Sostituzione tegole e guaina del tetto: bonus 2026, permessi e costi

La sostituzione delle tegole e il rifacimento dell’impermeabilizzazione del tetto possono beneficiare delle detrazioni edilizie, ma non in ogni situazione e non sempre con la stessa aliquota. Nel 2026 il trattamento cambia in base al tipo di edificio, alla natura dei lavori, a chi sostiene la spesa e all’utilizzo dell’abitazione.

La distinzione decisiva è questa: una semplice riparazione del manto di copertura è normalmente manutenzione ordinaria. Sulle parti comuni condominiali può essere agevolata; sul tetto di una singola abitazione, invece, il solo intervento ordinario non basta generalmente per ottenere il Bonus Ristrutturazione, salvo che sia collegato a opere di categoria superiore o rientri in una diversa fattispecie agevolabile.

Inoltre, parlare genericamente di “detrazione al 50%” non è più corretto. Per le spese sostenute nel 2026 il Bonus Ristrutturazione è pari al 50% quando paga il proprietario o il titolare di un diritto reale per l’abitazione principale; negli altri casi l’aliquota ordinaria è del 36%, entro il limite di spesa previsto dalla legge.

Sostituzione tegole e impermeabilizzazione: quando spetta il bonus nel 2026

Prima di pagare l’impresa è necessario identificare correttamente l’intervento. La stessa voce di preventivo, come “rifacimento del tetto”, può indicare una riparazione localizzata di poche tegole, la sostituzione completa del manto, il rinnovo della guaina, l’inserimento dell’isolamento oppure un intervento che coinvolge travi, solaio e geometria della copertura. Dal contenuto effettivo dei lavori dipendono sia il titolo edilizio sia la possibilità di detrarre la spesa.

Le situazioni più frequenti possono essere riassunte così.

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La tabella offre un orientamento generale, ma non sostituisce la verifica del tecnico. Il regolamento edilizio comunale, le norme regionali, l’eventuale presenza di vincoli e l’entità reale delle opere possono modificare l’inquadramento.

Perché la semplice sostituzione delle tegole è manutenzione ordinaria

L’articolo 3 del DPR 380/2001 definisce manutenzione ordinaria le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a mantenere efficienti gli impianti esistenti.

La Circolare ministeriale 57/1998 cita espressamente tra gli interventi ordinari il rifacimento del manto di copertura senza modifiche ai materiali, la sostituzione delle tegole deteriorate e il rinnovo delle impermeabilizzazioni.

Anche il Glossario dell’edilizia libera del 2 marzo 2018 comprende la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione del manto di copertura, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali, incluse le opere correlate e l’inserimento di strati isolanti o coibenti.

Questo significa che sostituire alcune tegole rotte, riposizionare i coppi, rifare localmente la guaina o rinnovare il manto mantenendo le caratteristiche della copertura è normalmente un lavoro ordinario. Se però si cambiano sagoma, pendenza, quota di colmo o gronda, tipologia architettonica, struttura portante oppure si realizzano nuovi abbaini e aperture, non si è più davanti a una semplice manutenzione del rivestimento.

Su una casa singola la sostituzione delle tegole è detraibile?

Su una villetta, una casa indipendente o una singola unità immobiliare, la sola manutenzione ordinaria non rientra normalmente tra gli interventi agevolati dall’articolo 16-bis del TUIR. Pagare con bonifico parlante non trasforma automaticamente un lavoro escluso in una spesa detraibile.

La spesa può tuttavia diventare agevolabile quando la sostituzione delle tegole o il rinnovo dell’impermeabilizzazione è necessaria e direttamente collegata a un intervento di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. È il cosiddetto principio di assorbimento delle opere minori nell’intervento di categoria superiore.

Un esempio è il rifacimento del tetto che comprende il consolidamento di parti strutturali deteriorate, la sostituzione di elementi portanti o una più ampia riqualificazione edilizia regolarmente autorizzata. In questo caso anche le opere di finitura strettamente connesse, comprese tegole e impermeabilizzazione, possono concorrere alla detrazione.

Non è però sufficiente inserire le voci nella stessa fattura: deve esistere un collegamento tecnico reale e documentabile. Il capitolato, la relazione del professionista, il titolo edilizio quando richiesto e le fatture devono descrivere con coerenza l’intervento complessivo.

Cambio di materiale e manutenzione straordinaria

Il semplice passaggio da una tegola deteriorata a un prodotto equivalente non rende automaticamente straordinario il lavoro. Occorre valutare se cambiano davvero caratteristiche tipologiche, aspetto, peso, stratigrafia o prestazioni della copertura e se l’opera coinvolge parti strutturali.

È quindi rischioso scegliere il materiale con l’unico obiettivo di “far diventare” il lavoro detraibile. La categoria edilizia deriva dalle opere effettive, non dalla descrizione riportata sul preventivo. Nei centri storici, sugli immobili vincolati o in zone paesaggisticamente tutelate anche una variazione apparentemente modesta può richiedere un’autorizzazione specifica.

Nel condominio la manutenzione ordinaria del tetto è detraibile

La regola cambia quando il tetto è una parte comune di un edificio residenziale. Salvo che il titolo disponga diversamente, l’articolo 1117 del Codice civile considera comuni tetti e lastrici solari destinati all’uso comune. Per gli interventi sulle parti comuni il Bonus Ristrutturazione ammette anche la manutenzione ordinaria.

Possono quindi rientrare nella detrazione la sostituzione delle tegole deteriorate, il ripasso del tetto, il rinnovo della guaina, la riparazione della lattoneria e le lavorazioni accessorie necessarie, purché la spesa sia regolarmente deliberata, ripartita e documentata.

L’amministratore effettua i pagamenti, conserva la documentazione e rilascia ai condòmini la certificazione con la quota imputata. Nei condomìni minimi senza amministratore occorre seguire le specifiche modalità fiscali previste per le parti comuni, evitando che i pagamenti appaiano come lavori privati sulle singole unità.

Aliquota diversa per i singoli condòmini

Nel 2026, anche per i lavori condominiali, l’aliquota maggiorata non si applica indistintamente a tutto l’edificio. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i requisiti devono essere verificati per ciascun condòmino.

Il proprietario o titolare di un diritto reale che utilizza l’appartamento come abitazione principale può applicare il 50% alla propria quota; chi non possiede questi requisiti applica il 36%. Per evitare errori è opportuno comunicare all’amministratore la destinazione dell’immobile entro i termini richiesti e verificare la certificazione prima della dichiarazione dei redditi.

Bonus tegole 2026: aliquota del 50% o del 36%

La Legge di Bilancio 2026 ha prorogato per un altro anno il regime più favorevole già previsto nel 2025. Il comma 22 dell’articolo 1 della Legge 199/2025 stabilisce per le spese sostenute nel 2026:

• detrazione del 50% se la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento per l’unità adibita ad abitazione principale;
• detrazione del 36% negli altri casi, compresi gli immobili che non sono abitazione principale e i soggetti che non rientrano nella condizione richiesta per l’aliquota maggiorata;
• limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, considerando complessivamente le spese che insistono sullo stesso plafond;
• ripartizione della detrazione in dieci quote annuali di pari importo, nei limiti dell’IRPEF dovuta.

Ai fini fiscali conta l’anno in cui viene sostenuta la spesa secondo il criterio applicabile al beneficiario. Per le persone fisiche è normalmente determinante la data del pagamento, non quella del preventivo o della fine dei lavori.

Cosa significa abitazione principale

L’abitazione principale non coincide necessariamente con l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”. È l’unità nella quale il contribuente e, in via ordinaria, il proprio nucleo familiare dimorano abitualmente. Inoltre, per applicare il 50% nel 2026 il soggetto che sostiene la spesa deve essere proprietario o titolare di un diritto reale, come usufrutto, uso o abitazione.

Un familiare convivente, un comodatario o un inquilino può in presenza dei requisiti generali beneficiare del Bonus Ristrutturazione, ma non per questo acquisisce l’aliquota maggiorata riservata dalla norma al proprietario o titolare del diritto reale sull’abitazione principale. In questi casi occorre verificare l’applicazione del 36%.

Le aliquote previste per il 2027

In base alla normativa vigente alla data di aggiornamento, per le spese sostenute nel 2027 le percentuali scenderanno al 36% per l’abitazione principale del proprietario o titolare di diritto reale e al 30% negli altri casi. Una nuova legge potrebbe modificare il quadro: per lavori e pagamenti a cavallo dell’anno va controllata la disciplina in vigore al momento del bonifico.

Esempi pratici di calcolo della detrazione

Casa indipendente adibita ad abitazione principale

Il proprietario sostiene nel 2026 una spesa di 24.000 euro per un intervento straordinario sul tetto che comprende anche sostituzione del manto e impermeabilizzazione. Se tutti i requisiti sono rispettati, la detrazione è pari a 12.000 euro: 24.000 × 50%. Il recupero teorico è di 1.200 euro all’anno per dieci anni.

Seconda casa

Per lo stesso intervento e lo stesso importo su una seconda abitazione, l’aliquota 2026 è del 36%. La detrazione complessiva è quindi di 8.640 euro, pari a 864 euro all’anno per dieci anni.

Tetto condominiale

Un condòmino riceve una quota di spesa certificata pari a 5.000 euro. Se è proprietario dell’appartamento e lo utilizza come abitazione principale, la detrazione è di 2.500 euro; se l’unità è una seconda casa, la detrazione è di 1.800 euro. L’aliquota dipende dalla posizione del singolo beneficiario, non dalla maggioranza assembleare.

Gli importi annuali possono essere effettivamente recuperati solo nei limiti dell’IRPEF dovuta. La quota che supera l’imposta annuale non diventa automaticamente un rimborso e, in via ordinaria, non viene recuperata negli anni successivi.

Quando servono CILA, SCIA o altri permessi

La riparazione o il rinnovo del manto di copertura, effettuati senza modificare caratteristiche tipologiche, materiali e struttura, rientrano generalmente nell’edilizia libera. Non occorre quindi presentare una CILA soltanto per sostituire tegole rotte o rifare una guaina deteriorata.

Edilizia libera non significa però assenza di regole. Restano applicabili le prescrizioni urbanistiche comunali e le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, energetiche, paesaggistiche e di tutela dei beni culturali.

Quando si interviene su travi, capriate, solaio o altre parti strutturali può essere necessaria una SCIA e, nelle zone sismiche, il deposito o l’autorizzazione strutturale. Modifiche consistenti alla sagoma, al volume o alla configurazione dell’edificio possono richiedere un titolo diverso. La CILA può essere pertinente per opere non strutturali di manutenzione straordinaria, ma il titolo corretto va stabilito sul progetto concreto.

Immobili vincolati e autorizzazione paesaggistica

Su un immobile sottoposto a vincolo culturale o paesaggistico, oppure in un centro storico regolato da prescrizioni specifiche, la sostituzione del manto può essere subordinata all’autorizzazione dell’ente competente anche se l’opera è edilizia libera sotto il profilo ordinario.

Colori, formato e materiale delle tegole, configurazione di comignoli e lattonerie e visibilità della copertura possono essere elementi tutelati. Prima dell’ordine dei materiali è quindi opportuno far controllare vincoli, piano paesaggistico e regolamento comunale.

Ponteggio e occupazione del suolo pubblico

Il ponteggio non è un titolo edilizio per il rifacimento del tetto, ma può richiedere autorizzazioni autonome. Se occupa marciapiede, strada o altro suolo pubblico, occorre chiedere la concessione al Comune e pagare il relativo canone. Possono essere necessari anche un piano per la viabilità, segnaletica e protezioni per i passanti.

Sicurezza nei lavori sul tetto: obblighi da non sottovalutare

La sostituzione delle tegole è un lavoro in quota con rischio di caduta. Affidarlo a un’impresa non elimina ogni responsabilità del committente. Il D.lgs. 81/2008 impone di verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese e, quando nel cantiere operano più imprese anche non contemporaneamente, può rendere necessaria la nomina dei coordinatori per la sicurezza e la redazione del PSC.

Devono essere valutati ponteggi, parapetti, linee vita, accessi, protezione delle aperture, movimentazione dei materiali e rischio di caduta di oggetti. Un preventivo molto basso che non considera queste voci non è necessariamente conveniente: può nascondere carenze di sicurezza o costi che emergeranno dopo l’apertura del cantiere.

Quali spese si possono portare in detrazione

Quando l’intervento è agevolabile, non si detrae soltanto il prezzo delle tegole. Possono concorrere al plafond le spese necessarie alla realizzazione dei lavori, tra cui:

• rimozione e riposizionamento o sostituzione di coppi e tegole;
• fornitura e posa di membrane impermeabili, guaine, listelli e accessori;
• opere di lattoneria strettamente collegate, come scossaline, converse e canali di gronda;
• ponteggi, protezioni, piattaforme e costi per la sicurezza;
• smontaggio, trasporto e smaltimento dei materiali rimossi;
• onorari per progettazione, direzione lavori, perizie e coordinamento della sicurezza;
• diritti per pratiche edilizie, autorizzazioni e occupazione del suolo pubblico;
• IVA, imposta di bollo e altri oneri direttamente collegati.

Le fatture devono descrivere le lavorazioni in modo riconoscibile. Formule eccessivamente generiche come “lavori edili vari” rendono più difficile dimostrare il collegamento con l’intervento agevolato.

Bonifico parlante e documenti da conservare

Per usufruire del Bonus Ristrutturazione i pagamenti all’impresa e ai professionisti devono essere effettuati con il bonifico dedicato alle agevolazioni edilizie, comunemente chiamato bonifico parlante. Secondo le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate, devono risultare:

• la causale con riferimento all’articolo 16-bis del DPR 917/1986;
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• il codice fiscale o la partita IVA del beneficiario del pagamento;
• gli elementi utili a collegare il pagamento alla fattura.

Le spese che per loro natura non possono essere pagate con bonifico, come alcuni diritti amministrativi, possono essere saldate con le modalità previste dall’ente. È importante conservare fatture, ricevute dei bonifici, titolo edilizio oppure dichiarazione sostitutiva per l’edilizia libera, delibera e ripartizione millesimale per il condominio, autorizzazioni, dati catastali e documentazione tecnica.

Per i bonus edilizi ordinari lo sconto in fattura e la cessione del credito non sono più liberamente disponibili. Salvo limitate fattispecie transitorie previste dalla legge, il beneficio si utilizza come detrazione nella dichiarazione dei redditi.

Quando serve la comunicazione ENEA

La sola sostituzione delle tegole o della guaina, senza un miglioramento energetico, non richiede normalmente una comunicazione ENEA. L’obbligo può invece sorgere quando l’intervento comprende isolamento termico della copertura o altre opere che producono risparmio energetico e utilizzano il Bonus Casa o l’Ecobonus.

In questo caso devono essere verificati requisiti tecnici, valori di trasmittanza, documenti del prodotto e invio telematico entro il termine previsto. Bonus Ristrutturazione ed Ecobonus possono riguardare lo stesso cantiere, ma non è possibile applicare due detrazioni alla medesima spesa: fatture, computo e pagamenti devono consentire di distinguere le lavorazioni.

IVA al 10% sui lavori del tetto

Sugli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria realizzati su immobili residenziali si applica generalmente l’IVA agevolata al 10% alle prestazioni fatturate dall’impresa. Se il proprietario acquista direttamente tegole, guaina o altri materiali dal rivenditore, l’acquisto separato è normalmente soggetto all’aliquota ordinaria.

Per evitare errori conviene far indicare nel preventivo chi fornisce i materiali e come vengono fatturati. Le regole sui cosiddetti beni significativi possono limitare l’aliquota agevolata su alcuni prodotti, ma tegole e membrane non rientrano normalmente nell’elenco dei beni significativi previsto dal decreto ministeriale 29 dicembre 1999.

Quanto costa sostituire tegole e impermeabilizzazione

Non esiste un prezzo nazionale unico. Per una semplice revisione del manto, con recupero della maggior parte dei coppi e accesso agevole, si incontrano indicativamente importi nell’ordine di 35-80 euro al metro quadrato. La sostituzione più estesa di tegole, listelli e impermeabilizzazione può collocarsi orientativamente tra 70 e 150 euro al metro quadrato.

Un rifacimento completo con isolamento, lattonerie, demolizioni importanti o lavorazioni strutturali può superare 150-350 euro al metro quadrato. Sono intervalli di mercato puramente orientativi, IVA e costi accessori da verificare: altezza dell’edificio, pendenza, forma del tetto, ponteggio, accessibilità, località, sicurezza, smaltimento e pregio dei materiali possono cambiare sensibilmente il totale.

I prezzari regionali delle opere pubbliche aiutano a comprendere perché un importo riferito al solo manto non può essere confrontato con un rifacimento completo. Nel Prezzario Puglia 2026, ad esempio, alcune voci per il manto in tegole sono nell’ordine di 40-55 euro al metro quadrato, mentre membrana, gronde, scossaline, ponteggi e altri strati sono conteggiati separatamente. Il preventivo privato comprende inoltre organizzazione del cantiere, condizioni locali, utile d’impresa e IVA.

Per confrontare correttamente i preventivi è utile chiedere che siano separati almeno:

• superficie effettiva delle falde e quantità di tegole da recuperare o sostituire;
• tipo e grammatura della membrana impermeabile o traspirante;
• listellatura, ventilazione e isolamento eventualmente previsti;
• lattonerie e trattamento dei punti critici intorno a camini e abbaini;
• ponteggio, sicurezza, sollevamento dei materiali e occupazione del suolo;
• rimozione e smaltimento, compresi eventuali materiali contenenti amianto;
• onorari tecnici, pratiche, IVA e ogni altra voce esclusa.

Un prezzo al metro quadrato privo di queste informazioni non consente un confronto affidabile. Prima dell’appalto è utile prevedere anche come saranno gestiti gli imprevisti scoperti dopo la rimozione del manto, ad esempio legno ammalorato o infiltrazioni più estese del previsto.

Sostituzione tegole dopo grandine, vento o infiltrazioni

La causa del danno non rende automaticamente detraibile una riparazione ordinaria su una casa singola. Se il tetto è danneggiato da grandine o vento occorre innanzitutto documentare lo stato dei luoghi, verificare la polizza assicurativa e mettere in sicurezza l’edificio.

Gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi possono rientrare nell’articolo 16-bis quando è stato dichiarato lo stato di emergenza e sono rispettate le condizioni previste. Un normale temporale locale, invece, non basta da solo a trasformare la riparazione in intervento fiscalmente agevolato.

Tegole sopra una copertura in amianto

Se sotto le tegole o nelle lastre di copertura è presente amianto, i materiali non devono essere rimossi o lavorati come normali rifiuti edili. La bonifica deve essere affidata a un’impresa abilitata, con il piano di lavoro e gli adempimenti sanitari previsti.

Gli interventi di bonifica dall’amianto rientrano tra quelli agevolabili dall’articolo 16-bis anche senza realizzare una ristrutturazione completa. Le nuove tegole, l’impermeabilizzazione e le opere di ripristino devono però essere tecnicamente e contabilmente collegate alla bonifica; occorre distinguere eventuali ampliamenti o opere nuove, che non diventano detraibili per il solo fatto di essere eseguite nello stesso cantiere.

Errori che possono far perdere la detrazione

Gli errori più frequenti non riguardano soltanto il bonifico. Il beneficio può essere contestato quando un intervento ordinario su una casa singola viene presentato come detraibile senza opere principali, quando manca il titolo edilizio richiesto, quando i lavori sono difformi dal progetto o quando le fatture non consentono di ricostruire la spesa.

Bisogna inoltre evitare di:

• applicare automaticamente il 50% senza verificare proprietà, diritto reale e abitazione principale;
• confondere l’edilizia libera con l’ammissione fiscale al bonus;
• pagare con bonifico ordinario anziché con quello dedicato;
• superare il plafond contando ogni lavorazione come intervento autonomo;
• usare contemporaneamente Bonus Ristrutturazione ed Ecobonus sulla stessa fattura;
• omettere autorizzazioni paesaggistiche, strutturali o per il ponteggio;
• trascurare gli obblighi di sicurezza e l’idoneità dell’impresa.

Domande frequenti

La sostituzione di poche tegole rotte è detraibile?

Su una singola abitazione, se è una semplice riparazione ordinaria eseguita da sola, normalmente no. Se riguarda il tetto comune di un condominio, la manutenzione ordinaria può essere detratta dai condòmini secondo la quota spettante.

Per cambiare le tegole serve la CILA?

Normalmente no, quando si mantiene il manto esistente senza modifiche sostanziali e senza opere strutturali. Possono però servire altre autorizzazioni in presenza di vincoli, modifiche architettoniche, interventi strutturali o occupazione del suolo pubblico.

Il rinnovo della guaina è sempre detraibile?

No. Anche l’impermeabilizzazione è generalmente manutenzione ordinaria. È detraibile sulle parti comuni condominiali; sulla singola abitazione deve essere collegata a un intervento ammesso o possedere autonomamente i requisiti di un’altra fattispecie agevolabile.

Nel 2026 il bonus per il tetto è ancora al 50%?

Il 50% spetta al proprietario o titolare di diritto reale per l’abitazione principale. Negli altri casi l’aliquota ordinaria è del 36%, sempre che l’intervento sia fiscalmente agevolabile.

La detrazione si applica anche al ponteggio?

Sì, quando il ponteggio è necessario per realizzare un intervento agevolato e la spesa è correttamente fatturata e pagata. Lo stesso vale per le protezioni e gli altri costi di sicurezza collegati.

Posso detrarre le tegole acquistate direttamente?

I materiali acquistati dal contribuente possono concorrere alla detrazione se sono destinati a un intervento agevolabile e il pagamento rispetta le modalità previste. L’acquisto separato non beneficia però normalmente dell’IVA al 10% applicabile alla prestazione dell’impresa.

Come procedere prima di iniziare i lavori

Prima di accettare il preventivo conviene far ispezionare il tetto e stabilire se il problema riguarda soltanto il manto oppure anche impermeabilizzazione, ventilazione, isolamento e struttura. Il tecnico può quindi individuare la categoria edilizia, controllare i vincoli, definire il titolo necessario e separare correttamente le spese agevolabili.

Per il condominio servono una delibera chiara, un capitolato verificabile e la corretta ripartizione. Per la casa singola occorre evitare di dare per scontato che ogni lavoro sul tetto sia una “ristrutturazione”. Solo dopo questa verifica è possibile scegliere l’aliquota 2026 corretta, predisporre i documenti e pagare con il bonifico parlante senza mettere a rischio il beneficio.