Volume tecnico o vano abusivo? Il nome non basta per ottenere la sanatoria paesaggistica

Definire un manufatto “spazio tecnologico” non basta a trasformarlo in un volume tecnico, né a renderlo automaticamente sanabile sotto il profilo paesaggistico. Contano la funzione effettiva, la stretta necessità rispetto agli impianti, le dimensioni indispensabili e la prova che quelle apparecchiature non possano essere collocate altrove. Prima ancora, però, opera un limite più severo: secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente, l’accertamento postumo di compatibilità paesaggistica non può riguardare nuove volumetrie, anche quando siano qualificate come tecniche.

Lo ha ribadito il TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Quater, con la sentenza n. 14883/2026, pubblicata il 14 settembre 2026. Il ricorso riguardava l’archiviazione di una domanda presentata ai sensi dell’articolo 167 del Codice dei beni culturali e del paesaggio per regolarizzare un piccolo corpo di fabbrica realizzato in area vincolata.

Il Tribunale ha respinto il ricorso. Il manufatto aveva prodotto un aumento volumetrico e, comunque, la documentazione non dimostrava che l’intero vano fosse strettamente necessario agli impianti. La decisione è utile perché separa tre piani che spesso vengono sovrapposti: qualificazione urbanistico-edilizia, compatibilità paesaggistica e prova concreta della natura tecnica dell’opera.

Il caso: uno spazio tecnologico accanto a un forno esterno

La domanda riguardava un corpo di fabbrica composto da uno spazio indicato come tecnologico e da un forno esterno. Le dimensioni dichiarate portavano a una superficie complessiva di 10,23 m², con altezza al colmo di 2 metri e un volume calcolato in 20,46 m³.

Le opere erano già state interessate da una precedente richiesta di condono edilizio, respinta perché ricadenti in zona paesaggisticamente vincolata e riconducibili ad abusi sostanziali. Dopo il diniego erano seguiti l’ordine di demolizione e la sanzione per l’inottemperanza. Nel 2024 il proprietario aveva quindi presentato una domanda di accertamento di compatibilità paesaggistica, affiancata da una SCIA in sanatoria.

L’amministrazione aveva dichiarato inammissibile la domanda: il manufatto creava nuovo volume e le dimensioni del presunto vano tecnico risultavano maggiori di quelle strettamente necessarie a contenere le apparecchiature e a consentirne l’accesso. Le osservazioni presentate dopo il preavviso di diniego non avevano modificato questa conclusione.

Quando l’articolo 167 consente la compatibilità paesaggistica postuma

L’autorizzazione paesaggistica deve essere ottenuta prima dell’esecuzione dei lavori. L’articolo 146 del D.Lgs. 42/2004 vieta, fuori dai casi espressamente ammessi, il rilascio in sanatoria dopo la realizzazione anche parziale dell’intervento. L’articolo 167, commi 4 e 5, apre un’eccezione circoscritta.

L’accertamento postumo può riguardare, tra l’altro, lavori che non abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi, né l’aumento di quelli legittimamente esistenti. Sono previste inoltre le specifiche ipotesi relative all’impiego di materiali difformi e agli interventi configurabili come manutenzione ordinaria o straordinaria. Non è quindi una sanatoria generale per qualunque opera compatibile con il contesto.

La guida sull’autorizzazione paesaggistica ordinaria, semplificata e postuma ricostruisce procedure, documenti e differenze fra i diversi percorsi.

Perché “volume tecnico” significa cose diverse nei due ambiti

Nella disciplina urbanistica il volume tecnico è normalmente un vano privo di autonomia funzionale, non utilizzabile né adattabile per fini abitativi e strettamente destinato a ospitare impianti necessari all’edificio principale. La nozione richiede un rapporto di strumentalità inevitabile e una consistenza proporzionata alle effettive esigenze.

Il piano paesaggistico tutela invece la percezione dei volumi e la trasformazione fisica del territorio. Per questo la giurisprudenza prevalente richiamata dal TAR considera irrilevante la distinzione tra volume tecnico e altro volume ai fini dell’articolo 167: se una nuova fabbrica produce volumetria, l’accertamento postumo non diventa ammissibile soltanto perché il locale contiene impianti.

Le due valutazioni proteggono interessi diversi e non possono essere automaticamente sovrapposte. Un manufatto escluso, a determinate condizioni, dal computo urbanistico può comunque rappresentare una nuova massa edilizia rilevante per la tutela paesaggistica. Per approfondire requisiti e limiti della nozione è disponibile l’articolo dedicato al volume tecnico nel settore edilizio.

Anche la tesi più favorevole richiede una prova rigorosa

Il TAR ha esaminato anche l’impostazione minoritaria che ammette, in casi strettamente delimitati, di non considerare ostativo un volume meramente tecnico. Neppure seguendo questa lettura il ricorso avrebbe potuto essere accolto, perché mancava una dimostrazione adeguata dei requisiti del vano.

La relazione tecnica definiva lo spazio come tecnologico, ma non indicava con precisione gli impianti ospitati e non mostrava l’interno del locale. Richiamava inoltre una legnaia, già compresa nella precedente domanda di condono. Le fotografie presentate successivamente raffiguravano una bombola di gas collocata in un armadietto metallico, un serbatoio d’acqua con una caldaia e un quadro elettrico.

Queste apparecchiature occupavano soltanto una porzione del manufatto. Non era stato provato che l’intero spazio fosse destinato esclusivamente agli impianti, né che fosse impossibile sistemarli nel fabbricato principale o in una soluzione meno ingombrante. Mancavano quindi sia la strumentalità necessaria sia la proporzione tra volume costruito ed esigenza tecnica.

Il limite del 20% non rende automaticamente tecnico il vano

Il ricorrente richiamava anche il limite del 20% previsto dall’articolo 3 del D.P.R. 380/2001 per alcuni interventi pertinenziali. Secondo la tesi proposta, il rapporto contenuto rispetto all’edificio principale avrebbe confermato la natura tecnica del manufatto.

Il Collegio non ha condiviso l’argomento. Restare entro una determinata percentuale non prova che il volume sia indispensabile agli impianti, privo di autonomia e ridotto alla consistenza strettamente necessaria. La soglia urbanistica sulle pertinenze e i requisiti del volume tecnico rispondono a domande diverse; soprattutto, non eliminano il limite autonomo imposto dalla disciplina paesaggistica.

Ne deriva una cautela pratica: percentuali, etichette catastali o denominazioni progettuali non sostituiscono la verifica della funzione reale. La relazione deve spiegare quali impianti servono l’edificio, perché devono trovarsi proprio in quel punto, quale spazio di manutenzione richiedono e perché non esiste una soluzione alternativa con minore ingombro.

La scarsa visibilità non supera il divieto di nuova volumetria

Con il secondo motivo il ricorrente sosteneva che l’opera avesse un impatto limitato, essendo inserita in un contesto già edificato e non alterando in modo significativo la percezione del paesaggio. Chiedeva quindi una valutazione concreta dell’effetto estetico-naturalistico.

Il TAR ha respinto anche questa censura. Quando ricorre la creazione di un volume non rientrante nelle ipotesi eccezionali dell’articolo 167, l’ostacolo è posto direttamente dalla legge. L’amministrazione può fermarsi all’incidenza planivolumetrica dell’opera senza dover dimostrare, caso per caso, che il manufatto sia particolarmente visibile o esteticamente incompatibile.

Non significa che l’impatto paesaggistico concreto sia sempre irrilevante. È centrale nell’autorizzazione preventiva e nelle procedure in cui la legge consente una valutazione. Non può però ampliare a posteriori le categorie tassative della compatibilità paesaggistica. Analogamente, ottenere un giudizio paesaggistico favorevole non sostituisce il titolo edilizio mancante: il rapporto tra i due piani è spiegato anche nell’approfondimento sulla sanatoria paesaggistica priva di un valido percorso edilizio.

Quali documenti servono per sostenere la natura tecnica

La sentenza non offre una lista automatica, ma indica con chiarezza quali carenze hanno indebolito la domanda. Una pratica relativa a un vero vano tecnico dovrebbe almeno consentire di verificare:

• la tipologia, la potenza e l’ingombro reale di ogni apparecchiatura;
• il collegamento funzionale esclusivo con l’edificio principale;
• gli spazi minimi necessari per ispezione, manutenzione e sicurezza;
• l’assenza di superfici utilizzabili come deposito, legnaia o locale autonomo;
• l’impossibilità tecnica o normativa di collocare gli impianti all’interno dell’edificio;
• planimetrie, sezioni e fotografie che mostrino integralmente il vano;
• la proporzione tra dimensioni costruite ed effettivo fabbisogno impiantistico;
• la distinta valutazione del titolo edilizio e di quello paesaggistico.

Una fotografia ravvicinata delle sole apparecchiature non dimostra come sia utilizzato il resto del locale. Allo stesso modo, una dicitura generica negli elaborati non prova che l’opera fosse inevitabile. La coerenza deve emergere dall’insieme dei documenti e dallo stato reale dei luoghi.

Effetti della decisione e conseguenze operative

La sentenza ha respinto il ricorso e ha lasciato ferma l’archiviazione della domanda di compatibilità paesaggistica. Non ha introdotto una definizione nuova di volume tecnico e non ha affermato che ogni locale impiantistico sia abusivo. Ha applicato il limite dell’articolo 167 a un’opera che aveva creato nuovo volume e, in via ulteriore, ha rilevato l’insufficienza della prova tecnica.

Il punto operativo è duplice. In area vincolata bisogna verificare la fattibilità paesaggistica prima di costruire, perché la modesta dimensione o la scarsa visibilità non garantiscono una sanatoria successiva. Se il progetto comprende un volume destinato agli impianti, la relazione deve dimostrarne da subito necessità, esclusività e proporzione, senza affidarsi al nome attribuito al vano.

In sintesi: chiamare un manufatto “spazio tecnologico” non elimina la volumetria creata. Per la compatibilità paesaggistica postuma il nuovo volume è normalmente ostativo; anche aderendo alla lettura più favorevole sui vani tecnici, occorre una prova rigorosa che l’intero spazio sia indispensabile agli impianti e non abbia alcuna autonomia, neppure potenziale.

Fonti ufficiali

• TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Quater, sentenza n. 14883/2026
• D.Lgs. 42/2004, articolo 167: ordine di rimessione in pristino e accertamento di compatibilità paesaggistica
• D.Lgs. 42/2004, articolo 146: autorizzazione paesaggistica
• D.P.R. 380/2001, articolo 3: definizioni degli interventi edilizi
• Ministero della Cultura, circolare n. 38/2023 sui volumi tecnici nell’articolo 167

Articolo informativo basato sulla pronuncia indicata. Vincoli, stato legittimo, natura del manufatto, documentazione e possibilità di regolarizzazione devono essere verificati sul singolo immobile da professionisti e amministrazioni competenti.