Manutenzione ordinaria: possibile per singole unità, detrazione 50%

La manutenzione ordinaria comprende tutte quelle opere minori di rinnovamento, riparazione o sostituzione delle finiture degli edifici.

Si tratta generalmente di lavori che possono essere realizzati nel regime dell’edilizia libera e che, quindi, si possono conseguire senza dover richiedere autorizzazioni o permessi, anche autonomamente dallo stesso beneficiario dell’agevolazione che incentiva tali interventi, ovvero il Bonus Ristrutturazione.

Ma quand’è che i lavori di manutenzione ordinaria sono agevolabili anche per le singole unità immobiliari?

Approfondiamo di seguito.

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Manutenzione ordinaria: cosa comprende il Bonus Ristrutturazione?

I lavori di manutenzione ordinaria sono definiti dal Testo Unico per l’Edilizia all’art. 3, comma 1, lettera a), e ricomprende nello specifico i lavori di riparazione e rinnovamento delle finiture, nonché le opere necessarie per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici.

Per questa tipologia di interventi non solo non sono necessari permessi per la realizzazione, ma è possibile anche usufruire della detrazione nella misura del 50% concessa dal Bonus Ristrutturazione per le spese conseguite, con un massimale pari a 96.000 euro.

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Si tratta dell’incentivo più longevo e più vario tra i bonus casa, che inizialmente è stato concesso nella misura del 36% per unità immobiliare, con un limite di spesa di 48.000 euro. Successivamente l’agevolazione è stata “maggiorata” per come la conosciamo, ma con scadenza al 31 dicembre 2024.

Ciò significa che, se per tale data non dovessero essere disposte delle proroghe, la fruizione del Bonus Ristrutturazione sarà riportata alla sua misura iniziale a partire dal 1° gennaio 2025 (approfondisci qui).

Sono lavori agevolabili che rientrano nella manutenzione ordinaria, ad esempio:

• La sostituzione integrale o parziale dei pavimenti, e relative opere di finitura e conservazione;
• La riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico);
• L’impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere;
• Lo spurgo e pulizia delle fosse biologiche;
• La sostituzione integrale o parziale di rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni, senza apportare modifiche ad oggetti, ornamenti, materiali e colori preesistenti;
• Il rifacimento intonaci interni e tinteggiatura;
• Il rifacimento di pavimentazioni esterne e manti di copertura, senza apportare modifiche ai materiali;
• La sostituzione di tegole e di altre parti accessorie, nonché il rinnovo delle impermeabilizzazioni;
• Le riparazioni e l’impermeabilizzazione di balconi e terrazze, e relative pavimentazioni;
• La riparazione delle recinzioni;
• La sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza apportare modifiche alla tipologia di infisso.

Manutenzione ordinaria ammessa per singole unità: ecco quando

Il Bonus Ristrutturazione agevola dunque i lavori di manutenzione ordinaria, così come quelli di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione edilizia, di restauro e risanamento e, in determinati casi, anche i lavori di nuova costruzione.

Per ciò che riguarda la manutenzione ordinaria, tuttavia, la regola di base vuole che tali lavori possano essere ammessi a detrazione sono se realizzati nelle parti comuni degli edifici condominiali.

Difatti, non si può beneficiare dell’incentivo sulle singole unità immobiliari se si compiono solo piccoli lavori di manutenzione ordinaria.

Come ricorda però la Circolare n. 57 del 24 febbraio 1998, i lavori appartenenti a tale categoria sono spesso realizzati in concomitanza con degli interventi maggiori. Ad esempio, è possibile che si eseguano opere di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione, e che poi si renda necessario completare i lavori con interventi minori, come la tinteggiatura delle pareti.

Se questo è il caso, si chiarisce, i lavori di manutenzione ordinaria diventano agevolabili anche per le singole unità immobiliari e non solo per gli edifici condominiali.

Sottolineiamo che è fondamentale che tali interventi siano qualificabili come “di completamento”, in riferimento a lavori di entità maggiore.

Tale condizione comporterà la possibilità di usufruire del Bonus Ristrutturazione per via del principio di “assorbimento” della categoria superiore rispetto a quella inferiore, in quanto trattasi di opere necessarie per completare l’intervento nel suo insieme.