Ricevere un’ordinanza di demolizione è uno degli scenari più critici per chi ha realizzato un intervento edilizio contestato. Ma la situazione cambia — e non poco — quando, nel frattempo, viene avviata una procedura di sanatoria.

È proprio su questo punto che interviene il TAR Campania con la sentenza n. 1175/2026 , offrendo chiarimenti molto concreti su un tema che, nella pratica, genera spesso dubbi e contenziosi: l’ordine di demolizione resta valido anche se è in corso una sanatoria?

Si tratta di una decisione che può incidere direttamente su tecnici, imprese e proprietari. Ma quindi, basta presentare una sanatoria per fermare tutto? Oppure il Comune può comunque andare avanti? E soprattutto, quando un’ordinanza perde davvero efficacia?

Il caso concreto: cosa è successo

La vicenda nasce da alcuni interventi edilizi realizzati su un immobile oggetto di lavori di ristrutturazione e miglioramento. In un primo momento erano state presentate delle SCIA, una nel 2021 e una successiva nel 2023 in sanatoria, relative a opere eseguite anche in difformità rispetto al progetto iniziale.

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Successivamente, però, il Comune ha deciso di intervenire in autotutela, annullando i titoli edilizi già rilasciati. Da qui è scattata l’ordinanza di demolizione, emessa ai sensi dell’art. 33 del D.P.R. 380/2001, con cui veniva ordinato il ripristino dello stato dei luoghi per opere considerate abusive.

A questo punto, i proprietari non sono rimasti fermi: hanno presentato un’istanza di accertamento di conformità, cioè una vera e propria richiesta di sanatoria, accompagnata anche da una procedura per la compatibilità paesaggistica. La pratica ha iniziato il suo iter, arrivando persino a ottenere un parere favorevole — seppur con prescrizioni — da parte della Soprintendenza.

Si è quindi creata una situazione molto concreta e frequente nella pratica: da un lato un ordine di demolizione già emesso, dall’altro una sanatoria in corso di valutazione.

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Il nodo giuridico: demolizione e sanatoria possono convivere?

A questo punto entra in gioco la questione più delicata: cosa succede quando un’ordinanza di demolizione incontra una richiesta di sanatoria ancora in corso?

La normativa edilizia non dà una risposta immediata e automatica, ma offre alcuni strumenti chiave. Da un lato c’è l’art. 33 del D.P.R. 380/2001, che disciplina la demolizione delle opere abusive; dall’altro, gli artt. 36 e 36-bis dello stesso testo unico, che regolano l’accertamento di conformità, cioè la possibilità di ottenere una sanatoria anche a posteriori .

Il punto centrale è questo: la presentazione di una sanatoria non elimina automaticamente l’abuso, ma apre un procedimento amministrativo che può cambiare radicalmente lo scenario. In altre parole, l’amministrazione non può più limitarsi a considerare l’opera come definitivamente abusiva, perché è in corso una verifica sulla sua possibile regolarizzazione.

Ed è proprio qui che si crea il conflitto: da una parte un ordine già emesso e teoricamente esecutivo, dall’altra un procedimento che potrebbe legittimare quelle stesse opere.

La domanda diventa quindi inevitabile: l’ordine di demolizione resta pienamente efficace oppure deve “fare un passo indietro” in attesa della decisione sulla sanatoria?

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Cosa ha deciso il TAR Campania

La parte più interessante della sentenza n. 1175/2026 arriva proprio quando il TAR affronta l’effetto concreto della sanatoria sull’ordinanza di demolizione.

I giudici non annullano l’ordine del Comune, ma fanno un ragionamento diverso — e molto più articolato. Stabiliscono infatti che, alla luce della sanatoria in corso e del suo avanzamento (con tanto di parere favorevole della Soprintendenza, seppur con prescrizioni), l’ordinanza di demolizione ha perso di attualità.

In termini pratici, significa che quell’ordine non è più lo strumento adeguato per regolare la situazione in quel momento. Non perché sia illegittimo in origine, ma perché il contesto è cambiato.

Il TAR chiarisce inoltre un passaggio fondamentale: spetta al Comune riesaminare l’intera situazione una volta concluso il procedimento di sanatoria, valutando se gli abusi siano stati sanati oppure no.

Di conseguenza, il ricorso contro l’ordinanza viene dichiarato improcedibile, proprio perché l’atto impugnato non ha più effetti concreti nella fase attuale .

Questo è il punto chiave della decisione: non si cancella l’ordine di demolizione, ma si riconosce che, in presenza di una sanatoria in corso, non può più essere considerato definitivo né immediatamente eseguibile.