cosa succede ai bonus fiscali già pianificati?

Il progetto edilizio e il blocco

Tutto ha inizio con la presentazione di un progetto di demolizione e ricostruzione di un fabbricato rurale situato su un terreno privato nel Comune di Gaeta. Il proponente aveva inizialmente fatto riferimento alla Legge Regionale del Lazio n. 7/2017, che consente interventi di recupero edilizio con possibilità di incremento volumetrico fino al 20%, a condizione che si dimostri la preesistenza dell’immobile, anche tramite documentazione storica e testimonianze.

Il Comune, però, ha immediatamente sospeso i lavori, contestando che l’area non ricadesse in una “porzione di territorio urbanizzato”, come richiesto dalla norma regionale, bensì in zona agricola. Di fronte a questa opposizione, il proponente ha riformulato il progetto, stavolta richiamandosi all’art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) e all’art. 55 della L.R. Lazio 38/1999, normative che consentono ricostruzioni anche in caso di crollo, purché si dimostri la consistenza preesistente e con aumento volumetrico massimo del 10%.

Nel corso dell’iter, tra varianti, richieste di integrazione, rilievi topografici e nulla osta ambientali, l’intervento è andato avanti fino alla trasmissione ufficiale della comunicazione di inizio lavori. Tuttavia, nuovi ostacoli si sono presentati: tra questi, un vincolo archeologico segnalato dai Carabinieri Forestali e presunte difformità tra gli elaborati presentati e la reale consistenza del rudere.

Nonostante l’adeguamento progettuale alle osservazioni comunali, l’Amministrazione ha confermato la sospensione dei lavori, citando anche un vincolo di inedificabilità decennale dovuto al fatto che l’area era stata attraversata dal fuoco anni prima.

Vincolo post-incendio: cosa prevede davvero la legge

Il punto chiave della vicenda ruota attorno a un vincolo particolare, spesso poco noto ma di grande impatto nei territori rurali e boschivi: quello previsto dall’articolo 10 della Legge n. 353 del 2000, la normativa quadro in materia di incendi boschivi.

Secondo la legge, qualsiasi area boscata o pascolo percorsa dal fuoco è soggetta, per almeno 10 anni, a un divieto di edificazione, salvo casi specifici. In particolare, è vietata la costruzione di nuovi edifici, strutture o infrastrutture finalizzate ad insediamenti civili e produttivi. Tuttavia, la norma ammette un’eccezione: quando l’intervento edilizio era già previsto dagli strumenti urbanistici vigenti alla data dell’incendio, e — secondo alcune interpretazioni — era già programmato o autorizzato.

Il dibattito giuridico è acceso. Alcuni TAR, come quello della Campania, avevano aperto alla possibilità di costruire in caso di compatibilità urbanistica pregressa. Ma il TAR del Lazio ha preso una strada più restrittiva: per evitare l’applicazione del vincolo, non basta la semplice compatibilità urbanistica, serve anche un elemento concreto che dimostri una programmazione edilizia anteriore al passaggio del fuoco — come un progetto già presentato o localizzato formalmente prima dell’incendio.

Nel caso specifico, il TAR ha evidenziato che il primo progetto edilizio è stato presentato molto tempo dopo l’incendio. Mancando una “traccia” progettuale precedente, il divieto di costruzione fino al 2027 è stato ritenuto pienamente legittimo.

Il TAR conferma: vincolo valido, lavori fermi fino al 2027

Il Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio tramite la sentenza n°400/2024 ha respinto il ricorso, giudicando pienamente legittima l’ordinanza con cui il Comune aveva sospeso i lavori. Il provvedimento è stato definito “plurimotivato”, ossia fondato su più ragioni autonome e sufficienti a giustificarlo anche singolarmente. Tra queste: le presunte difformità tra progetto e realtà, la presenza di un vincolo archeologico, l’incertezza sulla proprietà di una porzione dell’area… Ma soprattutto, il TAR ha ritenuto decisiva l’ultima motivazione: la presenza del vincolo di inedificabilità decennale derivante da un incendio boschivo pregresso.

I giudici hanno chiarito che, per poter costruire in un’area attraversata dal fuoco, non è sufficiente che lo strumento urbanistico consenta l’edificazione. Serve qualcosa in più: la dimostrazione che l’intervento era già programmato prima dell’incendio, anche solo in forma di localizzazione urbanistica o presentazione preliminare di progetto.

Non essendoci, nel caso esaminato, alcuna traccia di progetto prima dell’incendio, il TAR ha ritenuto corretta l’applicazione dell’art. 10 della Legge 353/2000. Dunque, nessuna possibilità di edificare su quel terreno prima del 2027.

La sentenza non analizza nel dettaglio le altre censure sollevate dal ricorrente, proprio perché questa motivazione è già da sola sufficiente a confermare il blocco.

Bonus edilizi a rischio: quando i vincoli ambientali bloccano gli incentivi

Uno degli aspetti più critici emersi nella vicenda riguarda l’interazione tra diritto a edificare e accesso agli incentivi fiscali edilizi, come il Superbonus 110%, il Sismabonus e l’Ecobonus. Il ricorrente, infatti, aveva esplicitamente dichiarato l’intenzione di completare il progetto nel minor tempo possibile per non perdere le agevolazioni previste dal pacchetto di bonus statali, puntando alla riqualificazione energetica e sismica dell’immobile.

Il progetto edilizio era stato predisposto con attenzione, aggiornato più volte per rispondere alle osservazioni del Comune e corredato di tutti i documenti tecnici e autorizzativi richiesti. Tuttavia, il vincolo ambientale previsto dall’art. 10 della Legge 353/2000 ha avuto un effetto paralizzante: nonostante tutta la documentazione fosse in ordine, il vincolo di inedificabilità decennale ha reso l’intervento non legittimo sul piano urbanistico.

Questo passaggio è decisivo: un progetto può essere tecnicamente valido, fiscalmente agevolabile e conforme dal punto di vista strutturale, ma se sussiste un vincolo ambientale, non è edificabile per legge. E ciò comporta la perdita automatica dei bonus. L’Agenzia delle Entrate, infatti, ha più volte ribadito che gli incentivi non spettano per interventi abusivi o non autorizzabili.

Il caso mostra quanto sia fragile l’intera catena di accesso agli incentivi: basta un errore nella verifica della situazione urbanistica o ambientale per compromettere tutto, anche con cantiere avviato. In zone rurali, boschive o a rischio, è dunque indispensabile che progettisti e tecnici effettuino una verifica preventiva rigorosa dello stato del terreno, consultando catasti incendi, vincoli paesaggistici, archeologici e strumenti urbanistici locali.

Insomma, il Superbonus può essere una grande opportunità… ma solo per chi costruisce su basi solide, anche dal punto di vista normativo.