L’equo canone, inteso come prezzo dell’affitto abitativo calcolato obbligatoriamente con la formula della Legge 392/1978, non si applica più ai nuovi contratti di locazione delle abitazioni. Dal 1998 il sistema ordinario distingue soprattutto tra contratto a canone libero, nel quale proprietario e inquilino stabiliscono l’importo, e contratto a canone concordato, nel quale il corrispettivo deve rientrare nelle fasce dell’accordo territoriale applicabile.

Non esiste neppure un canone minimo civile pari al 10% del valore catastale dell’immobile. Quel riferimento appartiene alla disciplina fiscale dell’accertamento dei redditi da locazione e non obbliga le parti a fissare l’affitto a quella cifra. Per capire se un canone sia corretto bisogna quindi partire dal tipo di contratto, dal Comune, dall’accordo territoriale e dalle clausole sottoscritte.

Equo canone: esiste ancora nel 2026?

Per le nuove locazioni abitative ordinarie, no. La Legge 27 luglio 1978, n. 392 prevedeva un sistema legale nel quale il canone non poteva superare il 3,85% del valore locativo, determinato tramite superficie convenzionale, costo unitario di produzione e coefficienti correttivi. Era questo, in senso tecnico, l’equo canone.

La Legge 9 dicembre 1998, n. 431 ha abrogato gran parte di quella disciplina per le locazioni abitative e ha introdotto il modello oggi utilizzato. L’espressione “equo canone” continua però a essere usata nel linguaggio comune per indicare un prezzo ritenuto ragionevole, un canone concordato o un affitto calmierato. Sono concetti diversi:

  • equo canone storico: formula legale della Legge 392/1978, non più applicabile ai nuovi contratti abitativi ordinari;
  • canone libero: prezzo stabilito dalle parti nel contratto 4+4, senza una fascia nazionale massima;
  • canone concordato: importo calcolato all’interno delle fasce previste dagli accordi territoriali;
  • canone calmierato o sociale: prezzo soggetto a regole specifiche di edilizia residenziale pubblica, housing sociale, convenzioni o programmi locali.

La guida riguarda le locazioni abitative tra privati. Per negozi, uffici, capannoni e altre locazioni non abitative restano operative diverse disposizioni della Legge 392/1978, ma il vecchio calcolo dell’equo canone abitativo non si trasferisce automaticamente agli immobili commerciali.

Canone libero e canone concordato: differenze

La scelta del modello non riguarda soltanto l’importo. Cambiano durata minima, rinnovo, modalità di calcolo, documentazione e possibili agevolazioni.

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Contratto Durata tipica Come si determina il canone Documento decisivo
Libero 4 anni + rinnovo di 4 Accordo tra proprietario e inquilino Contratto scritto e registrato
Concordato ordinario Almeno 3 anni + proroga di 2 Fasce e criteri dell’accordo territoriale Accordo locale, contratto tipo e assistenza o attestazione
Transitorio Da 1 a 18 mesi Secondo Legge 431/1998, D.M. 16 gennaio 2017 e accordo applicabile Contratto tipo e prova dell’esigenza transitoria
Studenti universitari Da 6 a 36 mesi Secondo l’accordo territoriale per studenti Contratto tipo, requisiti e accordo locale
Esclusivamente turistico Conforme all’esigenza turistica Libero, salvo discipline speciali applicabili Contratto e regole nazionali, regionali e locali

La denominazione inserita in testa al contratto non è sufficiente. Un contratto chiamato “transitorio” senza una vera esigenza documentata può essere ricondotto alla durata ordinaria; un 3+2 con canone fuori fascia può perdere tutele e benefici e generare una richiesta di restituzione delle somme eccedenti.

Contratto 4+4: il proprietario può chiedere qualsiasi importo?

Nel contratto abitativo a canone libero non esiste una tabella nazionale che imponga un massimo in rapporto a rendita catastale, superficie o reddito dell’inquilino. Proprietario e conduttore possono negoziare l’importo e sono liberi di non concludere il contratto se non trovano un accordo. Valori OMI, annunci della zona e perizie possono aiutare la trattativa, ma non diventano automaticamente un tetto legale.

Questa libertà non rende lecita qualsiasi modalità di pagamento. Il contratto deve essere scritto e registrato e deve indicare il canone reale. È nullo il patto occulto con cui si pretende una somma superiore a quella risultante dal contratto scritto e registrato. Vanno inoltre distinti canone, deposito cauzionale, oneri accessori, utenze e altre spese: chiamare “rimborso” una parte fissa dell’affitto non permette di nasconderla.

La durata legale ordinaria è di quattro anni, con rinnovo per altri quattro, salvo disdetta nei casi e con i termini previsti. L’importo non può essere aumentato unilateralmente durante il rapporto soltanto perché i prezzi di mercato sono cresciuti. Sono possibili gli aggiornamenti previsti dalla clausola contrattuale e dalla legge, oppure una vera rinegoziazione accettata da entrambe le parti.

Canone concordato 3+2: come funziona

Nel contratto concordato il prezzo non viene deciso consultando una tabella nazionale. Si applica l’accordo territoriale del Comune, sottoscritto dalle organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini. Il D.M. 16 gennaio 2017 stabilisce i criteri generali, mentre l’accordo locale suddivide il territorio in aree omogenee e indica fasce minime e massime.

Il documento comunale può considerare:

  • zona o microzona in cui si trova l’alloggio;
  • superficie convenzionale, che non coincide necessariamente con quella catastale o calpestabile;
  • tipologia e stato manutentivo dell’appartamento e dell’edificio;
  • ascensore, riscaldamento, efficienza energetica e altri servizi;
  • pertinenze come box, posto auto, cantina o terrazzo;
  • arredo, durata superiore al minimo e altri elementi ammessi dall’accordo.

Il risultato deve collocarsi nella fascia applicabile, comprese le maggiorazioni e riduzioni previste. Non è corretto usare l’accordo di una città vicina, una tabella scaduta o il valore OMI al posto dell’accordo territoriale.

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Come calcolare il canone concordato

Ogni accordo locale può adottare passaggi e unità di misura differenti. Lo schema più frequente parte da una superficie convenzionale e da un valore espresso in euro al metro quadrato annuo, poi applica il sub-fasciamento e gli adeguamenti ammessi. Altri accordi espongono valori mensili o usano moduli specifici: occorre seguire il testo effettivamente vigente.

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Passaggio Verifica Errore da evitare
1. Individuare il Comune e l’accordo vigente Data, firmatari, eventuali integrazioni e zona Scaricare una tabella non aggiornata o di un altro Comune
2. Determinare la superficie convenzionale Percentuali per vani, balconi e pertinenze Usare automaticamente i metri della visura catastale
3. Scegliere la fascia Dotazioni e caratteristiche oggettive previste Attribuire punti o maggiorazioni non documentabili
4. Applicare correttivi Arredo, durata, prestazione energetica o altri elementi ammessi Inventare percentuali estranee all’accordo
5. Calcolare minimo e massimo Valore annuo o mensile indicato dal documento Confondere unità mensile e annuale
6. Preparare contratto e attestazione Modello ministeriale e conformità economica e normativa Registrare un 3+2 senza verificare la rispondenza

Esempio puramente illustrativo: se un ipotetico accordo prevede per la zona una fascia da 70 a 90 euro per metro quadrato convenzionale all’anno, un appartamento di 70 metri convenzionali collocato, in base alle sue caratteristiche, a 84 euro produrrebbe 5.880 euro annui, cioè 490 euro mensili. Pertinenze e arredo potrebbero modificare il risultato solo nei limiti espressamente consentiti. Queste cifre non sono utilizzabili per un contratto reale: servono unicamente a mostrare il meccanismo.

Dove trovare l’accordo territoriale

L’accordo può essere pubblicato sul sito del Comune, depositato presso l’ufficio casa o disponibile tramite le organizzazioni firmatarie. Bisogna reperire il testo completo, le mappe delle zone, gli allegati per la superficie, i modelli e le eventuali revisioni. Una pagina web che riporta soltanto il valore minimo e massimo non basta per eseguire il calcolo.

Prima della firma è utile annotare indirizzo, zona, metri convenzionali, elementi che determinano il sub-intervallo, pertinenze e correttivi. Fotografie, APE, planimetria e documenti delle dotazioni possono rendere verificabile la scheda di calcolo. Se l’accordo cambia dopo la stipula, il contratto già concluso non diventa automaticamente irregolare; per un nuovo contratto occorrerà applicare le regole vigenti in quel momento.

Assistenza e attestazione: quando servono

Il D.M. 16 gennaio 2017 prevede due strade. Le parti possono essere assistite nella stipula dalle rispettive organizzazioni della proprietà e dei conduttori. Se il contratto non è assistito, almeno una organizzazione firmataria dell’accordo deve rilasciare l’attestazione di rispondenza del contenuto economico e normativo all’accordo territoriale, anche ai fini delle agevolazioni fiscali.

Dal 2022 un’attestazione può essere fatta valere per contratti successivi relativi allo stesso immobile fino a quando non cambiano le caratteristiche dell’unità o l’accordo territoriale del Comune. Questo non significa che una vecchia attestazione sia riutilizzabile sempre: vanno confrontati immobile, dotazioni, contratto e accordo vigente.

L’attestazione non è una semplice ricevuta del calcolo. Verifica anche la parte normativa e perciò il contratto deve utilizzare il modello ministeriale appropriato e contenere clausole coerenti. È prudente acquisirla prima o contestualmente alla registrazione, conservandola con scheda di calcolo e accordo.

Contratti transitori e per studenti

Il contratto transitorio dura da uno a diciotto mesi e richiede una reale esigenza temporanea del proprietario o dell’inquilino, individuata e documentata secondo il D.M. 16 gennaio 2017 e l’accordo locale. Non è un modo per evitare la durata del 4+4 quando l’esigenza è stabile. In caso di difetto dei presupposti o delle modalità richieste, il rapporto può essere ricondotto alla durata ordinaria.

Il contratto per studenti universitari dura da sei a trentasei mesi e si applica nei Comuni sede di università, corsi distaccati o istituti previsti dalla disciplina, nonché nei Comuni limitrofi individuati dagli accordi. Il canone deriva dalle fasce territoriali dedicate e il contratto deve rispettare requisiti, modello e rinnovo previsti.

In entrambi i casi occorre leggere l’accordo locale: non è sempre corretto dire che transitorio e studenti abbiano prezzo libero. Durata breve e canone concordato sono profili distinti che devono essere entrambi regolari.

Il falso canone minimo del 10% del valore catastale

La versione precedente di questa guida sosteneva che, per le abitazioni del gruppo catastale A, il canone dovesse essere almeno pari al 10% del valore catastale. Non è una regola che determina il prezzo minimo del contratto e non rende invalido un affitto realmente pattuito a una cifra inferiore.

Il riferimento nasce dall’articolo 41-ter del D.P.R. 600/1973, introdotto per l’accertamento dei redditi dei fabbricati locati. La norma riguarda limiti ai poteri di controllo e presunzioni fiscali, in particolare in caso di omessa registrazione; non ordina al proprietario di riscuotere almeno il 10% del valore catastale e non autorizza l’inquilino a pretendere quella cifra come canone “equo”.

È quindi necessario separare tre piani:

  • il corrispettivo civile effettivamente concordato e scritto nel contratto;
  • la registrazione e l’imposta dovuta sul contratto;
  • la dichiarazione del reddito e le regole di accertamento fiscale.

Se il canone viene davvero ridotto, è opportuno formalizzare l’accordo con data certa e comunicare l’adempimento quando richiesto, così da allineare rapporto e fiscalità. Una riduzione reale non deve essere confusa con un contratto che indica meno di quanto viene pagato fuori registrazione.

Registrazione e somme fuori contratto

Il contratto abitativo deve avere forma scritta. Salvo le locazioni di durata complessiva non superiore a trenta giorni nell’anno tra le stesse parti, deve essere registrato entro trenta giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. L’adempimento può essere eseguito con il modello RLI e la registrazione deve riflettere l’importo effettivo.

La Legge 431/1998 considera nullo il patto diretto a determinare un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Nel canone concordato sono inoltre nulli i patti che attribuiscono al locatore un importo superiore al massimo definito dall’accordo per le caratteristiche dell’immobile.

Se l’inquilino ritiene di avere versato somme non dovute deve raccogliere contratto, ricevuta di registrazione, bonifici, messaggi e attestazione. Non è prudente ridurre o sospendere autonomamente il pagamento: la contestazione va impostata con un’associazione o un professionista, valutando richiesta scritta, restituzione e termini dell’azione.

Deposito cauzionale e spese non sono canone

Per confrontare il prezzo reale dell’affitto bisogna separare il canone dalle altre somme. Il deposito cauzionale garantisce le obbligazioni dell’inquilino e, secondo l’articolo 11 della Legge 392/1978, non può superare tre mensilità del canone; non è un anticipo da trattenere automaticamente alla fine del rapporto. Deve essere restituito quando l’immobile viene riconsegnato, salvo crediti o danni effettivamente contestabili, e produce gli interessi previsti dalla norma.

Gli oneri accessori coprono invece servizi e spese attribuiti al conduttore dalla legge e dal contratto. Vanno rendicontati e non possono essere trasformati in una quota forfettaria opaca destinata ad aumentare il corrispettivo. Riscaldamento, acqua, pulizia, ascensore e altri servizi possono incidere molto sul costo mensile, ma rimangono giuridicamente distinti dal canone. Anche la provvigione dell’agenzia, se dovuta, è un costo iniziale separato.

Nel canone concordato la distinzione è ancora più importante: il confronto con la fascia territoriale si effettua sul corrispettivo di locazione calcolato secondo l’accordo, non sulla somma indiscriminata di affitto, condominio e utenze. Se il mobilio consente una maggiorazione, questa deve risultare dall’accordo locale e dalla scheda di calcolo; non basta descrivere l’appartamento come arredato.

Il contratto dovrebbe quindi riportare su righe distinte canone annuo, rate mensili, deposito, acconto spese e modalità di conguaglio. Pagamenti separati e causali chiare riducono le controversie e rendono evidente se venga richiesto un importo ulteriore non registrato.

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Aumento ISTAT e modifica del canone

Nel canone libero l’aggiornamento è possibile se previsto dal contratto e nel rispetto delle regole applicabili. Nel canone concordato l’accordo territoriale e il D.M. 2017 possono limitare l’aggiornamento: per i contratti senza cedolare secca il decreto ammette una misura contrattata non superiore al 75% della variazione ISTAT FOI dell’anno precedente.

Se il locatore sceglie la cedolare secca, per la durata dell’opzione è sospesa la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, inclusa la variazione ISTAT, anche se la clausola era stata inserita nel contratto. La rinuncia all’aggiornamento è uno degli elementi da considerare quando si confrontano regime ordinario e imposta sostitutiva.

Una variazione diversa dall’aggiornamento già previsto richiede il consenso delle parti. Il proprietario non può comunicare semplicemente un nuovo importo durante il periodo contrattuale; l’inquilino, allo stesso modo, non può imporre una riduzione perché il canone appare superiore agli annunci della zona.

Agevolazioni del canone concordato

Il canone concordato può risultare inferiore a quello di mercato, ma offre possibili vantaggi fiscali al proprietario e, in alcuni casi, all’inquilino. La convenienza dipende da reddito, Comune, aliquote locali, spese e rispetto formale del contratto.

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Profilo Canone libero Canone concordato Controllo necessario
Cedolare secca Aliquota ordinaria del 21% quando applicabile Aliquota agevolata del 10% nei casi previsti Requisiti del contratto e dell’immobile
IMU Aliquota comunale ordinaria applicabile Imposta ridotta al 75% per abitazioni locate a canone concordato Delibera e adempimenti comunali
IRPEF ordinaria Regole del reddito fondiario Possibili agevolazioni previste dalla disciplina Dichiarazione e attestazione
Detrazioni inquilino Dipendono da abitazione principale, reddito e situazione personale Importi specifici nei casi ammessi Intestazione, residenza e reddito

L’aliquota della cedolare e l’agevolazione IMU non si ottengono soltanto scrivendo “canone concordato” nel contratto. Occorrono fascia corretta, modello, assistenza o attestazione e tutti i requisiti fiscali. L’attestazione è particolarmente importante per i contratti non assistiti.

Canone troppo alto: cosa può fare l’inquilino

La prima domanda è quale contratto sia stato firmato. In un 4+4 un canone elevato rispetto al mercato non è, da solo, la prova di un illecito. Bisogna verificare somme extra, registrazione, aumenti unilaterali e clausole. In un 3+2, transitorio o per studenti, invece, occorre rifare il calcolo con l’accordo territoriale e controllare l’attestazione.

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Problema Documenti da controllare Azione prudente
Somma mensile superiore a quella registrata Contratto, ricevuta RLI, bonifici e messaggi Contestazione scritta e assistenza legale o sindacale
Canone concordato sopra fascia Accordo, scheda di calcolo e attestazione Ricalcolo da organizzazione firmataria e valutazione restituzione
Aumento ISTAT non previsto o durante cedolare Clausola, comunicazioni e regime fiscale Chiedere motivazione e rettifica senza sospendere da soli i pagamenti
Contratto transitorio senza esigenza reale Contratto tipo e documentazione della transitorietà Valutare ricondizione alla durata ordinaria
Canone libero semplicemente superiore al mercato Contratto e scadenze Negoziare, proporre rinegoziazione o valutare il recesso consentito

Pagare con strumenti tracciabili e indicare nella causale mese e immobile facilita la prova. Se vi sono pressioni per consegnare contanti o dichiarare un importo inferiore, è opportuno non firmare documenti non veritieri e chiedere assistenza prima del pagamento.

Checklist prima di firmare

Proprietario e inquilino dovrebbero verificare identità e titolo del locatore, dati catastali, stato dell’immobile, APE, durata, rinnovo, recesso, canone, scadenze, deposito, spese, utenze, aggiornamento e regime fiscale. Per il canone concordato si aggiungono accordo vigente, zona, superficie convenzionale, fascia, correttivi, contratto tipo e attestazione.

È utile allegare verbale di consegna, inventario degli arredi e fotografie, indicando letture dei contatori e numero delle chiavi. Le somme devono avere una causale chiara e le spese condominiali vanno separate dal canone, con criteri di ripartizione verificabili. La registrazione completa il percorso, ma non sana un calcolo concordato errato o un patto occulto.

Domande frequenti sull’equo canone

L’equo canone esiste ancora?

La formula obbligatoria della Legge 392/1978 non si applica ai nuovi contratti abitativi ordinari. Oggi si usano soprattutto canone libero e canone concordato.

Nel contratto 4+4 esiste un canone massimo?

Non esiste una fascia nazionale massima: l’importo è negoziato dalle parti. Restano obblighi di forma scritta, registrazione e corrispondenza tra canone dichiarato e pagato.

Il canone deve essere almeno il 10% del valore catastale?

No. Il 10% appartiene a regole fiscali di accertamento e non è un prezzo minimo civile imposto al contratto.

Come si calcola il canone concordato?

Si applicano zona, superficie convenzionale, fascia e correttivi dell’accordo territoriale vigente nel Comune. Non esiste un calcolo nazionale unico.

Il valore OMI stabilisce il canone legale?

No. Può offrire un’indicazione di mercato, ma non sostituisce l’accordo territoriale e non impone il prezzo di un 4+4.

L’attestazione è sempre obbligatoria?

Per un contratto concordato non assistito serve l’attestazione di almeno una organizzazione firmataria, anche per la corretta fruizione delle agevolazioni. Nel contratto assistito intervengono le organizzazioni nella stipula.

Il locatore può aumentare l’affitto ogni anno?

Solo nei limiti della clausola e della disciplina applicabile. Durante l’opzione per la cedolare secca è sospeso anche l’aggiornamento ISTAT.

Il canone transitorio è sempre libero?

No. Occorre applicare il D.M. 16 gennaio 2017 e l’accordo territoriale, oltre a documentare una reale esigenza temporanea.

Cosa succede se si paga più del canone registrato?

Il patto occulto è nullo. L’inquilino deve conservare le prove e valutare con un professionista la contestazione e la restituzione, senza sospendere autonomamente il canone dovuto.

Un canone alto rispetto al mercato è automaticamente illegale?

No, se si tratta di un regolare contratto libero. Può essere contestabile se viola le fasce del concordato, nasconde somme o deriva da aumenti non consentiti.

Fonti ufficiali

Accordi territoriali e agevolazioni comunali variano nel tempo e nel territorio. Prima di firmare o contestare un contratto è necessario verificare i documenti vigenti nel Comune e il caso concreto con un’organizzazione firmataria o un professionista.