Affitto con riscatto: come funziona, contratto, costi e rischi

L’affitto con riscatto viene spesso presentato come una casa presa in locazione che, dopo alcuni anni, può diventare propria. La descrizione è intuitiva, ma può essere fuorviante: con la formula disciplinata dall’articolo 23 del DL 133/2014, chiamata tecnicamente contratto di godimento in funzione della successiva alienazione o rent to buy, il conduttore ottiene subito l’utilizzo dell’immobile e paga un canone composto da due quote; entro il termine stabilito può decidere se acquistarlo, imputando al prezzo la quota concordata.

Non è quindi un normale affitto, non trasferisce automaticamente la proprietà e, nello schema legale tipico, non obbliga il conduttore a comprare. Prezzo, durata, ripartizione del canone, somme da restituire, inadempimenti e garanzie devono essere definiti con precisione. Prima di firmare è inoltre prudente verificare subito immobile e possibilità di ottenere il futuro mutuo: rinviare questi controlli al rogito può trasformare il vantaggio iniziale in una perdita economica.

Che cos’è davvero il rent to buy

L’articolo 23 del DL 133/2014 disciplina i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che presentano tre elementi:

• il proprietario, detto concedente, consegna immediatamente l’immobile;
• il conduttore paga un canone periodico diviso tra godimento e anticipo sul prezzo;
• il conduttore ha il diritto, entro il termine pattuito, di acquistare detraendo dal prezzo la componente già versata a tale scopo.

La fase di acquisto è eventuale. Il concedente resta vincolato a vendere alle condizioni concordate se il conduttore esercita il diritto; il conduttore, invece, può non esercitarlo, sopportando le conseguenze economiche previste nel contratto. La disciplina non va confusa con una semplice locazione seguita da un preliminare, benché le operazioni abbiano alcuni effetti pratici simili.

Come si divide il canone

Ogni pagamento deve distinguere chiaramente due componenti. La prima remunera l’uso dell’immobile e, come un normale canone, non viene scomputata dal prezzo. La seconda costituisce un’anticipazione sul corrispettivo dell’eventuale vendita.

Dire che “tutto l’affitto diventa anticipo” è quindi sbagliato, salvo una costruzione contrattuale diversa da verificare attentamente. Il contratto deve indicare anche quale parte della seconda quota sarà restituita se il diritto di acquisto non viene esercitato: la legge rimette la misura alle parti, perciò non è garantito il rimborso integrale.

Esempio pratico di calcolo

Si consideri una casa con prezzo fissato a 240.000 euro, durata di quattro anni e canone mensile complessivo di 1.200 euro, composto da 700 euro per il godimento e 500 euro imputati al prezzo. Dopo 48 mesi il conduttore avrà versato:

• 33.600 euro per l’utilizzo: 700 × 48;
• 24.000 euro come quota prezzo: 500 × 48;
• 57.600 euro complessivi.

Se esercita il diritto, il saldo teorico è 216.000 euro, cioè 240.000 meno 24.000. A questa cifra vanno aggiunti imposte, notaio, eventuale mediazione e costi del finanziamento. Se non compra, i 33.600 euro restano al concedente; dei 24.000 euro riceverà la percentuale espressamente pattuita. L’esempio non comprende un eventuale acconto iniziale né rivalutazioni del prezzo, che devono essere disciplinati separatamente.

Durata e tutela della trascrizione

Il contratto può stabilire il termine entro cui esercitare il diritto di acquisto. Il limite decennale previsto dalla legge riguarda l’effetto protettivo della trascrizione: l’effetto prenotativo dura per l’intera durata pattuita e comunque non oltre dieci anni. È quindi più corretto parlare di protezione massima decennale anziché affermare in modo assoluto che ogni accordo più lungo sia automaticamente nullo.

La trascrizione nei Registri immobiliari rende opponibile ai terzi la concessione del godimento e prenota gli effetti del futuro acquisto. Se dopo la trascrizione vengono iscritti un’ipoteca o un pignoramento contro il concedente, il conduttore che acquista nei termini può neutralizzarne gli effetti nei limiti previsti dalla legge. Per ottenere la trascrizione occorre un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate: da qui l’importanza del notaio fin dall’inizio.

Un accordo scritto senza forma notarile non è per questo automaticamente inesistente, ma non offre la stessa protezione nei confronti dei terzi. Per un’operazione pluriennale, nella quale si anticipa una parte del prezzo, rinunciare alla trascrizione espone il conduttore a rischi molto elevati.

Affitto con riscatto, preliminare e riserva di proprietà: differenze

L’espressione commerciale “affitto con riscatto” viene usata per accordi differenti. Il nome scelto dalle parti non basta: contano diritti, obblighi e momento del trasferimento.

Confondere le formule può alterare tassazione, rimedi in caso di inadempimento e restituzione delle somme. Un accordo che obbliga entrambe le parti alla vendita non diventa rent to buy tipico soltanto perché prevede l’occupazione anticipata e rate mensili.

Cosa controllare prima di firmare

Il controllo dell’immobile non va rimandato alla fine. Il conduttore rischierebbe di pagare per anni e scoprire soltanto prima del rogito un abuso, un vincolo, una provenienza problematica o un’ipoteca anteriore. Servono almeno titolo di proprietà, visure catastali e ipotecarie, planimetria, titoli edilizi, stato legittimo, agibilità quando pertinente, APE, regolamento e situazione condominiale.

Occorre inoltre verificare eventuali mutui del venditore, pignoramenti, domande giudiziali, diritti di terzi, prelazioni e provenienze da donazione o successione. Il notaio cura i controlli giuridici; un tecnico abilitato verifica conformità urbanistica, edilizia e catastale. Le due verifiche non si sostituiscono.

Il mutuo finale non è garantito

Il fatto di aver pagato puntualmente per alcuni anni non obbliga una banca a concedere il mutuo. Al momento della domanda saranno valutati reddito, stabilità lavorativa, altri debiti, età, rapporto rata-reddito, valore di perizia e regolarità dell’immobile. Se il prezzo fissato è 240.000 euro ma la perizia finale stima la casa 210.000, il finanziamento potrebbe essere calcolato sul valore più basso.

Prima della firma è utile chiedere una valutazione reddituale preliminare e simulare il capitale necessario alla scadenza, includendo spese e imposte. Il contratto deve chiarire cosa accade se il mutuo viene rifiutato: nello schema tipico il mancato finanziamento, da solo, non elimina automaticamente le conseguenze della mancata scelta di acquistare.

Manutenzione, condominio, IMU e TARI

L’articolo 23 richiama, in quanto compatibili, diverse norme dell’usufrutto. In linea generale il conduttore sostiene custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria; il concedente resta responsabile delle riparazioni straordinarie, salvo il diverso equilibrio consentito dalla legge e definito nel contratto. Per il condominio è opportuno ripartire espressamente rate ordinarie, lavori straordinari già deliberati, fondi, morosità pregresse e diritto di partecipazione alle assemblee.

Finché non avviene il trasferimento, l’IMU segue la titolarità del diritto reale e grava normalmente sul proprietario. La TARI, collegata al possesso o alla detenzione dei locali, ricade di regola su chi utilizza l’immobile secondo la disciplina comunale. La TASI non è più un tributo autonomo dal 2020: indicarla ancora come costo separato rende obsolete molte vecchie guide.

Imposte e trattamento fiscale

La fiscalità varia in base alla natura del concedente, al tipo di immobile, all’applicazione o meno dell’IVA e alla qualificazione delle somme. La prassi dell’Agenzia delle Entrate richiamata dal Notariato distingue la componente di godimento dagli acconti sul prezzo.

È pericoloso applicare automaticamente aliquote lette in un esempio generico. Il preventivo deve essere calcolato dal notaio e, se una parte opera come impresa, dal consulente fiscale. L’eventuale agevolazione prima casa si valuta in relazione all’atto di trasferimento e ai requisiti posseduti in quel momento; non nasce semplicemente con l’ingresso anticipato nell’abitazione.

Cosa succede se il conduttore non paga

Il contratto si risolve per mancato pagamento, anche non consecutivo, del numero di canoni stabilito dalle parti, che non può essere inferiore a un ventesimo del totale. Con 60 canoni, la soglia contrattuale non può quindi essere fissata sotto tre; le parti possono stabilirne una maggiore. Questo parametro non autorizza a saltare liberamente le rate: ogni ritardo resta un inadempimento e può produrre interessi o altre conseguenze.

Se la risoluzione dipende dal conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce i canoni a titolo di indennità, salvo diverso accordo. Dal 2023 la legge consente al concedente di utilizzare anche il procedimento per convalida di sfratto per ottenere il rilascio. Clausole chiare, atto notarile e titolo esecutivo riducono il rischio di una lunga controversia, ma non autorizzano mai il recupero materiale “fai da te” dell’immobile.

Inadempimento del proprietario e crisi dell’impresa

Se è il concedente a non adempiere, deve restituire la quota dei canoni imputata al prezzo, maggiorata degli interessi legali; restano possibili gli ulteriori rimedi, compresa l’esecuzione in forma specifica quando ne ricorrono i presupposti. La trascrizione attribuisce inoltre al credito del conduttore una tutela specifica.

Per gli immobili da costruire serve una valutazione ancora più rigorosa. La disciplina collega il rent to buy alle protezioni del D.Lgs. 122/2005 e, per un’abitazione gravata da mutuo o ipoteca del costruttore, il divieto notarile previsto dall’articolo 8 opera già dalla concessione del godimento. Fideiussione, frazionamento o cancellazione dell’ipoteca e polizza decennale non vanno dati per scontati: dipendono dalla struttura dell’operazione e dallo stato dell’immobile.

Vantaggi e rischi per chi compra

Il rent to buy è più sensato quando il problema finanziario è temporaneo e misurabile. È molto rischioso se l’acquirente non ha una prospettiva realistica di reddito o finanziamento, se versa una quota prezzo sproporzionata o se accetta di rinviare i controlli sull’immobile.

Vantaggi e rischi per il proprietario

Il concedente riceve un flusso periodico, mantiene la proprietà fino al rogito e può intercettare acquirenti che non comprerebbero subito. D’altra parte immobilizza il bene per anni, resta esposto a imposte e lavori straordinari, sopporta il rischio di mancato acquisto e potrebbe dover agire per il rilascio. Un prezzo fisso protegge da una discesa del mercato, ma impedisce di beneficiare automaticamente di un aumento.

Prima di accettare, il proprietario dovrebbe valutare solvibilità del conduttore, garanzie, deposito, assicurazione, disciplina delle modifiche all’immobile, visite periodiche concordate e conseguenze del ritardo. Non è prudente usare una quota prezzo molto alta come sostituto di adeguate garanzie contrattuali.

Clausole da inserire nel contratto

Un contratto completo dovrebbe specificare almeno:

• identificazione, provenienza e stato giuridico, edilizio e catastale dell’immobile;
• data della consegna, durata e termine per esercitare il diritto;
• prezzo finale e metodo di eventuale revisione;
• quota di godimento e quota prezzo di ogni canone;
• percentuale da restituire se il conduttore non acquista;
• eventuale somma iniziale e sua qualificazione come deposito, acconto o caparra;
• numero di mancati pagamenti che determina la risoluzione;
• manutenzioni, spese condominiali, assicurazione, utenze e tributi;
• modalità di esercizio del diritto e documenti da produrre al rogito;
• effetti di inadempimento, ritardo, mancato mutuo, danni e mancato rilascio;
• divieto o condizioni per lavori, subentro, cessione del contratto e nomina di un terzo;
• ripartizione di imposte, notaio, mediazione e cancellazione dei gravami.

La struttura deve essere costruita sul caso concreto da un notaio, con l’assistenza del tecnico per l’immobile e del fiscalista quando il venditore è un’impresa. Un modello standard scaricato online non può verificare provenienza, ipoteche, conformità o sostenibilità finanziaria.

Quando conviene davvero

Può convenire al conduttore quando serve un periodo limitato per completare la vendita di un altro immobile, consolidare reddito o accumulare anticipo, ma la capacità di pagare il saldo è già ragionevolmente prevedibile. Può convenire al venditore quando l’immobile è regolare, libero da problemi e la maggiore attesa è compensata da un canone adeguato e da garanzie solide.

Non conviene considerarlo una scorciatoia per acquistare una casa che oggi non è sostenibile. Se il prezzo, la rata futura o le spese accessorie superano la capacità economica, il rinvio può soltanto aumentare la perdita. La decisione dovrebbe confrontare almeno rent to buy, locazione ordinaria con risparmio separato, acquisto immediato con mutuo e preliminare trascritto.

Domande frequenti

L’affitto con riscatto obbliga a comprare?

Nel rent to buy tipico dell’articolo 23 il conduttore ha il diritto, non l’obbligo, di acquistare. Un preliminare bilaterale o una vendita con riserva di proprietà possono invece vincolarlo: bisogna leggere la struttura effettiva del contratto.

Tutto il canone viene scalato dal prezzo?

No. Il contratto deve separare la quota per il godimento dalla quota imputata al prezzo. Soltanto la seconda viene scomputata se si conclude la vendita.

Se non compro, mi restituiscono gli anticipi?

La quota di godimento resta al proprietario. Per la quota prezzo, le parti devono stabilire nel contratto quale parte sarà restituita: il rimborso integrale non è automatico.

Serve obbligatoriamente il notaio?

Il notaio è necessario per l’atto pubblico o l’autenticazione delle firme che consentono la trascrizione. Senza trascrizione vengono meno le principali tutele verso ipoteche, pignoramenti e atti successivi del proprietario.

Quanto può durare?

La durata è concordata dalle parti. L’effetto prenotativo della trascrizione opera per la durata del contratto e comunque non oltre dieci anni.

Chi paga l’IMU?

Prima del trasferimento la proprietà resta al concedente, sul quale grava normalmente l’IMU. La TARI compete di regola a chi occupa l’immobile, secondo le regole applicabili nel Comune.

Posso ottenere automaticamente un mutuo alla fine?

No. La banca rivaluta richiedente e immobile al momento della domanda. È prudente fare una preanalisi prima di firmare e prevedere contrattualmente il rischio di mancato finanziamento.

Si può usare per negozi, uffici e terreni?

Sì. La disciplina non è limitata alle abitazioni e può riguardare immobili residenziali, commerciali, produttivi, direzionali e terreni, con conseguenze fiscali diverse.

Cosa succede dopo troppi canoni non pagati?

Il contratto può risolversi al raggiungimento della soglia pattuita, che non può essere inferiore a un ventesimo del numero complessivo dei canoni. Il proprietario può chiedere restituzione e rilascio dell’immobile secondo la procedura prevista dalla legge.

La vendita con patto di riscatto è la stessa cosa?

No. Nella vendita con patto di riscatto la proprietà passa subito all’acquirente e il venditore si riserva di riacquistarla. Nel rent to buy la proprietà resta al concedente fino all’eventuale vendita finale.