Bonus Prima Casa: ammesso il riacquisto, ma solo della piena proprietà

Il Bonus Prima Casa è un’agevolazione che consente di usufruire di una riduzione sul pagamento delle imposte legate all’acquisto della Prima Casa. Le imposte invece si riducono del tutto se si usufruisce del Bonus Prima Casa Under 36 (Approfondisci qui).

L’incentivo è pensato in particolar modo per agevolare i cittadini nell’acquisto di uno dei beni più preziosi, la prima casa dove si andrà a vivere. Per questo motivo, di base, non è consentito vendere l’immobile comprato prima che siano trascorsi 5 anni, né beneficiare più volte dell’agevolazione.

Col tempo tuttavia la normativa è stata modificata, introducendo la possibilità sia di cedere l’immobile prima dei 5 anni, sia di acquistare una seconda casa con la riduzione delle imposte, a patto però che siano rispettati determinati requisiti.

Tra questi requisiti, ha spiegato di recente il Fisco, c’è anche quello che impone che il secondo immobile si possa acquistare esclusivamente con la piena proprietà, mentre non è consentito l’acquisto della sola nuda proprietà.

Approfondiamo di seguito.

Bonus Prima Casa: quando è ammesso il secondo acquisto?

Uno dei requisiti obbligatori per usufruire dell’agevolazione è quello che richiede che il futuro proprietario dell’immobile da acquistare non possieda già, intestate o co-intestate, altre abitazioni:

• Acquistate con o senza agevolazioni, che si trovino nello stesso Comune dell’immobile da acquistare;
• Acquistate con le agevolazioni, che si trovino ovunque in territorio italiano.

Con la Legge di Bilancio 2016 però, al funzionamento del Bonus Prima Casa sono state apportate delle modifiche, con la concessione, tra l’altro, di poter acquistare un secondo immobile usufruendo della riduzione delle imposte.

Nello specifico, l’acquisto di un secondo immobile è ammesso solo in uno dei due seguenti casi:

1. Se, entro 1 anno dalla vendita del primo, si provvede ad acquistare il secondo immobile con il bonus prima casa;
2. Se, entro 1 anno dall’acquisto del secondo immobile, si provvede a vendere il primo acquistato con le agevolazioni prima casa.

Il secondo immobile però, deve essere acquistato obbligatoriamente in piena proprietà. Il punto è stato chiarito con la risposta ad interpello n. 349 del 28 giugno 2022. Non è possibile, se si procede con il secondo acquisto usufruendo del Bonus Prima Casa, acquistare solo la nuda proprietà del nuovo immobile, pena la decadenza dall’agevolazione.

Leggi anche: “Bonus Prima Casa, secondo immobile: acquisto senza vendita è possibile?”

Non residente: acquisto nuda proprietà secondo immobile

L’istante in questione è una cittadina italiana residente all’estero e proprietaria di un’immobile abitativo in Italia acquistato con le agevolazioni Prima Casa. Successivamente però, ha provveduto a vendere lo stesso prima che fossero trascorsi i 5 anni imposti dalla normativa.

Per non andare incontro alla decadenza del beneficio tuttavia, l’istante afferma di aver provveduto ad acquistare, con la riduzione delle imposte, la nuda proprietà di un nuovo immobile e non la piena proprietà. Ciò tenendo conto del fatto che, essendo residente all’estero, non ne avrebbe potuto usufruire stabilmente e che, comunque, per i non residenti non vale il requisito che impone il trasferimento della residenza (Approfondisci qui).

L’istante sostiene pertanto che l’abitazione in questione è intestata a lei per la nuda proprietà, mentre il diritto di usufrutto è stato intestato ad una sua parente.

Bonus Prima Casa: decadenza per entrambi gli immobili acquistati

L’Agenzia delle Entrate ritiene che il caso presentato non possa essere ammesso alle agevolazioni Prima Casa e che si debba predisporre la decadenza dal beneficio.

In particolare, viene specificato che i non residenti, seppure non siano obbligati a trasferire la residenza nell’abitazione, devono comunque garantire che quella sarà la loro Prima Casa di abitazione in territorio italiano.

Pertanto, nel caso in cui il diritto di usufrutto dovesse appartenere ad altri, ciò presupporrebbe che il beneficiario del Bonus Prima Casa, in realtà, non avrebbe la disponibilità di godere dell’abitazione acquistata, neanche per gli eventuali periodi di permanenza in Italia.

Alla luce di tutto ciò, l’istante andrà incontro alla decadenza dalle agevolazioni Prima Casa in riferimento non solo all’acquisto del secondo immobile, ma anche all’acquisto del primo immobile, in quanto appunto ha provveduto alla sua vendita prima che fossero trascorsi 5 anni.

Leggi anche: “Bonus Prima Casa: cosa accade se si violano i termini?”