Quando su una casa o un terreno esiste un usufrutto, il reddito fondiario non viene dichiarato dal nudo proprietario. In via generale lo indica l’usufruttuario, perché è il titolare del diritto reale che consente di utilizzare il bene e raccoglierne i frutti. La stessa logica riguarda, con le rispettive caratteristiche, enfiteusi, uso e abitazione.

La regola diventa delicata quando il diritto nasce o termina durante l’anno, l’immobile è affittato, esistono più usufruttuari, il coniuge superstite ha il diritto di abitazione oppure il proprietario ha concesso soltanto un comodato. Per la dichiarazione 2026, relativa ordinariamente alle situazioni del 2025, bisogna ricostruire titolo, decorrenza, quota, giorni e utilizzo del bene.

Chi dichiara l’immobile in usufrutto

Le istruzioni 2026 dell’Agenzia delle Entrate sono esplicite: il quadro dei fabbricati deve essere compilato dai proprietari e dai titolari dell’usufrutto o di altro diritto reale. In presenza di usufrutto il titolare della sola nuda proprietà non deve dichiarare il fabbricato.

L’imputazione segue il periodo nel quale il diritto esiste. Se l’usufrutto è costituito il 1° luglio, il proprietario dichiara la prima parte dell’anno e l’usufruttuario la seconda, in proporzione ai giorni e alle quote. Quando l’usufrutto si estingue, la piena proprietà si consolida in capo al nudo proprietario, che torna a dichiarare dalla data dell’estinzione.

Perché dichiara l’usufruttuario e non il nudo proprietario

L’usufruttuario può godere della cosa rispettandone la destinazione economica e ha diritto ai frutti naturali e civili. Il canone di locazione è un frutto civile: per questo la titolarità fiscale del reddito segue normalmente l’usufrutto, non la nuda proprietà.

Il nudo proprietario conserva la proprietà privata del godimento. Può vendere la nuda proprietà, ma non può attribuirsi unilateralmente il reddito dell’immobile finché il diritto dell’usufruttuario è in essere. Un accordo interno sulla distribuzione del denaro non modifica automaticamente il soggetto al quale il TUIR imputa il reddito fondiario.

Usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e comodato: differenze fiscali

Non tutti i poteri di utilizzare un bene sono diritti reali. L’usufrutto, l’uso, l’abitazione e l’enfiteusi incidono sull’imputazione del reddito fondiario; locazione e comodato sono invece rapporti personali e non trasferiscono il possesso fiscale del reddito catastale.

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Titolo Natura Chi dichiara in via generale Attenzione
Piena proprietà Diritto reale Proprietario Si rapporta a quota e giorni
Usufrutto Diritto reale di godimento Usufruttuario Il nudo proprietario non dichiara durante l’usufrutto
Uso Diritto reale limitato ai bisogni del titolare e della famiglia Titolare del diritto Non va confuso con una semplice concessione d’uso
Abitazione Diritto reale di abitare una casa Titolare del diritto Rilevante il caso del coniuge superstite
Enfiteusi Diritto reale sul fondo Enfiteuta Il concedente non dichiara come ordinario proprietario del fondo
Comodato Contratto personale gratuito Proprietario o altro titolare reale Il comodatario non diventa titolare del reddito fondiario
Locazione Contratto personale oneroso Proprietario o altro titolare reale L’inquilino non dichiara il reddito fondiario

Chi dichiara il canone di locazione

Se l’usufruttuario concede in locazione l’immobile, il reddito della locazione è imputato a lui. Può applicare la tassazione ordinaria o, se ricorrono tutte le condizioni, scegliere la cedolare secca. La cedolare richiede infatti la titolarità del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento che produca il reddito fondiario.

Se il nudo proprietario incassa materialmente il canone per incarico dell’usufruttuario, l’incasso non sposta da solo il reddito. È opportuno che contratto, registrazione, intestazione dei pagamenti e dichiarazione siano coerenti con la titolarità reale, perché una struttura contraddittoria può generare richieste di chiarimento.

Il nudo proprietario può scegliere la cedolare secca?

Non sul reddito spettante all’usufruttuario. Il nudo proprietario non è titolare del reddito fondiario durante l’usufrutto e non può trasferirsi la facoltà di optare per la cedolare con un semplice accordo privato. Se acquista la piena proprietà per estinzione o rinuncia efficace dell’usufrutto, potrà esercitare le scelte fiscali per il periodo successivo, rispettando registrazione e condizioni del contratto.

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Casa concessa in comodato: chi la indica nel 730

Il comodato non crea un diritto reale. Anche quando il figlio, il genitore o un altro familiare vive stabilmente nell’immobile, il reddito fondiario resta a carico del proprietario o dell’usufruttuario. L’eventuale riduzione IMU per comodato a parenti segue condizioni proprie e non cambia il soggetto che dichiara il reddito.

Se il comodatario concede il bene in locazione breve nei casi consentiti, il suo corrispettivo può costituire reddito diverso, mentre il proprietario continua a dichiarare il reddito fondiario dell’immobile. Sono due posizioni fiscali distinte.

Diritto di abitazione del coniuge superstite

L’articolo 540 del Codice civile attribuisce al coniuge superstite, quando la casa era adibita a residenza familiare ed era di proprietà del defunto o comune, il diritto di abitazione sulla casa e di uso sui mobili che la corredano. Le istruzioni fiscali ricordano espressamente questo caso e precisano che il diritto si estende anche alle pertinenze della casa adibita ad abitazione principale.

Quando ne ricorrono i presupposti, è il coniuge superstite a dichiarare l’immobile sul quale insiste il diritto di abitazione; gli altri eredi, pur divenuti proprietari o nudi proprietari per quota, non ne dichiarano il reddito fondiario. Per altri immobili ereditati, invece, si applicano le quote successorie ordinarie.

La regola non va estesa automaticamente a una convivenza di fatto o a qualsiasi diritto di permanere nell’alloggio: bisogna verificare la fonte giuridica del godimento.

Usufrutto su una quota e più usufruttuari

L’usufrutto può riguardare l’intero immobile o soltanto una quota. Se una persona conserva l’usufrutto sul 50% e l’altra metà è in piena proprietà di un altro soggetto, ciascuno dichiara la parte che gli compete. Se gli usufruttuari sono due al 50%, ciascuno indica la propria quota.

Il titolo costitutivo deve essere letto con attenzione: “usufrutto congiuntivo” e accrescimento al superstite producono effetti differenti rispetto a due usufrutti separati. La visura catastale è utile, ma l’atto notarile, la successione o il provvedimento che costituisce il diritto determina decorrenza, quote e durata.

Usufrutto a termine e usufrutto vitalizio

L’usufrutto può durare per la vita dell’usufruttuario oppure essere costituito fino a una data. Per una persona giuridica la durata non può eccedere il limite previsto dal Codice civile. Fiscalmente conta la data effettiva di costituzione e di estinzione: nell’anno del passaggio, i giorni vengono ripartiti tra i diversi titolari.

Se l’usufruttuario muore, il diritto vitalizio si estingue e non entra nell’eredità. Il nudo proprietario consolida la piena proprietà dalla data del decesso. La dichiarazione dell’usufruttuario defunto, presentata dall’erede quando necessario, copre il periodo anteriore; il nuovo pieno proprietario copre quello successivo.

Usufrutto legale dei genitori sui beni dei figli minori

L’usufrutto legale dei genitori è diverso dall’usufrutto costituito con un atto notarile. In via generale i genitori che esercitano la responsabilità genitoriale hanno in comune l’usufrutto sui beni del figlio minore e i relativi redditi sono imputati secondo le regole fiscali previste. Non tutti i beni del minore sono però assoggettati a usufrutto legale.

Sono esclusi, tra gli altri, i beni acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro, quelli donati o lasciati per intraprendere una carriera, arte o professione e quelli donati o lasciati con la condizione valida che i genitori non ne abbiano l’usufrutto. Esistono ulteriori eccezioni: prima di cumulare il reddito con quello dei genitori bisogna leggere l’atto di provenienza e le istruzioni 2026.

Quando il reddito del figlio è escluso dall’usufrutto legale, la dichiarazione viene presentata per il minore con le modalità previste per il genitore o rappresentante. Non va confusa questa procedura con l’inserimento del figlio nel prospetto dei familiari a carico.

Rinuncia all’usufrutto e consolidazione

La rinuncia a un diritto reale immobiliare richiede forma e adempimenti coerenti con la natura dell’atto. Non basta una dichiarazione informale o la mancata utilizzazione del bene. Solo quando la rinuncia è giuridicamente efficace e il diritto si estingue cambia il soggetto che dichiara il reddito.

La consolidazione può avvenire per morte, scadenza, rinuncia, riunione nella stessa persona o altre cause previste. È necessario conservare l’atto e aggiornare le risultanze catastali; in dichiarazione si suddivide l’anno senza sovrapporre i giorni.

Donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto

Quando un genitore dona la nuda proprietà e conserva l’usufrutto, continua a dichiarare il reddito fondiario e, se l’immobile è affittato, il canone. Il figlio nudo proprietario non indica quel reddito finché l’usufrutto permane.

La soluzione separa proprietà futura e godimento attuale, ma produce effetti civili, fiscali e successori che vanno valutati prima dell’atto. Imposte sulla donazione, valore dei diritti, rivendibilità e rapporti familiari non si esauriscono nella dichiarazione annuale.

Usufrutto e IMU: chi paga

Ai fini IMU il soggetto passivo è, in via generale, il possessore dell’immobile, compreso il titolare di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Il nudo proprietario non paga l’IMU sulla quota gravata dall’usufrutto, salvo che disponga di un diverso diritto imponibile sullo stesso bene.

Esenzioni e aliquote dipendono dalla situazione concreta e dalle delibere comunali. Per il coniuge superstite con diritto di abitazione, per l’abitazione principale e per immobili concessi in comodato vanno verificate le specifiche condizioni; non è corretto ripartire automaticamente l’IMU secondo le quote ereditarie.

Usufrutto su terreni: reddito dominicale e agrario

Per i terreni, l’usufruttuario dichiara il reddito dominicale perché è titolare del diritto reale. Il reddito agrario segue invece chi esercita l’attività agricola. Se l’usufruttuario coltiva direttamente, dichiara entrambi; se il fondo è affittato a un agricoltore, l’usufruttuario dichiara il dominicale e l’affittuario l’agrario dalla decorrenza del contratto.

Il nudo proprietario non dichiara né il fabbricato né il terreno gravati da usufrutto. Questa regola non esonera però dal controllare altri beni o quote posseduti in piena proprietà.

Come indicare usufrutto e nuda proprietà nella dichiarazione

Nel 730 il fabbricato si inserisce nel quadro B; nel modello Redditi PF nel quadro RB. I terreni si indicano nel quadro A o RA. Il titolare riporta rendita o redditi catastali, giorni, quota, utilizzo e dati della locazione quando presenti. La sola nuda proprietà non viene inserita come reddito fondiario.

Non esiste un calcolo unico per “usufrutto nel 730”: il valore imponibile dipende dall’uso del bene, dalla locazione e dal rapporto IMU-IRPEF. Per una casa non locata soggetta a IMU può operare la sostituzione; per una casa affittata il canone concorre secondo tassazione ordinaria o cedolare.

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Evento nel 2025 Prima dell’evento Dopo l’evento Come gestire la dichiarazione
Costituzione dell’usufrutto Dichiara il pieno proprietario Dichiara l’usufruttuario Due periodi, con giorni e quote corretti
Morte dell’usufruttuario Dichiara l’usufruttuario Dichiara chi consolida la piena proprietà Separare i giorni alla data del decesso
Scadenza dell’usufrutto Dichiara l’usufruttuario Dichiara il pieno proprietario Usare la data prevista dall’atto
Inizio della locazione Uso precedente Immobile locato Due righi o periodi con utilizzi diversi
Variazione della quota Vecchia percentuale Nuova percentuale Non sovrapporre giorni e quote

Esempio: usufrutto costituito a metà anno

Una casa con rendita catastale di 900 euro appartiene in piena proprietà ad Anna fino al 30 giugno. Dal 1° luglio Anna dona la nuda proprietà al figlio e conserva l’usufrutto. Poiché Anna era piena proprietaria prima e usufruttuaria dopo, continua a dichiarare il reddito per tutto l’anno, ma l’atto modifica la natura del suo titolo. Il figlio non dichiara reddito fondiario dal 1° luglio perché possiede soltanto la nuda proprietà.

Se invece Anna avesse ceduto anche l’usufrutto a un terzo dal 1° luglio, Anna avrebbe dichiarato il primo periodo e il nuovo usufruttuario il secondo. La rendita, l’eventuale canone e la quota sarebbero rapportati ai giorni di ciascuno.

Esempio: usufrutto al 50%

Paolo ha l’usufrutto sul 50% di un appartamento e Lucia possiede in piena proprietà l’altro 50%. Paolo dichiara il 50% come usufruttuario; Lucia dichiara il proprio 50% come piena proprietaria. Il nudo proprietario della quota di Paolo non dichiara quella parte. Se l’appartamento è locato con un unico contratto, canone e regime fiscale devono essere ripartiti coerentemente tra i titolari del reddito.

Documenti da conservare

La visura catastale da sola può non spiegare durata, condizioni o accrescimento. Per una dichiarazione corretta conviene conservare la fonte del diritto e una cronologia annuale.

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Documento Informazione utile Quando serve
Atto notarile Bene, diritto, quota, decorrenza e durata Costituzione, cessione, donazione o rinuncia
Dichiarazione di successione e certificato di morte Data di apertura della successione e soggetti coinvolti Estinzione dell’usufrutto o diritto del coniuge
Visura catastale Identificativi, rendita e intestazioni Controllo dei dati precompilati
Contratto di locazione Locatore, canone, durata e regime Immobile affittato
Contratto di comodato Natura personale del godimento Per non attribuire il reddito al comodatario
Prospetto IMU Soggetto passivo, mesi e aliquota comunale Controllo del rapporto IMU-IRPEF

Spese, lavori e rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario

L’imputazione del reddito fondiario non decide automaticamente chi deve sostenere ogni spesa. Il Codice civile ripartisce obblighi e riparazioni tra usufruttuario e nudo proprietario, mentre condominio, contratto e tipo di intervento possono aggiungere regole specifiche. In linea generale l’usufruttuario sostiene gli oneri connessi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria; le riparazioni straordinarie gravano sul proprietario nei termini previsti, salvo conseguenze imputabili alla mancata manutenzione.

Le detrazioni edilizie non spettano automaticamente a chi dichiara il reddito fondiario. Bisogna verificare chi sostiene la spesa, quale titolo possiede o detiene, la disponibilità dell’immobile, i consensi necessari e la documentazione fiscale. Dichiarazione del reddito, riparto civilistico delle spese e diritto alla detrazione sono tre verifiche collegate ma non identiche.

Errori frequenti

  • far dichiarare il reddito al nudo proprietario solo perché compare nella visura;
  • dividere il reddito tra usufruttuario e nudo proprietario come se fossero comproprietari;
  • confondere comodato, locazione e diritto reale;
  • attribuire la cedolare secca al soggetto che incassa ma non possiede il reddito fondiario;
  • non suddividere l’anno quando il diritto nasce o termina;
  • dimenticare il diritto di abitazione del coniuge superstite;
  • ripartire l’IMU secondo le quote di nuda proprietà;
  • usare solo la visura senza leggere l’atto costitutivo.

Domande frequenti su usufrutto e reddito fondiario

La casa in usufrutto va dichiarata nel 730?

Sì, dal titolare dell’usufrutto, indicando i dati nel quadro dei fabbricati. Il nudo proprietario non dichiara il reddito della casa finché l’usufrutto è in essere.

L’usufrutto fa reddito anche se la casa non è affittata?

Il fabbricato produce un reddito catastale anche senza canone. Il trattamento IRPEF effettivo dipende da abitazione principale, utilizzo e principio di sostituzione IMU.

Chi dichiara il canone, usufruttuario o nudo proprietario?

L’usufruttuario, perché è titolare del diritto reale e dei frutti civili del bene. Un diverso flusso materiale del pagamento non sposta automaticamente l’imputazione fiscale.

Il nudo proprietario deve inserire l’immobile a zero?

No. Le istruzioni precisano che il titolare della sola nuda proprietà non deve dichiarare il fabbricato o il terreno gravato dal diritto reale.

Chi paga l’IMU sulla casa in usufrutto?

In via generale l’usufruttuario è soggetto passivo IMU. Esenzioni, riduzioni e aliquote dipendono dall’utilizzo e dalle regole applicabili nel Comune.

Il comodatario dichiara la casa?

No. Il comodato non trasferisce un diritto reale; il reddito fondiario resta al proprietario o all’usufruttuario.

Alla morte dell’usufruttuario chi dichiara?

L’usufruttuario, tramite la dichiarazione presentata dagli eredi quando dovuta, copre il periodo fino al decesso. Da quel giorno dichiara il soggetto che consolida la piena proprietà.

Il coniuge superstite dichiara tutta la casa familiare?

Quando sussiste il diritto reale di abitazione previsto dall’articolo 540 del Codice civile, è il coniuge superstite a dichiarare la casa familiare e le pertinenze comprese nel diritto, non gli altri eredi per le rispettive quote.

L’usufrutto può riguardare solo una quota?

Sì. L’usufruttuario dichiara la quota gravata dal suo diritto; gli altri titolari dichiarano le quote possedute in piena proprietà o in forza di altri diritti reali.

Usufruttuario e nudo proprietario possono decidere chi paga le tasse?

Possono regolare tra loro i rapporti economici nei limiti di legge, ma un accordo privato non modifica automaticamente il soggetto al quale la normativa imputa reddito fondiario e IMU.

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Fonti normative e istituzionali

La qualificazione del diritto dipende dall’atto e non soltanto dall’intestazione catastale. In presenza di successioni, rinunce, quote o locazioni non coerenti con gli atti è opportuno sottoporre la documentazione a un notaio o professionista fiscale.