Catasto e SCIA non bastano: il TAR chiarisce quando un immobile è davvero regolare

Quando si parla di regolarità di un immobile, è facile imbattersi in convinzioni che non sempre trovano riscontro nella normativa. C’è chi pensa che una planimetria catastale aggiornata sia sufficiente a dimostrare la legittimità di un edificio. Altri, invece, ritengono che una SCIA mai contestata dal Comune possa mettere definitivamente al riparo da future verifiche.

Una recente decisione del TAR Campania dimostra che non è così.

Con la sentenza n. 4081 del 26 giugno 2026, i giudici amministrativi hanno ribadito alcuni principi fondamentali previsti dal D.P.R. n. 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia, chiarendo quali documenti possono realmente dimostrare lo stato legittimo di un immobile e quando un intervento edilizio deve essere considerato abusivo.

Si tratta di una pronuncia che interessa non solo i professionisti del settore, ma anche proprietari, acquirenti e chiunque abbia intenzione di ristrutturare o vendere un immobile.

Ma perché il Catasto, da solo, non è sufficiente a dimostrare la regolarità urbanistica? E quando una SCIA non basta a evitare un ordine di demolizione?

Il caso: dagli interventi edilizi all’ordine di demolizione

La vicenda prende avvio dopo un sopralluogo effettuato dal Comune su un edificio residenziale, durante il quale sono state riscontrate numerose difformità rispetto ai titoli edilizi rilasciati negli anni.

Secondo l’amministrazione, nel tempo erano stati realizzati diversi interventi che avevano modificato in maniera significativa l’immobile. Tra questi figuravano la trasformazione del piano interrato in un seminterrato, la chiusura di un porticato per ricavare nuovi ambienti abitabili, alcuni ampliamenti ai piani superiori e la realizzazione di una sopraelevazione destinata ad aumentare gli spazi dell’abitazione.

Il proprietario ha quindi impugnato l’ordinanza davanti al TAR, sostenendo che molte di quelle opere fossero ormai da considerarsi legittime. A suo avviso, infatti, gli interventi risultavano rappresentati nelle planimetrie catastali e in successivi titoli edilizi, tra cui una SCIA presentata alcuni anni prima e mai contestata dal Comune.

I giudici amministrativi, però, sono arrivati a una conclusione diversa, affrontando uno dei temi più discussi in materia edilizia: quali documenti sono realmente in grado di dimostrare lo stato legittimo di un immobile?

Perché il catasto non basta a dimostrare la regolarità dell’immobile

Uno degli aspetti più importanti affrontati dal TAR Campania riguarda il valore delle planimetrie catastali. Nel ricorso, infatti, il proprietario sosteneva che le opere contestate fossero presenti da molti anni e che questa circostanza fosse dimostrata proprio dalla documentazione catastale.

Il Tribunale, però, ha ricordato un principio ormai consolidato: il Catasto ha una funzione principalmente fiscale e non può certificare la regolarità urbanistica di un immobile.

La sentenza richiama l’articolo 9-bis del D.P.R. n. 380/2001, che disciplina lo stato legittimo degli immobili. La norma stabilisce che, per gli edifici realizzati quando era già obbligatorio ottenere un titolo edilizio, la regolarità deve essere dimostrata attraverso i provvedimenti che ne hanno autorizzato la costruzione e gli eventuali interventi successivi regolarmente assentiti.

Le planimetrie catastali possono invece assumere un ruolo soltanto in situazioni particolari, ad esempio per gli immobili costruiti in un periodo storico in cui non era ancora previsto l’obbligo di richiedere un titolo edilizio.

In altre parole, la presenza di un’opera nella documentazione catastale non significa automaticamente che quella stessa opera sia conforme dal punto di vista urbanistico. Si tratta di una distinzione fondamentale, spesso sottovalutata, che può avere conseguenze rilevanti quando si acquista un immobile, si avvia una ristrutturazione oppure si affronta un controllo da parte del Comune.

Una SCIA non può sanare automaticamente un abuso edilizio

Un altro punto centrale della sentenza riguarda il valore della SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Il proprietario sosteneva che il Comune, non avendo contestato la pratica presentata alcuni anni prima, avesse di fatto riconosciuto la regolarità delle opere già esistenti.

Anche su questo aspetto il TAR Campania è stato molto chiaro.

I giudici hanno spiegato che una SCIA non può trasformarsi in uno strumento capace di “sanare” interventi realizzati abusivamente in passato. Se un’opera è stata eseguita senza il titolo edilizio richiesto dalla legge, la semplice presentazione di una SCIA successiva non è sufficiente a renderla legittima.

Questo principio trova fondamento nel D.P.R. n. 380/2001, che distingue chiaramente i diversi titoli edilizi in base alla tipologia degli interventi. Una pratica edilizia serve ad autorizzare lavori che devono ancora essere eseguiti oppure a disciplinare interventi consentiti dalla normativa, ma non può cancellare eventuali irregolarità già presenti.

In sostanza, il TAR ha ribadito che la mancata contestazione di una SCIA da parte del Comune non equivale a una sanatoria implicita. Per regolarizzare un abuso edilizio occorre seguire gli specifici procedimenti previsti dalla legge, sempre che ne ricorrano i presupposti, e non è sufficiente che un’opera venga semplicemente rappresentata all’interno di una pratica edilizia.

Quando la SCIA non è sufficiente e serve il permesso di costruire

Nel corso del giudizio è stato affrontato anche un altro tema molto importante: quale titolo edilizio è necessario quando un intervento modifica in maniera significativa un edificio.

Nel caso esaminato dal TAR Campania, alcune opere avevano comportato un aumento della superficie e della volumetria dell’immobile. Proprio per questo motivo i giudici hanno ritenuto che non fosse sufficiente una semplice SCIA.

Il D.P.R. n. 380/2001, infatti, distingue gli interventi che possono essere eseguiti mediante Segnalazione Certificata di Inizio Attività da quelli che richiedono obbligatoriamente il permesso di costruire.

In particolare, l’articolo 22 individua gli interventi realizzabili mediante SCIA, mentre l’articolo 10 stabilisce che le cosiddette ristrutturazioni edilizie “pesanti”, cioè quelle che incidono in modo rilevante sull’organismo edilizio, richiedono un titolo autorizzativo più rigoroso.

Secondo il TAR, gli interventi contestati non si limitavano a una diversa distribuzione degli spazi interni o a opere di modesta entità. Al contrario, avevano determinato un incremento della volumetria dell’edificio attraverso ampliamenti e nuove superfici, modificando in maniera sostanziale quanto originariamente autorizzato.

È proprio questa la differenza che molti proprietari tendono a sottovalutare. Non è il nome attribuito all’intervento a fare la differenza, ma i suoi effetti concreti sull’immobile. Quando i lavori comportano un aumento dei volumi o incidono sugli elementi essenziali dell’edificio, la normativa edilizia richiede un livello di autorizzazione più elevato rispetto a una normale SCIA.

Perché il TAR ha confermato l’ordine di demolizione

Dopo aver accertato che le opere non erano coperte da un titolo edilizio idoneo, il TAR Campania ha ritenuto legittimo anche l’ordine di demolizione emesso dal Comune.

La motivazione è legata all’articolo 32 del D.P.R. n. 380/2001, che disciplina le cosiddette variazioni essenziali rispetto al progetto approvato. Si tratta di modifiche talmente rilevanti da alterare le caratteristiche dell’intervento originariamente autorizzato, come un consistente aumento della volumetria, della superficie oppure cambiamenti significativi sotto il profilo urbanistico.

Nel caso esaminato dai giudici non si trattava di una singola difformità o di un’opera di modesta entità. L’immobile era stato interessato da una serie di interventi che, considerati nel loro insieme, avevano inciso profondamente sulla struttura autorizzata. Tra questi figuravano la trasformazione del piano interrato in seminterrato, la chiusura del porticato per ricavare nuovi locali abitabili, un ampliamento ai piani superiori e una sopraelevazione sul lastrico solare.

La sentenza evidenzia anche un dato particolarmente significativo: gli interventi realizzati avevano determinato un incremento della volumetria estremamente rilevante rispetto a quella originariamente assentita, arrivando quasi a raddoppiare il volume dell’edificio. Un elemento che ha contribuito in maniera decisiva a qualificare le opere come variazioni essenziali e, di conseguenza, a confermare la legittimità della sanzione demolitoria.

Questa parte della decisione ricorda un principio fondamentale del Testo Unico dell’Edilizia: quando le trasformazioni modificano in modo sostanziale un immobile, non si è più di fronte a semplici irregolarità formali, ma a interventi che incidono direttamente sull’assetto urbanistico e che possono comportare conseguenze molto pesanti per il proprietario.