La nuda proprietà è un diritto reale di godimento di un bene immobile che consiste nella possibilità di disporre del bene senza avere il possesso materiale dello stesso.

Si tratta di un concetto spesso confuso con l’usufrutto, che invece comprende il possesso fisico del bene e il diritto di trarne profitto.

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La nuda proprietà e l’usufrutto possono essere assegnati a persone diverse, ad esempio in caso di patti di famiglia o di trust, e possono essere utilizzati per diverse finalità, come la protezione del bene in caso di insolvenza del proprietario o per ragioni fiscali.

In questo testo esamineremo in dettaglio il concetto di nuda proprietà, le caratteristiche che la distinguono dall’usufrutto e le principali implicazioni giuridiche e fiscali connesse alla sua acquisizione e alla sua gestione.

Che cos’è la nuda proprietà?

La nuda proprietà è un diritto reale di godimento di un bene immobile (ad esempio una casa, un terreno, etc.) che consiste nel poter disporre del bene, ma senza avere il possesso fisico dello stesso. In altre parole, la nuda proprietà comprende tutti i diritti che si hanno su un bene immobile, tranne il possesso materiale dello stesso.

In genere, la nuda proprietà è separata dal diritto di usufrutto, che invece comprende il possesso fisico del bene e il diritto di trarne profitto, ad esempio attraverso l’utilizzo o la locazione. Spesso la nuda proprietà e l’usufrutto vengono assegnati a persone diverse, ad esempio in caso di patti di famiglia o di trust.

Esistono diverse ragioni per le quali si può optare per la divisione della nuda proprietà e dell’usufrutto di un bene immobile. Ad esempio, può essere conveniente per motivi fiscali o per proteggere il bene stesso in caso di insolvenza del proprietario.

Calcolare il valore di una nuda proprietà

Il valore della nuda proprietà di un bene immobile può essere calcolato in diversi modi, a seconda delle circostanze.

Un modo semplice per calcolare il valore della nuda proprietà consiste nel sottrarre dal valore dell’intera proprietà (che comprende sia la nuda proprietà che l’usufrutto) il valore dell’usufrutto. Ad esempio, se il valore dell’intera proprietà di un appartamento è di 100.000 euro e il valore dell’usufrutto è di 20.000 euro, il valore della nuda proprietà sarà di 80.000 euro.

Se non è possibile determinare il valore dell’usufrutto in modo preciso, si può ricorrere a una formula di calcolo basata sull’età dell’usufruttuario e sulla durata media dell’usufrutto.

Ad esempio, si può assumere che per ogni anno di età dell’usufruttuario il valore dell’usufrutto rappresenti il 2% del valore dell’intera proprietà, fino ad un massimo del 20%. In questo modo, se l’usufruttuario ha 70 anni, il valore dell’usufrutto sarà pari al 14% del valore dell’intera proprietà (70 x 2%).

È importante ricordare che il valore della nuda proprietà può variare nel tempo, in base all’andamento del mercato immobiliare e alle condizioni dell’usufruttuario. Pertanto, è consigliabile effettuare una valutazione aggiornata prima di procedere alla vendita o all’acquisto della nuda proprietà di un bene immobile.

E’ possibile vendere nuda proprietà?

Sì, è possibile vendere la nuda proprietà di un bene immobile. In generale, la nuda proprietà può essere trasferita come qualsiasi altro diritto di proprietà, ad esempio mediante vendita o donazione.

Per procedere alla vendita della nuda proprietà di un bene immobile, è necessario seguire le stesse procedure previste per la vendita di una proprietà ordinaria.

In particolare, è necessario redigere un contratto di vendita che deve essere sottoscritto da entrambe le parti e registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Nel contratto di vendita, è importante specificare che si tratta di una vendita della nuda proprietà e non dell’intera proprietà (che comprenderebbe anche l’usufrutto, se presente).

È opportuno ricordare che, nella vendita della nuda proprietà, l’acquirente diventa proprietario del bene solo a partire dal momento in cui il diritto di usufrutto viene a cessare, ad esempio in caso di morte dell’usufruttuario. Se l’usufrutto è a vita, l’acquirente dovrà attendere il decesso dell’usufruttuario per poter diventare pienamente proprietario del bene.

Donazione della nuda proprietà

La donazione della nuda proprietà di un bene immobile consiste nel trasferimento di tale diritto a titolo gratuito a un’altra persona. La donazione della nuda proprietà può essere effettuata insieme alla donazione dell’usufrutto o in modo separato.

Per effettuare la donazione della nuda proprietà, è necessario redigere un atto di donazione, che deve essere sottoscritto da entrambe le parti e registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Nell’atto di donazione, è importante specificare che si tratta di una donazione della nuda proprietà e non dell’intera proprietà (che comprenderebbe anche l’usufrutto, se presente).

È opportuno ricordare che, nella donazione della nuda proprietà, il donatario diventa proprietario del bene solo a partire dal momento in cui il diritto di usufrutto viene a cessare, ad esempio in caso di morte dell’usufruttuario. Se l’usufrutto è a vita, il donatario dovrà attendere il decesso dell’usufruttuario per poter diventare pienamente proprietario del bene.

La donazione della nuda proprietà può essere soggetta a tassazione a seconda delle circostanze. Ad esempio, la donazione può essere tassata come donazione di un bene immobile o come donazione di un diritto reale di godimento. È opportuno chiedere consiglio a un professionista o a un consulente fiscale per conoscere le modalità di tassazione applicabili alla propria situazione.

Per chi è vantaggioso scegliere la nuda proprietà?

La scelta di optare per la nuda proprietà di un bene immobile può essere vantaggiosa per diverse ragioni. Ad esempio:

  • Per proteggere il bene in caso di insolvenza del proprietario: assegnando la nuda proprietà a una persona diversa dall’usufruttuario, si può proteggere il bene da eventuali azioni esecutive nei confronti del proprietario. In questo modo, il bene rimarrà a disposizione della persona che ne detiene la nuda proprietà anche in caso di insolvenza del proprietario.
  • Per motivi fiscali: la nuda proprietà può essere utilizzata per pianificare il trasferimento del bene in modo da ottenere benefici fiscali. Ad esempio, trasferendo la nuda proprietà ai figli e mantenendo l’usufrutto per sé, si può beneficiare di una tassazione agevolata sulla donazione della nuda proprietà.
  • Per gestire il bene in modo separato dall’usufrutto: assegnando la nuda proprietà a una persona diversa dall’usufruttuario, si può gestire il bene in modo separato dall’usufrutto, ad esempio per motivi patrimoniali o per facilitare la successione.

Tuttavia, è importante valutare attentamente se la scelta della nuda proprietà sia effettivamente vantaggiosa in base alle proprie esigenze e alle circostanze specifiche. Potrebbe essere opportuno richiedere consiglio a un professionista o a un consulente fiscale per valutare le opzioni disponibili e individuare la soluzione più adeguata.

Il titolare della nuda proprietà paga le imposte e i tributi?

In generale, il titolare della nuda proprietà di un bene immobile è responsabile del pagamento delle imposte e dei tributi relativi al bene stesso.

Ad esempio, il titolare deve pagare l’IMU (Imposta municipale propria) e la TASI (Tributo per i servizi indivisibili) relative al bene, che vengono calcolate in base alla rendita catastale del bene e alla sua destinazione d’uso. Inoltre, il titolare della nuda proprietà deve pagare la TARI (Tributo sui rifiuti), che viene calcolata in base alla superficie del bene e alla sua destinazione d’uso.

È importante ricordare che il titolare è responsabile del pagamento delle imposte e dei tributi anche se non ha il possesso fisico del bene. Inoltre, il titolare della nuda proprietà è responsabile del pagamento delle imposte e dei tributi anche se l’usufrutto è stato assegnato a un’altra persona.

È opportuno chiedere consiglio a un professionista o a un consulente fiscale per conoscere in dettaglio le modalità di calcolo e di pagamento delle imposte e dei tributi relative a un bene immobile.