Una nuova rivalutazione degli immobili d’impresa, con imposta sostitutiva dell’8% per quelli ammortizzabili e del 4% per quelli non ammortizzabili, entra nel disegno di legge di Bilancio 2027. L’articolo 14 definisce beni, soggetti e tempi del possibile riconoscimento fiscale. La proposta non è ancora legge.

Per chi possiede immobili nel patrimonio aziendale, non si tratta semplicemente di aumentare una cifra in bilancio. Il DDL collega il maggior valore a un costo fiscale, a effetti differiti e a regole specifiche se il bene viene ceduto o assegnato prima del periodo stabilito.

I beni interessati e le esclusioni

Il testo riguarda gli immobili risultanti dal bilancio in corso al 31 dicembre 2025. Esclude espressamente le aree fabbricabili e gli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività d’impresa.

La seconda esclusione è rilevante per il settore delle costruzioni: gli immobili prodotti o detenuti per essere scambiati nell’attività non possono essere assimilati automaticamente agli edifici che compongono il patrimonio rivalutabile. Occorre partire dalla funzione del bene e dalla sua classificazione.

La facoltà è attribuita ai soggetti indicati dall’articolo 82, comma 1, lettere a) e b), del Testo unico richiamato, oltre a società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate, che non adottano i principi contabili internazionali. Per chi utilizza questi ultimi è previsto uno specifico percorso di riallineamento, richiamato dal comma 9: le due situazioni non vanno confuse.

Il bilancio in cui effettuare l’operazione

La proposta colloca la rivalutazione nel bilancio o rendiconto dell’esercizio successivo a quello di riferimento, purché il termine di approvazione scada dopo l’entrata in vigore della disposizione. Prevede la possibilità di procedere distintamente per ciascun bene e richiede l’annotazione nell’inventario e nella nota integrativa.

Per una società con esercizio coincidente con l’anno solare, il riferimento al bilancio 2025 conduce quindi a valutare l’esercizio successivo, verificando anche il requisito sul termine di approvazione. Non basta chiamarla “rivalutazione 2027” per individuare correttamente il bilancio interessato.

Due imposte con funzioni differenti

Il maggior valore viene riconosciuto ai fini delle imposte sui redditi e dell’IRAP, nei tempi indicati dal DDL, mediante l’imposta sostitutiva dell’8% o del 4%. La distinzione fra immobili ammortizzabili e non ammortizzabili è quindi parte del calcolo.

Il saldo attivo della rivalutazione deve invece essere imputato al capitale oppure accantonato in una riserva speciale, fiscalmente in sospensione d’imposta. Il DDL consente di affrancare questo saldo, in tutto o in parte, con un’ulteriore imposta sostitutiva del 10%.

L’8% o il 4% sul maggior valore e il 10% per l’affrancamento rispondono a operazioni diverse. Non sono aliquote alternative fra cui scegliere liberamente sullo stesso presupposto: la decisione richiede di valutare sia il bene sia il trattamento della riserva.

Il riconoscimento fiscale non sarebbe immediato

Il maggior valore acquisterebbe rilevanza fiscale dal terzo esercizio successivo a quello della rivalutazione. Il semplice pagamento dell’imposta non anticiperebbe questo termine.

In un esempio con rivalutazione riferita all’esercizio 2026 e periodi annuali coincidenti con l’anno solare, il terzo esercizio successivo è il 2029. È un esempio di lettura del calendario proposto: l’applicazione effettiva dipende dal bilancio interessato e dal testo approvato.

Che cosa succede se l’immobile viene ceduto prima

Per cessione onerosa, assegnazione ai soci, destinazione a finalità estranee o al consumo personale o familiare prima dell’inizio del sesto esercizio successivo a quello della rivalutazione, la proposta impone di usare il costo precedente alla rivalutazione per determinare plusvalenze o minusvalenze.

Chi prevede una vendita ravvicinata deve quindi confrontare il costo dell’operazione con i tempi della sua effettiva utilità fiscale. La rivalutazione proposta non equivale a un abbattimento immediato della plusvalenza su una cessione già programmata.

Versamento e scelta aziendale

Il DDL prevede il pagamento delle imposte sostitutive in unica soluzione entro il termine del saldo delle imposte sui redditi del periodo cui si riferisce la rivalutazione. Consente la compensazione secondo il Testo unico dei versamenti.

Al 4 novembre 2026 occorre ancora attendere l’esito parlamentare. Il confronto utile per la società riguarda beni ammissibili, valore, riserva, imposte da versare e tempi dei futuri utilizzi o trasferimenti. Le precedenti rivalutazioni gratuite settoriali, ricostruite nel nostro approfondimento storico, seguivano presupposti diversi e non rendono gratuita questa nuova proposta.

Fonti e riferimenti