La cessione dell’usufrutto consente a chi è già usufruttuario di trasferire a un’altra persona il proprio diritto di usare un immobile e ricavarne i frutti, per esempio abitandolo o concedendolo in locazione. In linea generale è possibile anche senza il consenso del nudo proprietario, a meno che il titolo che ha costituito l’usufrutto lo vieti. La cessione, però, non crea un usufrutto nuovo e non ne prolunga la durata: il diritto trasferito resta soggetto alla scadenza originaria e, nell’usufrutto vitalizio, non può sopravvivere alla morte del primo usufruttuario.

È un’operazione diversa dalla costituzione dell’usufrutto da parte del pieno proprietario, dalla vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto, dalla donazione e dalla semplice locazione. La distinzione è decisiva per stabilire forma dell’atto, imposte e conseguenze per le parti. Per un immobile non basta quindi un accordo informale: occorrono verifiche sul titolo, forma scritta e, per rendere il trasferimento opponibile ai terzi tramite trascrizione, un titolo idoneo ai registri immobiliari.

Che cosa significa cedere l’usufrutto

L’usufrutto separa temporaneamente le facoltà normalmente comprese nella proprietà. Il nudo proprietario conserva la titolarità del bene, mentre l’usufruttuario può utilizzarlo e percepirne i frutti rispettandone la destinazione economica. Se l’usufruttuario trasferisce questo diritto a un terzo, si ha la cessione dell’usufrutto: il cedente esce, in tutto o in parte, dal godimento e il cessionario gli subentra nei limiti del diritto esistente.

L’articolo 980 del Codice civile ammette la cessione per un certo tempo o per tutta la durata dell’usufrutto, salvo che il titolo costitutivo la vieti. Lo stesso articolo impone di notificare la cessione al proprietario: fino alla notifica, cedente e cessionario rispondono solidalmente verso il proprietario. La notifica non va confusa con un’autorizzazione. Se non esiste un divieto, la regola non attribuisce al nudo proprietario un potere generale di veto; resta però essenziale esaminare l’atto originario, perché può contenere limiti specifici.

Operazione Chi dispone del diritto Risultato Durata
Cessione di usufrutto esistente L’usufruttuario Un terzo subentra nel diritto già costituito Non supera quella originaria
Costituzione di usufrutto Il pieno proprietario Nascono usufrutto e nuda proprietà Quella stabilita nell’atto, entro i limiti di legge
Vendita della nuda proprietà con riserva Il pieno proprietario La nuda proprietà passa all’acquirente; il venditore trattiene l’usufrutto Di regola vitalizia o a termine
Rinuncia all’usufrutto L’usufruttuario Il diritto si estingue e la proprietà si riespande Cessa con l’atto
Locazione Proprietario o usufruttuario Nasce un diritto personale di godimento, non un diritto reale Quella del contratto

Si può cedere l’usufrutto senza il consenso del proprietario?

Sì, come regola generale l’usufruttuario può cedere il proprio diritto senza una nuova autorizzazione del nudo proprietario. Prima di firmare occorre tuttavia leggere il titolo da cui l’usufrutto deriva: un atto notarile, una donazione, un testamento o un provvedimento possono vietare la cessione oppure subordinarla a determinate condizioni. In presenza di un divieto, la soluzione non è aggirarlo con un contratto chiamato diversamente, ma verificare con il notaio se e come possa essere modificato.

Il cedente deve comunicare la cessione al nudo proprietario. La notifica serve anche a rendere chiaro chi, da quel momento, esercita il diritto e assume gli obblighi connessi. Fino a quando non è notificata, il cedente rimane obbligato in solido con il cessionario verso il proprietario. Nell’atto è quindi opportuno disciplinare modalità e prova della comunicazione, consegna dell’immobile, riparto delle spese maturate e letture delle utenze.

Il consenso del nudo proprietario diventa invece indispensabile quando l’operazione non è una mera cessione del diritto esistente ma richiede di cambiare il titolo originario, prorogare la durata, ampliare l’oggetto o costituire un nuovo diritto sulla sua proprietà.

Quanto dura l’usufrutto ceduto

Il cessionario acquista soltanto ciò che il cedente possiede. Se l’usufrutto originario scade il 31 dicembre 2035, la cessione effettuata nel 2026 non può spostare la scadenza. Se è vitalizio, la sua durata continua a essere legata alla vita dell’usufruttuario originario, non a quella del cessionario. La morte del cedente estingue quindi il diritto anche se il cessionario è più giovane e ha pagato un corrispettivo.

Le parti possono cedere l’usufrutto per un periodo più breve rispetto alla durata residua. In tal caso l’atto deve spiegare che cosa avviene alla scadenza della cessione temporanea e chi torna a esercitare il diritto fino all’estinzione originaria. Per un usufrutto intestato a una persona giuridica il Codice civile prevede, in ogni caso, una durata massima di trent’anni.

Questo limite incide direttamente sul prezzo. Chi acquista deve conoscere la causa di estinzione e non limitarsi alla formula “usufrutto vitalizio”: vanno identificati l’originario usufruttuario, la sua età, l’eventuale contitolarità, la presenza di accrescimento e tutte le clausole del titolo.

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Cessione al nudo proprietario: la riunione dell’usufrutto

L’usufruttuario può trasferire il diritto anche al nudo proprietario. Quando usufrutto e nuda proprietà si riuniscono nella stessa persona, si verifica la consolidazione e torna la piena proprietà. Non è quindi un normale subentro di un nuovo usufruttuario: il diritto reale minore si estingue perché non può gravare sulla proprietà della stessa persona.

La riunione può essere onerosa, gratuita oppure derivare da rinuncia, ma le tre strutture non sono fiscalmente intercambiabili. L’Agenzia delle Entrate riconosce, ricorrendone le condizioni, l’agevolazione “prima casa” anche per l’acquisto che completa la piena proprietà, per esempio quando l’usufruttuario acquista la nuda proprietà o viceversa. Il notaio deve comunque verificare requisiti soggettivi, categoria dell’abitazione e dichiarazioni da inserire nell’atto.

Atto notarile o scrittura privata?

Per il trasferimento di un usufrutto immobiliare la forma scritta è richiesta a pena di nullità. Una semplice intesa orale, uno scambio di messaggi o il pagamento del prezzo non bastano. Inoltre, la cessione rientra tra gli atti soggetti a trascrizione nei registri immobiliari: è la pubblicità immobiliare che consente di opporre l’acquisto ai terzi e stabilisce la priorità rispetto ad atti incompatibili.

Per ottenere la trascrizione serve un titolo idoneo, normalmente un atto pubblico notarile o una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate. Una scrittura privata non autenticata può soddisfare la forma scritta tra le parti, ma non consente da sola la trascrizione e lascia problemi di opponibilità e prova. Per questo, nella pratica immobiliare, il passaggio dal notaio non è un’aggiunta cosmetica: consente di controllare identità, poteri, provenienza, formalità pregiudizievoli, regime patrimoniale e clausole del titolo originario.

Se la cessione è una donazione, la disciplina è più rigorosa: la donazione deve essere stipulata per atto pubblico alla presenza di due testimoni, salvo le particolari regole per le liberalità di modico valore che difficilmente risolvono il caso di un diritto immobiliare economicamente significativo.

La registrazione fiscale dell’atto e la trascrizione sono adempimenti diversi. Dire che un contratto diventa valido solo perché “registrato all’Agenzia delle Entrate” è impreciso: validità, registrazione e opponibilità rispondono a funzioni differenti.

Controlli e documenti prima della firma

Il primo documento da acquisire è il titolo costitutivo dell’usufrutto. Da esso dipendono cedibilità, durata, oggetto, quote, eventuali condizioni e obblighi particolari. Una visura catastale, da sola, non sostituisce il titolo né l’ispezione ipotecaria: il Catasto ha prevalentemente funzione fiscale, mentre i registri immobiliari documentano trascrizioni e iscrizioni.

Prima dell’atto è prudente raccogliere:

  • titolo di provenienza e atto che ha costituito l’usufrutto;
  • visure catastali, planimetria e dati identificativi aggiornati;
  • ispezioni ipotecarie su immobile, nudo proprietario e usufruttuario;
  • documenti di identità, codici fiscali, stato civile e regime patrimoniale;
  • contratti di locazione in corso, depositi cauzionali e pagamenti dei canoni;
  • rendiconti condominiali, lavori deliberati, contenziosi e morosità;
  • documentazione urbanistica ed edilizia utile a descrivere correttamente il bene;
  • APE quando richiesto dalla disciplina applicabile al trasferimento;
  • prospetto di prezzo, imposte, spese notarili e modalità di pagamento tracciabili.

Se esiste un’ipoteca, non bisogna concludere automaticamente che la cessione sia impossibile o innocua. Occorre capire quale diritto è gravato, quando l’ipoteca è stata iscritta e quale priorità ha rispetto all’usufrutto. Un’iscrizione o un pignoramento possono incidere concretamente sulla stabilità e sul valore del diritto acquistato.

Come si determina il valore dell’usufrutto

Non esiste un unico valore valido per ogni scopo. Il valore fiscale utilizzato per calcolare determinate imposte non coincide necessariamente con il prezzo di mercato. Per un usufrutto vitalizio, il calcolo fiscale prende in considerazione il valore della piena proprietà, l’età dell’usufruttuario di riferimento, il tasso legale e i coefficienti vigenti alla data dell’atto. Per un usufrutto a termine rileva soprattutto la durata residua, sempre nei limiti stabiliti dalla legge.

Il prezzo negoziale dovrebbe considerare anche redditività reale, canone ottenibile, stato dell’immobile, costi di gestione, vincoli, rischio di morosità degli inquilini, spese condominiali e durata effettiva attesa. Le tabelle fiscali non sono una quotazione commerciale e l’età da usare va identificata correttamente, soprattutto in presenza di più usufruttuari o clausole di accrescimento.

Elemento Perché incide Verifica pratica
Durata residua Più lungo è il godimento atteso, maggiore tende a essere il valore Leggere titolo e cause di estinzione
Età di riferimento È centrale nel vitalizio e nel calcolo fiscale Identificare l’usufruttuario originario, non soltanto il cessionario
Reddito netto Canoni teorici e canoni realmente incassabili possono divergere Sottrarre spese, periodi vuoti e rischi
Stato e destinazione Condizionano uso, manutenzione e mercato Sopralluogo e verifica documentale
Formalità e vincoli Ipoteca, pignoramento o divieto di cessione possono ridurre o azzerare l’utilità Ispezione ipotecaria e controllo del titolo

Imposte sull’atto di cessione

In una cessione onerosa tra privati di un diritto su un’abitazione, l’atto è normalmente assoggettato all’imposta di registro proporzionale, oltre alle imposte ipotecaria e catastale previste per la formalità. In presenza di tutti i requisiti, l’acquisto dell’usufrutto può beneficiare dell’aliquota “prima casa”. Il sistema del prezzo-valore può applicarsi anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali su abitazioni e pertinenze quando ne ricorrono le condizioni e l’acquirente lo richiede al notaio nell’atto.

Non è corretto trasformare queste indicazioni in un preventivo universale. Cambiano il risultato la natura delle parti, l’eventuale applicazione dell’IVA, l’uso abitativo o strumentale, l’agevolazione prima casa, il carattere oneroso o gratuito, la base imponibile e la struttura concreta dell’operazione. In via ordinaria, per un acquisto abitativo non soggetto a IVA si incontra l’imposta di registro del 9%, ridotta al 2% con i benefici prima casa, con i minimi e le imposte fisse applicabili; il conteggio definitivo va effettuato sul diritto trasferito, non sull’intera piena proprietà.

Nella donazione si applicano invece imposta sulle donazioni, franchigie e aliquote legate al rapporto di parentela, oltre alle imposte ipotecaria e catastale. Anche qui l’eventuale agevolazione prima casa può modificare le imposte immobiliari. Una cessione gratuita non deve quindi essere presentata come un modo automatico per evitare tasse.

Il reddito del cedente dopo la legge di Bilancio 2024

Dal 1° gennaio 2024 la tassazione reddituale richiede particolare attenzione. L’articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR include tra i redditi diversi quelli derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento su immobili. Nella risposta n. 133 del 14 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha applicato questa regola al corrispettivo ottenuto dal pieno proprietario per la costituzione onerosa dell’usufrutto, separandolo dalla cessione della nuda proprietà.

Quella risposta non autorizza però ad assimilare senza esame ogni operazione chiamata “cessione di usufrutto”. Bisogna distinguere se il cedente è il pieno proprietario che costituisce il diritto, un usufruttuario che trasferisce un diritto già esistente o il titolare che lo cede al nudo proprietario provocandone l’estinzione. Origine del diritto, data, corrispettivo e qualità delle parti possono cambiare la qualificazione e il calcolo. Per un atto oneroso il notaio e il commercialista devono quindi coordinare imposte indirette e dichiarazione del cedente prima della firma, non a incasso avvenuto.

Chi paga IMU, IRPEF e spese dopo la cessione

Dal momento in cui il cessionario diventa titolare dell’usufrutto, è lui il soggetto che esercita il diritto reale e, in generale, assume la posizione fiscale connessa al possesso. Per l’IMU il soggetto passivo è l’usufruttuario, fermo restando che esenzioni e aliquote dipendono dall’uso e dalla disciplina comunale. Ai fini dei redditi fondiari, il fabbricato è dichiarato dal titolare dell’usufrutto; il nudo proprietario non dichiara quel reddito solo in quanto tale.

Il passaggio d’anno e la data di efficacia dell’atto richiedono un riparto corretto per i periodi di possesso. Se l’immobile è locato, l’atto deve coordinare subentro nel rapporto, canoni, deposito, comunicazioni all’inquilino e dichiarazione dei redditi. Il trattamento delle rate residue dei bonus edilizi non segue automaticamente quello di una vendita della piena proprietà: l’Agenzia precisa, per esempio, che la costituzione dell’usufrutto non trasferisce all’usufruttuario le quote residue del nudo proprietario.

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Riparazioni, condominio e obblighi

L’usufruttuario deve usare la diligenza del buon padre di famiglia, rispettare la destinazione economica del bene, redigere l’inventario e prestare garanzia quando dovuta. Le spese e, in genere, le riparazioni di manutenzione ordinaria sono a suo carico. Le riparazioni straordinarie competono al proprietario, salvo che siano rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria dell’usufruttuario; su determinate somme spese dal proprietario l’usufruttuario è tenuto agli interessi durante l’usufrutto.

Anche il riparto condominiale va letto alla luce della natura della spesa e delle norme speciali. Non basta intestare ogni fattura al nuovo usufruttuario. Prima della consegna conviene fotografare contatori e stato dei luoghi, verbalizzare chiavi e documenti, definire lavori già deliberati e comunicare all’amministratore i nuovi riferimenti.

Voce Regola generale Attenzione
Manutenzione ordinaria Usufruttuario Comprende gestione e conservazione corrente
Riparazioni straordinarie Nudo proprietario Se causate da mancata manutenzione ordinaria, possono ricadere sull’usufruttuario
Imposte e pesi annuali sul reddito Usufruttuario Verificare disciplina della singola imposta
Carichi sulla proprietà Nudo proprietario Possono esistere obblighi di interessi o rimborsi
Utenze e uso Chi gode concretamente del bene Volture e conguagli vanno concordati

Quando si estingue il diritto

La cessione non rende irrevocabile o perpetuo l’usufrutto. Il diritto si estingue alla scadenza, per morte dell’usufruttuario originario nel vitalizio, per consolidazione nella stessa persona, per prescrizione dovuta al non uso protratto per vent’anni e negli altri casi previsti dalla legge. Può cessare anche per totale perimento del bene, con le regole specifiche applicabili a indennità e ricostruzione.

Alla cessazione, il cessionario deve restituire l’immobile al proprietario secondo il titolo e risponde degli inadempimenti a lui imputabili. Il prezzo eventualmente pagato non si restituisce solo perché il cedente originario muore prima di quanto il cessionario immaginava, salvo garanzie o clausole valide previste nel contratto. Proprio per questo una cessione vitalizia richiede una valutazione consapevole del rischio di durata.

Quando conviene e quali alternative valutare

La cessione può essere utile quando l’usufruttuario non vuole o non può più gestire l’immobile, desidera monetizzare il diritto residuo oppure intende attribuire il godimento a un familiare. Per il cessionario può offrire l’uso o il reddito dell’immobile a un prezzo inferiore alla piena proprietà, ma con durata limitata e senza acquisire il bene in modo definitivo.

Prima di sceglierla conviene confrontare:

  • locazione, più flessibile ma fonte di un diritto personale;
  • comodato, adatto al godimento gratuito senza trasferire un diritto reale;
  • vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto, se il pieno proprietario vuole liquidità e continuare a usare il bene;
  • donazione con riserva di usufrutto, tipica della pianificazione familiare ma con effetti successori e fiscali da valutare;
  • cessione o rinuncia al nudo proprietario, quando l’obiettivo è riunire la piena proprietà.

Domande frequenti sulla cessione dell’usufrutto

L’usufruttuario può cedere il diritto senza il consenso del nudo proprietario?

Sì, in linea generale. L’articolo 980 del Codice civile consente la cessione salvo divieto contenuto nel titolo. La cessione deve essere notificata al proprietario; fino alla notifica il cedente risponde solidalmente con il cessionario.

La cessione prolunga la durata dell’usufrutto?

No. Il cessionario subentra nel diritto esistente. Un usufrutto a termine mantiene la scadenza originaria e quello vitalizio non può durare oltre la vita dell’usufruttuario originario.

Serve obbligatoriamente il notaio?

Per l’immobile serve la forma scritta e l’atto è soggetto a trascrizione. Per disporre di un titolo direttamente trascrivibile si usa normalmente l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata. Se è una donazione, è richiesto l’atto pubblico con testimoni.

Una scrittura privata registrata è sufficiente?

La semplice registrazione fiscale non equivale alla trascrizione e non risolve da sola l’opponibilità ai terzi. Una scrittura privata non autenticata non è direttamente idonea alla trascrizione: occorre impostare l’atto con il notaio.

Si può cedere soltanto una quota di usufrutto?

È possibile trasferire una quota o limitare la cessione nel tempo se il titolo lo permette e l’oggetto è determinato con precisione. Vanno disciplinati uso comune, spese, frutti e rapporti tra contitolari.

Che cosa accade se l’usufrutto viene ceduto al nudo proprietario?

Usufrutto e nuda proprietà si riuniscono nella stessa persona. Per consolidazione il diritto di usufrutto si estingue e il titolare riacquista la piena proprietà.

Chi paga l’IMU dopo la cessione?

In generale il soggetto passivo è il nuovo usufruttuario, dalla data di efficacia del trasferimento e secondo i mesi di possesso. Esenzioni e aliquote dipendono dall’uso dell’immobile e dalle regole vigenti.

Chi paga le spese straordinarie?

La regola generale pone le riparazioni straordinarie a carico del nudo proprietario e l’ordinaria manutenzione a carico dell’usufruttuario. Esistono eccezioni se lo straordinario deriva da negligenza nella manutenzione ordinaria.

Si può cedere un usufrutto su un immobile ipotecato?

Non è possibile rispondere in astratto senza esaminare formalità e priorità. L’ispezione ipotecaria deve chiarire quale diritto è gravato e se l’esecuzione possa pregiudicare il cessionario.

Come si calcola il prezzo?

Il prezzo è negoziato considerando durata, reddito netto, stato, vincoli e rischi. Il valore fiscale basato sui coefficienti vigenti serve per le imposte e non coincide automaticamente con il valore di mercato.

Fonti ufficiali

La disciplina civilistica è generale, mentre imposte e convenienza dipendono dall’atto concreto. Prima di assumere obblighi o versare somme è quindi opportuno far esaminare titolo e bozza al notaio e coordinare gli effetti reddituali con il commercialista.