Tassazione separata per usufrutto e nuda proprietà: il parere dell’Agenzia

Quando si tratta di cedere i diritti su un immobile, le implicazioni fiscali possono essere complesse, soprattutto se si procede alla vendita separata, ma contestuale, dell’usufrutto e della nuda proprietà a soggetti diversi. Questo è il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 133/2025, pubblicata sul sito FiscoOggi.

La questione nasce da un dubbio concreto posto da due contribuenti coniugati in regime di separazione dei beni, che intendono vendere separatamente e contestualmente l’usufrutto e la nuda proprietà di un appartamento con annessa cantina, ciascuna parte a un diverso acquirente. I coniugi chiedono quindi all’Agenzia: «Il trasferimento separato ma simultaneo dell’usufrutto e della nuda proprietà va considerato come un’unica cessione ai fini fiscali, o i due atti devono essere trattati separatamente?»

Come influisce questa distinzione sull’applicazione dell’art. 67 del TUIR? Quali conseguenze per chi intende vendere casa in modo frazionato?

Scopriamolo nei prossimi paragrafi.

L’interpretazione dei contribuenti: una cessione unitaria soggetta a una sola tassazione?

Nel loro interpello, i due contribuenti ritengono che, pur trattandosi formalmente di due atti distinti – la cessione dell’usufrutto e quella della nuda proprietà – l’operazione debba essere considerata unitariamente sul piano fiscale. A sostegno di questa tesi, fanno riferimento allo Studio n. 14-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato, secondo cui quando un soggetto si spoglia completamente del diritto di proprietà (anche frazionandolo tra usufrutto e nuda proprietà), si avrebbe comunque un’unica cessione dal punto di vista fiscale, riconducibile all’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR.

Secondo tale interpretazione, infatti, il proprietario, nel vendere contestualmente usufrutto e nuda proprietà a due soggetti diversi, realizza una sola operazione economica: la cessione integrale della proprietà, anche se frammentata in due porzioni giuridiche. In tale contesto, non si dovrebbe applicare l’articolo 67, comma 1, lettera h) (relativo alla costituzione di diritti reali di godimento), ma unicamente la lettera b), che disciplina la tassazione delle plusvalenze immobiliari.

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Questa visione ha un impatto diretto sull’imposizione: un’unica tassazione legata alla plusvalenza della vendita dell’immobile, con possibili esenzioni se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale o se sono passati più di cinque anni dall’acquisto.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate: due operazioni, due regimi fiscali distinti

L’Agenzia delle Entrate, nella sua risposta, non accoglie l’interpretazione unitaria proposta dai contribuenti. Al contrario, chiarisce che, anche se la cessione dell’usufrutto e della nuda proprietà avviene contestualmente, si tratta comunque di due operazioni giuridicamente e fiscalmente autonome.

Richiamando il nuovo testo dell’art. 9, comma 5 del TUIR, aggiornato dalla Legge di Bilancio 2024, e il principio secondo cui i diritti reali di godimento non sono equiparati al diritto di proprietà nella loro costituzione, l’Agenzia sottolinea che:

• La costituzione a titolo oneroso del diritto di usufrutto costituisce un reddito diverso, da tassare secondo l’articolo 67, comma 1, lettera h) del TUIR, e va determinato secondo le modalità previste dall’articolo 71, comma 2;

• La cessione della nuda proprietà è invece soggetta, se avviene entro cinque anni dall’acquisto, alla tassazione della plusvalenza secondo l’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR e secondo i criteri dell’articolo 68.

L’Agenzia rafforza la propria posizione anche con la giurisprudenza della Corte di Cassazione, in particolare le ordinanze n. 7154/2021 e n. 11922/2021, che ribadiscono l’autonomia civilistica e fiscale tra le due disposizioni, anche se stipulate in un unico atto. Non c’è, dunque, una connessione oggettiva obbligata tra i due trasferimenti, ma solo una volontà comune delle parti.

Questa distinzione ha importanti conseguenze pratiche: anche se si realizza la cessione dell’intera proprietà, ciò avviene tramite due trasferimenti distinti, e ciascuno seguirà la propria disciplina fiscale specifica.

Conclusioni operative: attenzione alla doppia tassazione

Alla luce della risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate, chi intende vendere usufrutto e nuda proprietà separatamente, anche se contestualmente e con un unico atto, deve considerare la tassazione come se si trattasse di due cessioni distinte.

Questo significa che:

• Il corrispettivo ricevuto per la costituzione dell’usufrutto sarà considerato reddito diverso, imponibile nel periodo d’imposta di riferimento;
• La plusvalenza derivante dalla vendita della nuda proprietà sarà imponibile solo se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto (salvo esenzioni, ad esempio per abitazione principale), come da art. 67, comma 1, lett. b) TUIR.

La separazione dei regimi fiscali implica che i contribuenti devono tenere traccia dettagliata delle tempistiche di acquisto, dei valori e dei documenti relativi a entrambe le porzioni del diritto di proprietà. Inoltre, la scelta di vendere in modo “frazionato” può comportare una duplicazione delle imposte, se non pianificata correttamente.

Questa pronuncia ribadisce l’importanza di una consulenza notarile e fiscale adeguata quando si opta per forme complesse di dismissione della proprietà immobiliare.