Locale seminterrato con tettoia: non è una pertinenza, demolizione confermata

Un locale in gran parte interrato e coperto da una tettoia non diventa una pertinenza edilizia solo perché è usato come deposito. Se crea un volume proprio, aumenta gli spazi utilizzabili ed è stabilmente inserito nel terreno, può richiedere un titolo edilizio. È quanto ha ritenuto il Consiglio di Stato confermando un ordine di ripristino che riguardava anche altri interventi eseguiti sullo stesso fabbricato.

La sentenza n. 7042/2026 del Consiglio di Stato, Sezione Terza, pubblicata il 23 settembre, respinge l’appello dei proprietari contro una decisione del TAR Abruzzo del 2024.

La pronuncia non formula una regola per cui qualunque tettoia o qualunque locale interrato sia sempre abusivo: esamina la consistenza e la funzione di un’opera concreta, insieme al cambio d’uso di alcuni locali e a terrazzi difformi dai titoli.

Tre difformità nell’ordinanza comunale

Il Comune aveva ordinato nel 2014 di eliminare una serie di opere accertate durante un sopralluogo. Al piano terra, locali autorizzati come rimessa attrezzi, magazzino, cantina e fondaco erano stati adibiti ad uso residenziale. Al primo piano erano stati realizzati terrazzi in parziale difformità dai titoli edilizi e con aumento della superficie utile lorda assentibile. Inoltre, era stato costruito senza titolo un locale in gran parte interrato, destinato a deposito e sgombero, con una tettoia sovrastante.

I destinatari dell’ordinanza avevano sostenuto che il locale e la copertura fossero semplici pertinenze, che il Comune avesse motivato poco il contestato cambio d’uso e che avrebbe dovuto valutare prima una sanzione economica al posto della demolizione. Il TAR aveva respinto il ricorso. Il Consiglio di Stato ha confermato quel risultato, esaminando separatamente ciascuna censura.

Perché il deposito con tettoia non è una mera pertinenza

La pertinenza urbanistica ha requisiti più restrittivi della pertinenza nel linguaggio comune o nel diritto civile. Secondo la sentenza deve trattarsi di un manufatto di modesta consistenza, privo di autonoma rilevanza funzionale ed economica e incapace di produrre un autonomo impatto urbanistico. Non è sufficiente dichiarare che un’opera è accessoria alla casa: conta ciò che è stato materialmente costruito.

Nel caso deciso, il locale aveva una consistenza volumetrica propria, era stabilmente infisso al suolo e la tettoia ampliava ulteriormente gli spazi utilizzabili e la superficie destinata ad annessi agricoli. Il fatto che il vano fosse in gran parte sotto il livello del terreno non eliminava questi effetti. Per il Collegio non si trattava quindi di una piccola opera servente priva di autonoma incidenza edilizia. Era necessario un titolo preventivo, che non risultava rilasciato.

La decisione non stabilisce una soglia numerica in metri quadrati valida per tutte le pertinenze. Dimensioni, stabilità, volume, funzione e rapporto con l’edificio principale devono essere valutati insieme. Anche per una tettoia e il relativo permesso di costruire l’etichetta scelta dal proprietario non sostituisce l’esame delle caratteristiche reali.

Il cambio d’uso era descritto in modo sufficiente

I proprietari contestavano la motivazione dell’ordine con riferimento ai vani del piano terra. Il Consiglio di Stato ha osservato che il provvedimento indicava sia le destinazioni autorizzate — rimessa, magazzino, cantina e fondaco — sia l’uso residenziale riscontrato nel sopralluogo. Questa differenza era il nucleo essenziale dell’abuso contestato e consentiva ai destinatari di capire perché il Comune chiedesse il ripristino.

Non occorreva, secondo il Collegio, che l’ordinanza contenesse una lunga disamina di ogni norma urbanistica astrattamente invocabile. Gli appellanti richiamavano alcune disposizioni del piano regolatore e delle norme tecniche, ma non dimostravano concretamente come tali regole potessero legittimare quelle opere e quell’uso. La distinzione fra locali accessori e abitazione è rilevante anche per chi valuta un cambio da uso rurale o accessorio a residenziale: catasto e utilizzo di fatto non sostituiscono il titolo necessario.

La multa al posto della demolizione non è una scelta libera

Un’altra difesa riguardava l’articolo 34 del Testo Unico Edilizia. In alcune ipotesi di parziale difformità, se demolire la porzione abusiva danneggerebbe la parte realizzata legittimamente, può applicarsi una sanzione pecuniaria. È la cosiddetta fiscalizzazione. I proprietari sostenevano che il Comune dovesse valutare questa possibilità già nell’ordinanza di ripristino.

Per il Consiglio di Stato la verifica tecnica sull’impossibilità di demolire senza pregiudizio appartiene alla fase esecutiva dell’ordine. L’ordinanza non diventa illegittima soltanto perché non anticipa tale valutazione. Inoltre, nel caso non erano state neppure indicate circostanze concrete capaci di mostrare un rischio statico o funzionale per la parte legittima dell’edificio.

Non è quindi corretto leggere la sentenza come un diniego preventivo, in ogni situazione, della fiscalizzazione dell’abuso edilizio. Ma è altrettanto scorretto considerare la multa un’opzione che il proprietario possa scegliere al posto del ripristino: servono i presupposti della norma e una dimostrazione tecnica del pregiudizio alla parte conforme.

Verbale non allegato e pubblicazione: perché il ricorso è fallito

Gli appellanti lamentavano anche che il verbale di sopralluogo non fosse stato allegato all’ordinanza e che mancasse la pubblicazione all’albo pretorio. Il Consiglio di Stato ha ritenuto il primo rilievo insufficiente perché il provvedimento riportava già il contenuto essenziale dell’accertamento, con la descrizione delle opere contestate. Non è stato provato un concreto pregiudizio alla difesa derivante dall’assenza materiale del verbale tra gli allegati.

Quanto alla pubblicazione prevista dall’articolo 31, comma 7, del d.P.R. 380/2001, la sentenza la considera un adempimento di pubblicità e monitoraggio dell’attività repressiva, non un elemento da cui dipende la validità dell’ordine di demolizione in questa vicenda. Anche questo motivo è stato respinto. Il Collegio ha così confermato integralmente la decisione del TAR e l’ordine comunale di ripristino; non ha disposto spese per l’appello, poiché il Comune non si era costituito.

Che cosa controllare in un caso simile

Prima di qualificare come pertinenza un deposito interrato o una copertura, occorre confrontare il manufatto con il titolo esistente e misurarne consistenza, volume, stabilità e funzione. Vanno distinti i locali autorizzati come accessori da quelli effettivamente usati per abitare; per terrazzi e altre modifiche serve verificare anche gli effetti sulla superficie assentibile. Se arriva un ordine di ripristino, la contestazione deve riguardare i fatti e i titoli specifici, non soltanto formule generiche sul carattere accessorio delle opere.

Infine, chi invoca la sostituzione della demolizione con una sanzione deve documentare l’eventuale impossibilità tecnica di separare l’abuso dalla parte legittima. In questa sentenza mancavano elementi di quel tipo. Il risultato non deriva da un automatismo contro ogni deposito o tettoia: deriva dalla combinazione delle opere accertate, dei titoli mancanti e delle prove non offerte in giudizio.

Fonti ufficiali

• Consiglio di Stato, Sezione Terza, sentenza n. 7042/2026, testo integrale
• d.P.R. 380/2001, articolo 34: interventi in parziale difformità
• d.P.R. 380/2001, articolo 31: interventi in assenza o totale difformità dal permesso