Vendere un immobile a un prezzo superiore a quello sostenuto per acquistarlo non significa sempre dover pagare una tassa sul guadagno. La plusvalenza immobiliare diventa imponibile solo nelle situazioni previste dagli articoli 67 e 68 del TUIR: contano il tipo di bene, il tempo trascorso, l’uso come abitazione principale, il modo in cui l’immobile è stato acquisito e, dal 2024, anche eventuali lavori agevolati con il Superbonus.

Prima del rogito conviene quindi ricostruire date e costi con documenti verificabili. La differenza può essere rilevante: una vendita entro cinque anni può essere esente perché l’alloggio è stato abitazione principale per la maggior parte del periodo, mentre un terreno edificabile può generare una plusvalenza tassabile anche dopo molti anni.

Cos’è la plusvalenza immobiliare

In termini semplici, la plusvalenza è il guadagno realizzato con la cessione a titolo oneroso di un immobile. Non coincide però con la semplice differenza tra prezzo indicato nel vecchio rogito e prezzo di rivendita: il costo fiscale può essere aumentato degli oneri inerenti e documentati ammessi dalla legge.

La formula di base è:

Plusvalenza = corrispettivo di vendita − costo fiscale dell’immobile

Il costo fiscale parte dal prezzo di acquisto o dal costo di costruzione e comprende gli oneri inerenti dimostrabili, per esempio imposte e spese notarili dell’acquisto e lavori che hanno incrementato il valore del bene. Non basta una stima generica: fatture, bonifici, rogiti, contratti e quietanze devono consentire di collegare la spesa all’immobile.

Una plusvalenza economica non è automaticamente imponibile. Per una persona fisica che opera fuori dall’attività d’impresa, la tassazione scatta soltanto se la fattispecie rientra tra i “redditi diversi” dell’articolo 67 del TUIR. Se invece acquisto e rivendita sono svolti con abitualità e organizzazione, il reddito può essere qualificato come reddito d’impresa: in quel caso le regole di questa guida non bastano e serve una valutazione professionale.

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Quando la plusvalenza sulla vendita di una casa è tassata

La regola ordinaria riguarda i fabbricati acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Se la vendita avviene entro questo periodo, la plusvalenza è in linea generale imponibile, salvo le esclusioni per successione e abitazione principale.

Se sono passati più di cinque anni, la plusvalenza ordinaria su un fabbricato non è tassata. Questa regola, però, non risolve ogni caso: dal 1° gennaio 2024 esiste una disciplina separata per alcuni immobili interessati dal Superbonus, con una finestra di dieci anni dalla fine dei lavori. Anche i terreni edificabili seguono un regime proprio.

Situazione Regola generale Eccezioni o verifiche
Fabbricato venduto entro 5 anni Plusvalenza imponibile Esclusa se ricevuto per successione o usato come abitazione principale per la maggior parte del periodo
Fabbricato venduto dopo 5 anni Plusvalenza ordinaria non imponibile Verificare la disciplina decennale Superbonus
Immobile ricevuto in donazione Si considera anche il periodo di possesso del donante Il costo fiscale deriva dal donante, con gli oneri ammessi
Immobile ricevuto per successione Escluso dalle regole ordinarie e dalla fattispecie Superbonus Attenzione ai terreni edificabili e alle quote acquistate separatamente
Terreno edificabile Plusvalenza imponibile in ogni caso Conta l’edificabilità secondo gli strumenti urbanistici vigenti
Immobile con lavori Superbonus conclusi da non oltre 10 anni Possibile plusvalenza imponibile Esclusioni per successione e abitazione principale; regole speciali sui costi

Come si contano i cinque anni

Per un immobile acquistato, il periodo decorre dalla data dell’atto con cui si è trasferita la proprietà e termina alla data della cessione. Per un fabbricato costruito dal proprietario, il riferimento è la data in cui la costruzione può considerarsi ultimata; nei casi dubbi occorre ricostruire il momento sulla base dei documenti edilizi, catastali e di fine lavori.

Il quinquennio non corrisponde a cinque periodi d’imposta. Se una casa è stata acquistata il 10 settembre 2022, la vendita stipulata il 9 settembre 2027 è ancora infraquinquennale; dal 10 settembre 2027 il requisito temporale è superato.

Un preliminare non trasferisce normalmente la proprietà e, da solo, non chiude il conteggio. È il rogito definitivo, salvo strutture contrattuali particolari, a realizzare la cessione. Anche una caparra incassata prima non rende imponibile una plusvalenza non ancora realizzata.

Abitazione principale: quando la vendita entro cinque anni è esente

La plusvalenza non è imponibile se l’unità immobiliare urbana è stata adibita ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo compreso tra acquisto o costruzione e vendita. “Maggior parte” significa più della metà dei giorni del periodo effettivo di possesso.

Esempio: casa posseduta per 1.000 giorni e abitata stabilmente dal proprietario per 620 giorni. Il requisito è soddisfatto perché l’utilizzo come abitazione principale supera 500 giorni. Se i giorni fossero 480, l’esclusione non opererebbe, a meno che non ricorra un’altra causa.

La residenza anagrafica è una prova importante, ma la nozione fiscale guarda all’effettiva dimora abituale. In caso di controllo possono essere utili certificati storici, utenze, consumi e altri elementi coerenti. Inoltre “abitazione principale” e “prima casa” non sono sinonimi: la prima descrive l’uso concreto dell’alloggio, la seconda è un’agevolazione sulle imposte d’acquisto con requisiti e cause di decadenza autonome.

Immobili ereditati e donati: regole diverse

Per i fabbricati acquisiti per successione, la plusvalenza prevista per la vendita entro cinque anni è esclusa. Anche la nuova fattispecie relativa al Superbonus esclude gli immobili acquisiti per successione. La situazione deve tuttavia essere scomposta quando il venditore possiede quote con provenienze differenti, per esempio metà ereditata e metà acquistata: l’esenzione della quota ereditaria non si estende automaticamente a quella acquistata.

La donazione segue una logica diversa. Per stabilire se sono trascorsi cinque anni si prende come punto di partenza la data in cui il donante acquistò o costruì il bene. Ai fini del calcolo, si assume il prezzo di acquisto o il costo di costruzione sostenuto dal donante, aumentato degli oneri inerenti ammessi. Il valore dichiarato nell’atto di donazione non diventa automaticamente il nuovo costo fiscale.

Esempio: il padre acquista nel 2018 a 140.000 euro, dona nel 2025 e il figlio vende nel 2026 a 210.000 euro. Per il quinquennio conta il 2018, quindi la plusvalenza ordinaria del fabbricato non è imponibile. Se il padre avesse acquistato nel 2024, la vendita del figlio nel 2026 sarebbe entro cinque anni e occorrerebbe verificare l’eventuale uso come abitazione principale e calcolare il guadagno partendo dal costo del donante.

Quali costi si possono sottrarre dal prezzo di vendita

L’articolo 68 del TUIR determina la plusvalenza come differenza tra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto o costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene. Il principio è semplice, ma la qualificazione della singola spesa richiede prudenza.

In genere possono concorrere al costo fiscale, se documentati e realmente riferibili all’immobile:

  • prezzo pagato per acquistare il bene;
  • imposte di registro, ipotecaria e catastale o IVA corrisposte sull’acquisto;
  • onorario notarile relativo all’atto di acquisto;
  • spese tecniche e lavori che hanno incrementato il valore del bene, purché provati;
  • altri oneri direttamente inerenti all’acquisizione o alla costruzione.

Non è prudente sommare indistintamente tutte le spese sostenute durante il possesso. Costi di ordinaria gestione, utenze, condominio corrente e interessi del mutuo non aumentano automaticamente il costo fiscale. Per lavori e spese tecniche bisogna conservare fatture, pagamenti e documenti che dimostrino natura, importo e collegamento con il bene. La stessa spesa non va contabilizzata due volte.

Esempio completo di calcolo

Una persona acquista una seconda casa nel 2023 per 180.000 euro e la vende nel 2026 per 250.000 euro senza averla utilizzata come abitazione principale. Ha documenti per 9.000 euro di imposte e notaio dell’acquisto e 21.000 euro di lavori incrementativi fiscalmente riconoscibili.

  • corrispettivo di vendita: 250.000 euro;
  • costo di acquisto: 180.000 euro;
  • oneri inerenti documentati: 30.000 euro;
  • costo fiscale complessivo: 210.000 euro;
  • plusvalenza: 250.000 − 210.000 = 40.000 euro.

Se al rogito viene scelta l’imposta sostitutiva del 26%, il prelievo è pari a 10.400 euro. Se si sceglie la tassazione ordinaria, i 40.000 euro confluiscono nel reddito complessivo e l’effetto dipende dagli altri redditi, dagli scaglioni IRPEF e dalle addizionali applicabili. Il confronto va quindi eseguito prima dell’atto, non basandosi soltanto sull’aliquota nominale.

IRPEF ordinaria o imposta sostitutiva del 26%

Quando la plusvalenza è imponibile, il venditore persona fisica può normalmente scegliere tra due modalità.

Modalità Come funziona Quando si decide Aspetti da valutare
Tassazione ordinaria IRPEF La plusvalenza concorre al reddito complessivo come reddito diverso In dichiarazione dei redditi Aliquota marginale, addizionali, altri redditi e situazione personale
Imposta sostitutiva Aliquota del 26% applicata alla plusvalenza imponibile Richiesta espressa al notaio al momento della cessione Scelta definitiva da preparare con calcolo e documenti prima del rogito

L’imposta sostitutiva non è il 26% del prezzo della casa, ma il 26% della plusvalenza netta fiscalmente determinata. La richiesta deve essere resa al notaio nell’atto: il notaio applica e versa l’imposta ricevendo la provvista dal venditore. Non è una scelta da rinviare dopo il rogito.

L’opzione è spesso conveniente quando la plusvalenza cadrebbe in scaglioni IRPEF elevati, ma non esiste una risposta universale. Se il reddito complessivo è basso o vi sono particolarità fiscali, il regime ordinario può produrre un risultato diverso. Il calcolo va fatto dal commercialista sulla situazione dell’anno di vendita.

Plusvalenza Superbonus: la regola dei dieci anni

Per le cessioni effettuate dal 1° gennaio 2024, l’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR considera imponibili le plusvalenze relative a immobili sui quali il cedente o altri aventi diritto abbiano eseguito interventi agevolati dall’articolo 119 del Decreto Rilancio, conclusi da non più di dieci anni alla data della vendita.

Non riguarda indistintamente ogni ristrutturazione o bonus edilizio: il presupposto è il Superbonus. Secondo i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, possono assumere rilievo anche interventi eseguiti sulle parti comuni dell’edificio. Non è decisivo che il proprietario abbia eseguito personalmente i lavori, né che abbia scelto la detrazione in dichiarazione, lo sconto in fattura o la cessione del credito; queste modalità incidono però sul calcolo dei costi.

Sono esclusi:

  • gli immobili acquisiti per successione;
  • gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione;
  • se tra acquisto o costruzione e vendita sono trascorsi meno di dieci anni, quelli usati come abitazione principale per la maggior parte di tale periodo più breve.

Il termine decennale decorre dalla conclusione degli interventi agevolati, non dall’acquisto dell’immobile e non dall’ultima rata della detrazione. La data di fine lavori deve quindi essere supportata dalla documentazione tecnica e amministrativa.

Come cambiano i costi del Superbonus

Se i lavori si sono conclusi da non più di cinque anni, le spese agevolate non aumentano il costo fiscale quando ricorrono insieme due condizioni: incentivo nella misura del 110% e utilizzo dello sconto in fattura o della cessione del credito.

Se i lavori si sono conclusi da più di cinque ma non più di dieci anni, nelle stesse condizioni si considera soltanto il 50% di quelle spese. Negli altri casi, per esempio detrazione fruita direttamente o aliquota diversa dal 110%, non opera questa specifica sterilizzazione, fermo restando che le spese devono essere inerenti e documentate. Per gli immobili posseduti da oltre cinque anni, il prezzo o costo di acquisto considerato nel calcolo della fattispecie Superbonus è rivalutato in base all’indice ISTAT previsto dalla norma.

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Terreni edificabili: la plusvalenza può essere tassata anche dopo cinque anni

Per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria la plusvalenza è imponibile “in ogni caso”: il possesso superiore a cinque anni non basta a escludere la tassazione. Ai fini fiscali assume rilievo l’edificabilità riconosciuta dagli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, anche quando il percorso pianificatorio o attuativo non è ancora completato.

Il calcolo dei terreni ha regole specifiche sul costo, sulla rivalutazione e sui beni acquisiti gratuitamente. Prima della vendita sono essenziali il certificato di destinazione urbanistica, gli strumenti comunali e la provenienza del terreno. Non va applicato meccanicamente lo schema previsto per un appartamento.

Nuda proprietà, usufrutto e altri diritti reali

La disciplina non riguarda soltanto la vendita della piena proprietà. Dopo i chiarimenti normativi del 2025, se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene, il reddito può qualificarsi come plusvalenza alle condizioni temporali delle lettere b) e b-bis). Se invece mantiene un diritto reale e costituisce o concede usufrutto o altro diritto di godimento, il provento può rientrare nella diversa fattispecie dell’articolo 67, lettera h).

La struttura concreta dell’atto è quindi decisiva. Cessione della nuda proprietà, costituzione di usufrutto e cessione integrale di diritti non devono essere trattate come operazioni equivalenti.

Plusvalenza e perdita delle agevolazioni prima casa non sono la stessa cosa

Vendere entro cinque anni può aprire due verifiche separate. La prima riguarda l’eventuale plusvalenza ai fini IRPEF; la seconda riguarda la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” godute all’acquisto. Un’abitazione usata come dimora principale per la maggior parte del periodo può non generare plusvalenza imponibile, ma il venditore deve comunque controllare le condizioni per conservare l’agevolazione d’acquisto.

Viceversa, il riacquisto di un’altra abitazione entro il termine previsto può evitare la decadenza dal bonus prima casa, ma non cancella automaticamente una plusvalenza già imponibile. Sono norme con presupposti differenti e vanno calcolate separatamente.

Documenti da raccogliere prima del rogito

Una verifica attendibile richiede almeno:

  • atto di acquisto, donazione o dichiarazione di successione;
  • atti di provenienza del donante, se l’immobile è stato donato;
  • documenti sul costo di costruzione e sulla data di ultimazione, se costruito;
  • fatture, bonifici, quietanze, imposte e parcelle relative ai costi inerenti;
  • prove dell’effettivo utilizzo come abitazione principale;
  • titoli, comunicazioni, asseverazioni e fine lavori per interventi Superbonus;
  • documenti su detrazione diretta, sconto in fattura o cessione del credito;
  • documentazione urbanistica per i terreni.

Il conteggio dovrebbe essere consegnato al notaio e al consulente fiscale con anticipo. Se si intende optare per l’imposta sostitutiva, arrivare al rogito senza il costo fiscale ricostruito può impedire una scelta consapevole.

Errori frequenti da evitare

Gli errori più comuni sono calcolare il 26% sull’intero prezzo di vendita, confondere prima casa e abitazione principale, ritenere sempre esente un immobile posseduto da più di cinque anni senza controllare Superbonus e terreni edificabili, usare il valore della donazione come nuovo costo d’acquisto e sommare spese non documentate.

È altrettanto rischioso considerare ogni lavoro edilizio come costo deducibile o ignorare gli interventi Superbonus sulle parti comuni. Nei casi con comproprietà, quote ereditate e acquistate, donazioni o diritti reali, il calcolo deve essere distinto per ciascuna posizione.

Domande frequenti

Se vendo una casa dopo cinque anni pago la plusvalenza?

Di regola no per un fabbricato, ma occorre verificare se sono stati conclusi lavori Superbonus da non più di dieci anni. Per un terreno edificabile il quinquennio non esclude la tassazione.

La plusvalenza si calcola sul valore catastale?

No. Il calcolo parte dal corrispettivo di vendita e dal costo fiscale effettivo del bene, non dalla rendita o dal valore catastale usato per altre imposte.

L’imposta sostitutiva è sempre il 26% del prezzo?

No. È il 26% della plusvalenza imponibile netta, cioè del guadagno determinato secondo le regole fiscali.

Posso scegliere il 26% dopo il rogito?

No. La richiesta dell’imposta sostitutiva deve essere resa al notaio al momento della cessione.

Le spese di ristrutturazione riducono la plusvalenza?

Possono aumentare il costo fiscale se sono inerenti, incrementative e documentate. Per alcune spese Superbonus 110% con sconto o cessione operano limitazioni specifiche.

Una casa ereditata genera plusvalenza?

Il fabbricato acquisito per successione è escluso sia dalla regola ordinaria infraquinquennale sia dalla nuova fattispecie Superbonus. Devono essere valutati separatamente terreni edificabili e quote con provenienza diversa.

Per un immobile donato i cinque anni ripartono dalla donazione?

No. Il periodo decorre dalla data di acquisto o costruzione da parte del donante.

Basta trasferire la residenza per ottenere l’esenzione?

No. L’immobile deve essere stato effettivamente adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo rilevante; la residenza anagrafica è un elemento di prova, non una scorciatoia automatica.

Il riacquisto di un’altra prima casa annulla la plusvalenza?

No. Può rilevare per evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa, ma la tassazione della plusvalenza segue presupposti autonomi.

Chi deve verificare il calcolo?

Il notaio gestisce l’eventuale imposta sostitutiva richiesta nell’atto, ma la ricostruzione del costo e il confronto con l’IRPEF ordinaria vanno preparati con un commercialista, soprattutto nei casi complessi.

Le regole descritte riguardano in via generale le persone fisiche che vendono al di fuori dell’attività d’impresa. Provenienza, quote, natura del bene e documentazione possono cambiare il risultato: prima di firmare è opportuno ottenere un calcolo riferito al caso concreto.