Bonus Prima Casa, secondo immobile: acquisto senza vendita è possibile?


Il Bonus Prima Casa è quell’agevolazione che ammette la riduzione delle imposte relative all’acquisto di un immobile (non di lusso) da adibire a prima abitazione.

Inizialmente, l’incentivo era concesso unicamente per l’acquisto di una prima casa, mentre con la Legge di Bilancio 2016, è diventato possibile comprare anche una seconda abitazione. Ciò però solo se il soggetto si impegna a vendere il primo immobile acquistato con le agevolazioni entro 1 anno dall’acquisto del secondo.

Ad oggi ci troviamo di fronte ad un caso particolare. È possibile usufruire del Bonus Prima Casa per l’acquisto di un secondo immobile, senza vendere la prima abitazione entro 1 anno?

Bonus Prima Casa, secondo immobile: casa in comproprietà con ex-coniuge

Affrontiamo il tema relativo al riacquisto senza vendita con il Bonus Prima Casa analizzando una recente risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate, la n. 634 del 30 settembre 2021.

L’istante è una donna che fa presente di aver acquistato a marzo 2010, dopo essersi sposata, un immobile da adibire a prima casa familiare, usufruendo delle agevolazioni del Bonus Prima Casa. L’acquisto è avvenuto in comunione dei beni con il marito.

Successivamente, l’istante afferma che i coniugi si sono separati, e che la casa familiare è stata assegnata al marito fino al 2026.

La donna dichiara quindi di aver acquistato un altro immobile a novembre 2020, ubicato nello stesso Comune della casa familiare, acquistata con il Bonus Prima Casa e ora assegnata al marito. Il nuovo immobile, afferma, è adibito a residenza della donna e dei figli.

Per tale acquisto, l’istante fa sapere di aver beneficiato nuovamente delle agevolazioni per la Prima Casa, in quanto si è impegnata a vendere la sua parte di quota della casa familiare entro 1 anno dall’acquisto del secondo immobile.

In seguito però, l’ex coniuge non si è mostrato interessato ad acquistare la parte di quota appartenente alla moglie. Questo tenendo conto che, visto che la casa familiare è abitata dal marito e che per metà gli appartiene, sarebbe molto improbabile vendere la casa a terzi soggetti.

L’istante sostiene dunque che, con ogni probabilità, non riuscirà a procedere alla vendita del primo immobile acquistato con i benefici Prima Casa entro 1 anno dall’acquisto del secondo immobile.

Dunque, i termini obbligatori che hanno concesso alla donna la riduzione delle imposte anche per l’acquisto della seconda casa, non possono essere rispettati.

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Se la vendita è impedita da altri, è possibile mantenere il beneficio?

Chiarito quanto sopra, l’istante riconosce a questo punto di dover pagare le imposte in misura ordinaria e, avendo usufruito del Bonus Prima Casa senza averne diritto, sa inoltre che ci saranno delle sanzioni.

Chiede dunque al Fisco se, in qualche modo, possa configurarsi per lei la possibilità di non perdere il diritto all’agevolazione.

Oppure, qualora questo non fosse possibile, domanda se, in seguito al pagamento della differenza tra le imposte ordinarie (da pagare) e quelle agevolate (che ha pagato), almeno le possa essere riconosciuta l’esenzione dalle sanzioni.

Questo in quanto la vendita del primo immobile è impedita da motivi maggiori, e non può essere imputata all’istante. Ma, come immaginavamo, la risposta delle Entrate è negativa.

Analizzando il caso prospettato infatti, risulta impossibile per la donna mantenere il diritto di usufrutto del Bonus Prima Casa in quanto appunto non venderà il primo immobile entro 1 anno dall’acquisto del secondo.

Inoltre, a prescindere da quanto successo, l’unico aspetto rilevante da considerare è il fatto che la donna, essendo già in possesso di una prima casa acquistata con il bonus, seppure per quote, non è un soggetto idoneo a beneficiare delle agevolazioni per la seconda volta, essendo impossibilitata a vendere la propria quota.

Possibile richiedere riduzione della sanzione amministrativa

Essendo appunto che su questo aspetto la normativa è piuttosto chiara e non ammette incomprensioni, l’unico modo per non far decadere il diritto al beneficio sarebbe vendere la propria quota di proprietà della casa familiare acquistata con le agevolazioni.

Tuttavia il Fisco fa presente che, chi ha già beneficiato del Bonus Prima Casa per l’acquisto di un secondo immobile ma poi si trova nella condizione di non poter più adempiere all’obbligo di vendita, per colpa sua o di altri, ha la possibilità di richiedere solo la riduzione della sanzione.

Per farlo, secondo quanto stabilito dalla Risoluzione n. 105/E del 31 ottobre 2011, si deve ricorrere all’istituto giuridico di Ravvedimento Operoso, introdotto nel nostro ordinamento ai sensi della Legge n. 408/1990 e disciplinato successivamente dall’art. 13 del DL n. 472/1997.

Tale istituto è stato fondato con scopo di “ripristino della legalità violata”, e consente ai contribuenti di procedere spontaneamente alla regolarizzazione della loro posizione contributiva.

A quel punto, il contribuente si impegna al pagamento delle imposte dovute, dei relativi interessi e della sanzione in misura ridotta entro un certo termine di scadenza che è tenuto a rispettare, pena l’applicazione di sanzioni maggiorate, oltre a quelle già dovute in precedenza.

Se vuoi sapere quali sono gli importi delle sanzioni e le percentuali di interessi previsti per chi beneficia del Bonus Prima Casa senza averne diritto, trovi tutte le informazioni a riguardo nell’articolo: “Acquisto Prima Casa senza imposte under 36: tutto quello che devi sapere

Leggi anche: “Bonus Prima Casa: credito d’imposta per riacquisto, come funziona?



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