Fondo cassa condominiale: è obbligatorio? regole e gestione

La gestione economica del condominio è uno degli aspetti più delicati della vita in comune. Tra spese straordinarie, manutenzioni ordinarie e imprevisti vari, la necessità di una corretta amministrazione delle risorse si fa sempre più pressante. In questo contesto si inserisce il tema del fondo cassa condominiale: una riserva economica destinata a far fronte a spese previste o impreviste.

Ma è davvero obbligatorio costituire un fondo cassa? Quali norme regolano questa pratica? E quali sono i diritti e i doveri dei condomini in merito?

Scopriamo insieme tutto quello che c’è da sapere su questo importante strumento di gestione finanziaria.

Cos’è il fondo cassa condominiale e a cosa serve

Il fondo cassa condominiale rappresenta una riserva economica creata preventivamente dai condomini per gestire in modo efficiente le spese comuni relative alla vita del condominio. Tale fondo può essere destinato sia alla copertura di spese ordinarie, come la manutenzione di ascensori, impianti idrici, riscaldamento centralizzato, giardinaggio, pulizie e utenze, sia a far fronte a spese straordinarie, ad esempio lavori urgenti su facciate, coperture, fognature o altre strutture comuni.

La costituzione di questo fondo avviene mediante delibera assembleare, nella quale viene stabilito:

• l’importo complessivo da raccogliere;
• le modalità di versamento (rateizzazione, scadenze, ecc.);
• le specifiche finalità di utilizzo;
• la gestione del fondo da parte dell’amministratore, con eventuali obblighi di rendicontazione ai condomini.

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Perché è utile il fondo cassa? La sua presenza consente al condominio di non trovarsi sprovvisto di liquidità in caso di necessità improvvise, evitando ritardi nei pagamenti ai fornitori e alle imprese incaricate dei lavori. Inoltre, riduce il rischio di morosità da parte di alcuni condomini, poiché le somme sono raccolte anticipatamente.

Dal punto di vista operativo, il fondo cassa non deve essere confuso con i semplici acconti versati per le spese correnti previste nel bilancio preventivo: il fondo, infatti, costituisce una dotazione autonoma, che permane anche a prescindere dalle spese programmate, pronta ad essere utilizzata in caso di necessità.

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Fondo cassa: è obbligatorio secondo la legge?

La costituzione di un fondo cassa condominiale non è obbligatoria per legge in via generale. Tuttavia, ci sono delle eccezioni previste dal Codice Civile e da normative specifiche. In particolare, l’articolo 1135, comma 4, del Codice Civile stabilisce che l’assemblea condominiale, oltre a deliberare sulle spese ordinarie, deve costituire un fondo speciale nei casi in cui si prevedano interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni importanti.

Articolo 1135 Codice Civile comma 4:
[…]
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori ((; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo puo’ esserecostituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti)).
[…]

Il fondo speciale deve essere di importo pari all’ammontare dei lavori approvati: senza questo accantonamento preventivo, la delibera sui lavori potrebbe risultare nulla o comunque contestabile.

Nei casi ordinari — ad esempio per la gestione delle spese correnti — il fondo cassa è invece facoltativo: può essere istituito se l’assemblea lo ritiene utile per una gestione più efficiente e trasparente del condominio.

È importante sottolineare che un condomino non può sottrarsi al pagamento della sua quota di fondo deliberato, a meno che non impugni tempestivamente la delibera e ne ottenga l’annullamento.

Come si costituisce il fondo cassa: modalità operative e decisioni assembleari

La creazione di un fondo cassa condominiale richiede necessariamente il coinvolgimento e la decisione dell’assemblea dei condomini. Il procedimento tipico segue alcune tappe fondamentali:

1. Proposta dell’amministratore o dei condomini: l’amministratore, oppure uno o più condomini, possono proporre la costituzione del fondo, indicando motivazioni, importo necessario e utilizzo previsto.
2. Convocazione dell’assemblea: la proposta deve essere inserita all’ordine del giorno della convocazione assembleare, in modo da rispettare i termini previsti dalla normativa vigente (art. 66 disp. att. c.c.).
3. Delibera a maggioranza: secondo l’articolo 1136 del Codice Civile, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio. Solo in caso di lavori straordinari particolarmente gravosi, potrebbero essere richieste maggioranze più elevate.
4. Definizione dell’importo e modalità di versamento: l’assemblea deve deliberare l’ammontare complessivo del fondo, la ripartizione tra i condomini sulla base delle tabelle millesimali e il termine entro cui i versamenti dovranno essere effettuati.
5. Gestione trasparente da parte dell’amministratore: una volta costituito, il fondo viene gestito dall’amministratore, che ha il dovere di conservarlo separato dal patrimonio personale e di rendicontarne annualmente l’impiego agli aventi diritto.

Un aspetto importante: In caso di cambiamento dell’amministratore, il nuovo incaricato deve ricevere anche la documentazione e la situazione aggiornata del fondo cassa esistente.

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Cosa succede se un condomino non paga la quota del fondo?

Quando l’assemblea condominiale delibera la costituzione di un fondo cassa, il pagamento delle relative quote diventa obbligatorio per tutti i condomini, anche per coloro che abbiano votato contro o si siano astenuti. Il condomino che non adempie all’obbligo di versamento viene considerato moroso e l’amministratore ha il dovere di agire per il recupero del credito, anche mediante decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, come previsto dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.

In particolare:

• Il mancato pagamento non sospende il diritto di deliberare o partecipare alla vita condominiale, ma in caso di morosità superiore a sei mesi il condomino può essere sospeso dall’utilizzo dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (es. piscina, riscaldamento centralizzato).
• L’amministratore può procedere senza bisogno di autorizzazione assembleare al recupero forzoso della somma.
• Gli interessi di mora sulle somme dovute sono dovuti automaticamente.

Se un condomino ritiene che la delibera sia illegittima (ad esempio perché mancante del fondo obbligatorio nei lavori straordinari), può impugnarla entro 30 giorni dalla sua adozione o dalla ricezione del verbale.

Fondo cassa residuo: cosa succede alle somme non utilizzate?

Una domanda molto frequente riguarda il destino delle somme che restano nel fondo cassa al termine dell’anno o al completamento di un progetto straordinario. In linea generale, le somme non utilizzate restano nella disponibilità del condominio: non vengono restituite ai singoli condomini, ma rimangono accantonate per future necessità, salvo diversa delibera assembleare.

Vediamo i casi più comuni:

• Fondo ordinario: il residuo viene mantenuto per coprire spese future senza dover richiedere ulteriori versamenti, agevolando la gestione finanziaria.
• Fondo speciale per lavori straordinari: se i lavori straordinari si concludono e resta un’eccedenza significativa, l’assemblea può deliberare di:
  • restituire le eccedenze proporzionalmente ai condomini;
  • mantenere le somme per eventuali ulteriori lavori correlati;
  • destinarle ad abbattere futuri contributi.

Qualsiasi decisione sul fondo residuo deve essere assunta dall’assemblea, con le stesse maggioranze richieste per la sua costituzione. Inoltre, l’amministratore deve indicare nel rendiconto consuntivo le somme ancora disponibili e la loro destinazione.