Superbonus 2026: chi può ancora ottenere il 110%, regole e scadenze

Il Superbonus nel 2026 non è stato prorogato per la generalità degli immobili. Per condomìni, edifici da due a quattro unità e altri beneficiari ordinari, l’ultima aliquota prevista dall’articolo 119 del Decreto Rilancio è stata quella del 65% sulle spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, peraltro subordinata a precisi adempimenti effettuati entro il 15 ottobre 2024.

Nel 2026 rimane però una eccezione molto circoscritta al 110%: riguarda determinati interventi su immobili danneggiati dagli eventi sismici del 2009 e del 2016 nelle aree di Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria individuate dalla legge. Non basta, quindi, che l’edificio si trovi genericamente in una delle quattro regioni o in un comune colpito da un terremoto. Devono ricorrere insieme il nesso con il sisma, i requisiti della ricostruzione, la corretta data della domanda e tutte le condizioni previste dagli articoli 119 e 121 del DL 34/2020 e dall’articolo 2 del DL 11/2023.

Questa guida chiarisce chi può ancora accedere al Superbonus 2026, quali lavori rientrano, come si coordina l’agevolazione con il contributo per la ricostruzione, perché sono indispensabili lo sconto in fattura o la cessione del credito, quali documenti servono e cosa accade alle vecchie spese Superbonus che continuano a comparire nelle dichiarazioni dei redditi.

Superbonus 2026: cosa resta davvero

La normativa in vigore distingue quattro situazioni che non devono essere confuse. Il contribuente che ha sostenuto spese negli anni precedenti può continuare a utilizzare le rate residue, ma questo non significa che possa sostenere nuove spese agevolate nel 2026. Allo stesso modo, le misure per completare la ricostruzione degli immobili terremotati non costituiscono sempre un nuovo Superbonus.

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La prima verifica, dunque, non riguarda il tipo di lavoro ma l’esistenza stessa del diritto a sostenere una spesa Superbonus nel 2026. Solo dopo aver superato questo controllo ha senso esaminare massimali, asseverazioni e documenti tecnici.

Chi può ottenere il 110% nel 2026

Il comma 8-ter.1 dell’articolo 119 riconosce il 110% per le spese sostenute nel 2026 relative a specifici interventi effettuati nei comuni dei territori colpiti dagli eventi sismici verificatisi in Abruzzo il 6 aprile 2009 e, a partire dal 24 agosto 2016, in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria, dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

La formulazione normativa rinvia però ai soli casi disciplinati dall’articolo 2, comma 3-ter.1, del DL 11/2023. In pratica, per accedere all’agevolazione devono essere verificati almeno questi elementi:

• l’immobile deve trovarsi in uno dei comuni compresi nel perimetro normativo degli eventi sismici ammessi, non semplicemente in una delle quattro regioni;
• deve esistere un danno riconducibile all’evento sismico e la relativa documentazione amministrativa;
• l’intervento deve essere inserito nel procedimento di ricostruzione e rientrare nelle fattispecie richiamate dai commi 1-ter o 4-quater dell’articolo 119;
• l’istanza o la dichiarazione per il contributo alla ricostruzione deve rispettare la finestra temporale prevista dal comma 3-ter.1, che considera quelle presentate a partire dal 30 marzo 2024;
• il costo agevolato deve essere la parte eccedente il contributo riconosciuto per la ricostruzione, senza doppio finanziamento della stessa spesa;
• devono essere rispettati requisiti tecnici, massimali, congruità dei prezzi, asseverazioni e visto di conformità;
• deve essere esercitata l’opzione prevista dall’articolo 121, cioè lo sconto in fattura o la cessione del credito, secondo il modello e le modalità stabiliti dall’Agenzia delle Entrate;
• la pratica deve trovare capienza nelle risorse disponibili e nel monitoraggio affidato alle strutture della ricostruzione.

La presenza di una sola condizione non sostituisce le altre. Un immobile situato nel cratere, per esempio, non è automaticamente agevolato se manca il nesso tra il danno e il sisma o se la domanda di ricostruzione non rientra nel perimetro temporale previsto.

Il 110% non vale in tutta la regione

È sbagliato parlare di Superbonus 2026 disponibile in tutto l’Abruzzo, il Lazio, le Marche o l’Umbria. La disposizione fa riferimento ai comuni dei territori colpiti dagli eventi sismici indicati e per i quali sia stato dichiarato lo stato di emergenza. L’elenco applicabile e la posizione della singola unità devono essere verificati presso l’Ufficio speciale per la ricostruzione, il Comune e il professionista incaricato.

Neppure la sola ubicazione nel comune è sufficiente: occorre documentare il danno e il collegamento con l’evento calamitoso. Questo controllo è determinante perché separa l’agevolazione speciale per la ricostruzione dal normale intervento edilizio eseguito su un immobile non danneggiato.

Quali interventi possono rientrare

La proroga speciale richiama gli interventi disciplinati dai commi 1-ter e 4-quater dell’articolo 119. Il primo riguarda gli interventi di efficienza energetica su fabbricati danneggiati dal sisma; il secondo quelli antisismici. In entrambi i casi, il Superbonus opera sulla parte di spesa che eccede il contributo pubblico destinato alla ricostruzione.

Tra le opere che possono assumere rilievo, se inserite in una pratica ammissibile e asseverate, rientrano quindi:

• interventi strutturali di riparazione, miglioramento o adeguamento sismico;
• demolizione e ricostruzione quando consentita dal titolo edilizio e dalla disciplina della ricostruzione;
• isolamento termico dell’involucro e coibentazione delle superfici opache;
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con sistemi efficienti;
• opere strettamente connesse e spese professionali ammesse dalla disciplina tecnica;
• eventuali interventi collegati, soltanto quando ne sia verificata l’effettiva ammissibilità nel caso concreto.

Il richiamo legislativo non autorizza a trasferire automaticamente nel 2026 ogni regola del vecchio Superbonus generalizzato. In particolare, l’ammissibilità degli interventi cosiddetti “trainati” deve essere controllata in rapporto alla specifica pratica, al progetto unitario, alla normativa della ricostruzione e alle istruzioni applicabili. Per una pratica di importo elevato è opportuno ottenere una posizione scritta del tecnico, del fiscalista e, quando necessario, dell’Ufficio speciale.

Come si calcola la spesa agevolabile

Il principio più importante è che il Superbonus non può coprire una spesa già finanziata dal contributo per la ricostruzione. La base potenzialmente agevolabile è quindi la differenza tra il costo ammesso dell’intervento e il contributo riconosciuto, sempre nel rispetto dei limiti di spesa fiscali e della congruità dei prezzi.

La formula semplificata è:

Spesa potenzialmente agevolabile = costo ammesso e congruo − contributo per la ricostruzione riferito alle stesse opere

A questa differenza si applica il 110%, ma il risultato non può superare quanto consentito dai massimali e dalle regole dell’opzione. Il calcolo definitivo deve essere suddiviso per lavorazione, unità immobiliare, soggetto beneficiario e stato di avanzamento, evitando di sottrarre o agevolare importi riferiti a opere diverse.

Esempio di calcolo

Un edificio danneggiato presenta lavori ammissibili e congrui per 220.000 euro. Per le medesime lavorazioni viene riconosciuto un contributo alla ricostruzione di 160.000 euro. La quota residua è pari a 60.000 euro. Se tutti i requisiti sono soddisfatti e i massimali fiscali permettono di considerare l’intero residuo, il credito teorico al 110% è pari a 66.000 euro.

L’esempio serve a illustrare il meccanismo, non a determinare il credito di una pratica reale. Se una parte dei 60.000 euro riguarda costi non agevolabili, prezzi oltre i limiti o lavorazioni prive dei requisiti tecnici, quella parte deve essere esclusa. Inoltre, lo sconto praticato dal fornitore non può trasformarsi in un pagamento superiore al corrispettivo dovuto: credito fiscale, fattura, contributo e pagamenti devono essere coordinati nella documentazione contabile.

Massimali, fondi disponibili e monitoraggio

I limiti non sono uno solo. La pratica deve rispettare contemporaneamente i massimali fiscali previsti per ciascun intervento, i prezzari e i criteri di congruità, l’importo ammesso nel procedimento di ricostruzione e il plafond pubblico destinato all’eccezione 2026.

La legge collega infatti l’agevolazione alle risorse richiamate dal comma 3-ter.1 del DL 11/2023. Il Commissario straordinario e gli Uffici speciali per la ricostruzione effettuano il monitoraggio. Una volta raggiunto il limite, la possibilità di esercitare l’opzione può essere sospesa. Per questo non è prudente assumere che il semplice deposito della pratica garantisca in modo irrevocabile la capienza finanziaria.

Prima di firmare contratti che presuppongono lo sconto in fattura, il committente dovrebbe verificare la disponibilità dell’impresa ad acquisire il credito, le condizioni economiche applicate, la capienza comunicata dall’ufficio competente e le conseguenze contrattuali di un eventuale diniego o blocco dell’opzione.

Sconto in fattura e cessione del credito nel 2026

Per la generalità dei bonus edilizi il blocco delle opzioni introdotto nel 2023 e irrigidito nel 2024 resta la regola. L’eccezione sismica del Superbonus 2026 è diversa: il comma 8-ter.1 stabilisce che il beneficio si applica alle spese per le quali il contribuente esercita l’opzione dell’articolo 121. Non si tratta quindi di una libera alternativa tra detrazione diretta, sconto e cessione: la speciale proroga è costruita attorno allo sconto in fattura o alla prima cessione del credito.

Il modello approvato nel luglio 2026 è dedicato alla comunicazione dell’opzione per gli interventi Superbonus agevolati nel 2026. La trasmissione deve essere curata attraverso i canali dell’Agenzia delle Entrate, con visto di conformità e asseverazioni quando richiesti. Per le spese 2026, il termine ordinario di comunicazione è il 16 marzo 2027, salvo successive disposizioni o proroghe.

Sconto e cessione non sono garantiti dal diritto alla detrazione

Anche quando la spesa è fiscalmente agevolabile, nessuna norma obbliga una banca o un’impresa ad acquistare il credito alle condizioni desiderate dal committente. Il contratto deve indicare chiaramente chi acquisisce il credito, a quale prezzo, in quali tempi, con quali verifiche e cosa accade in caso di scarto della comunicazione.

Va inoltre distinta la responsabilità fiscale dall’eventuale garanzia commerciale. Il visto di conformità e le asseverazioni riducono i rischi, ma non sostituiscono il controllo sul titolo edilizio, sulla proprietà, sulla legittimazione del beneficiario e sulla corretta imputazione delle spese.

Documenti necessari

Una pratica Superbonus 2026 per immobili terremotati richiede l’integrazione di documentazione edilizia, fiscale, energetica, strutturale e della ricostruzione. L’elenco effettivo varia in base al progetto, ma normalmente occorre predisporre e conservare:

• titolo di proprietà o altro titolo che legittima il beneficiario;
• documentazione che attesta il danno e il nesso causale con il sisma;
• domanda o dichiarazione per il contributo alla ricostruzione, ricevuta e provvedimenti dell’ufficio competente;
• titolo edilizio e, quando richiesta dalla disciplina Superbonus, CILAS o altro atto correttamente individuato;
• delibere condominiali e riparti della spesa, se l’edificio è in condominio;
• progetto strutturale, classificazione del rischio e asseverazioni sismiche;
• relazione energetica, APE convenzionale ante e post intervento e asseverazioni ENEA per le opere energetiche ammesse;
• computi metrici, prezzari utilizzati e attestazioni di congruità;
• contratti, fatture, stati di avanzamento, bonifici e prova dei pagamenti;
• polizze dei tecnici, visto di conformità e comunicazione dell’opzione;
• ricevute di trasmissione e accettazione del credito sulla piattaforma dell’Agenzia delle Entrate;
• dichiarazioni sull’assenza di doppio finanziamento e prospetto che separa contributo e quota fiscale.

Per comprendere le differenze tra i titoli, è utile la guida alla CILAS e alla CILA. Per le opere energetiche, consulta anche l’approfondimento sull’APE convenzionale Superbonus.

Controlli da eseguire prima di iniziare

La sequenza corretta parte dall’inquadramento dell’immobile e non dal preventivo dell’impresa. Prima di assumere impegni economici è opportuno effettuare l’accesso agli atti, verificare stato legittimo e titoli, ricostruire la pratica post-sisma, definire il contributo, controllare la capienza e simulare separatamente le spese ammesse e quelle a carico del proprietario.

Solo dopo queste verifiche il tecnico può costruire il quadro economico, assegnare ogni lavorazione al corretto incentivo e definire gli stati di avanzamento. Il fiscalista o il CAF verifica invece beneficiari, documenti di spesa, visto e comunicazione dell’opzione. Confondere questi ruoli espone al rischio che una verifica tecnica corretta sia accompagnata da un trattamento fiscale errato, o viceversa.

Che cosa accade alle vecchie spese Superbonus

La fine delle nuove spese non elimina le detrazioni già maturate. Chi ha sostenuto costi agevolati negli anni precedenti continua a indicare in dichiarazione la rata annuale, se non ha ceduto il credito o ottenuto lo sconto.

Il numero delle rate dipende dall’anno della spesa. In sintesi, le spese sostenute fino al 2021 sono normalmente ripartite in cinque quote; quelle del 2022 e 2023 in quattro quote, fatte salve le opzioni decennali previste dalle norme e utilizzabili entro le relative finestre; per le spese dal 2024 la ripartizione è in dieci quote annuali di pari importo.

Le opzioni per estendere a dieci anni alcune spese 2022 o 2023 non rappresentano una scelta sempre esercitabile oggi: erano collegate a precise dichiarazioni integrative e scadenze. Chi non le ha utilizzate nei termini non deve presumere di poter modificare liberamente il piano in una dichiarazione successiva.

Lavori incompiuti e contributo della Legge di Bilancio 2026

La Legge di Bilancio 2026 ha previsto un incremento dei contributi per alcune unità immobiliari distrutte o danneggiate da eventi sismici verificatisi dal 1° aprile 2009, quando i lavori interessati da precedenti opzioni di sconto o cessione non sono stati completati. La misura è stata poi attuata nell’ambito della ricostruzione.

Questo intervento non è una riapertura del Superbonus ordinario. È un sostegno alla ricostruzione per coprire, nei casi e nei limiti stabiliti, costi rimasti a carico dei beneficiari. Riguarda domande di ricostruzione presentate entro il 31 dicembre 2024, esclude gli immobili abusivi salvo i casi ammessi alla sanatoria e dispone risorse distribuite dal 2027 al 2036.

Occorre quindi tenere separati due strumenti:

• il 110% sulle nuove spese 2026 dell’eccezione prevista dal comma 8-ter.1, con sconto o cessione;
• l’incremento del contributo per completare specifici interventi di ricostruzione rimasti incompiuti, secondo le condizioni della Legge di Bilancio e dei provvedimenti attuativi.

Controlli catastali e vendita dell’immobile

Gli interventi Superbonus possono modificare consistenza, classe, superficie o rendita catastale. Quando ricorrono i presupposti, il tecnico deve presentare la dichiarazione di variazione catastale. L’Agenzia delle Entrate può controllare la coerenza tra lavori agevolati e dati catastali, invitando il contribuente a regolarizzare eventuali difformità.

La vendita di un immobile interessato da lavori Superbonus può inoltre generare una plusvalenza imponibile se avviene entro dieci anni dalla conclusione degli interventi, salvo le esclusioni previste dalla legge, tra cui l’abitazione principale per la maggior parte del periodo e gli immobili acquisiti per successione. Il calcolo cambia anche in funzione del tempo trascorso e della modalità con cui è stato fruito il beneficio.

Quali bonus usare nel 2026 se non si rientra nell’eccezione

Per la quasi totalità dei proprietari, nel 2026 la domanda corretta non è “come ottenere il Superbonus”, ma quale incentivo ordinario può coprire il lavoro programmato. Le alternative dipendono dal soggetto, dall’immobile e dal tipo di intervento.

• Bonus ristrutturazione: per manutenzioni e recupero edilizio che rispettano i requisiti dell’articolo 16-bis del TUIR;
• Ecobonus: per interventi di efficienza energetica conformi ai requisiti tecnici e agli adempimenti ENEA;
• Sismabonus ordinario: per interventi antisismici fuori dalla speciale ricostruzione Superbonus;
• Conto Termico: quando la tipologia di intervento e il soggetto rientrano nel meccanismo incentivante gestito dal GSE.

Le aliquote 2026, le esclusioni e l’eventuale maggiore tutela dell’abitazione principale vanno verificate sulla misura scelta. Non è possibile sommare due agevolazioni sulla stessa quota di costo, mentre può essere possibile distribuire lavorazioni diverse tra incentivi diversi quando contabilità e documentazione le separano in modo chiaro.

Errori da evitare

Il primo errore è affidarsi a una sintesi che parla genericamente di “Superbonus prorogato al 2026”. La proroga esiste, ma soltanto per un perimetro sismico, amministrativo e finanziario molto preciso. Altri errori frequenti sono:

• considerare agevolabile l’intero costo senza sottrarre il contributo alla ricostruzione;
• confondere un immobile situato nel comune con un immobile danneggiato dal sisma e ammesso alla ricostruzione;
• iniziare i lavori prima di verificare domanda, titolo edilizio e disponibilità delle risorse;
• applicare automaticamente le vecchie regole sugli interventi trainati;
• dare per certa la cessione del credito senza un accordo contrattuale con il cessionario;
• omettere la congruità dei prezzi, il visto o una delle asseverazioni richieste;
• sovrapporre spese coperte dal contributo pubblico e spese dichiarate al Fisco;
• confondere le rate di vecchie spese con una nuova agevolazione per lavori pagati nel 2026.

Domande frequenti sul Superbonus 2026

Il Superbonus è stato prorogato per tutti fino al 2026?

No. Il Superbonus ordinario per condomìni ed edifici da due a quattro unità si è fermato alle spese 2025. Nel 2026 rimane soltanto la specifica eccezione al 110% per gli immobili danneggiati dai terremoti ammessi in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria, purché ricorrano tutte le ulteriori condizioni.

Nel 2026 il Superbonus è al 65%?

No. Il 65% era l’aliquota del regime ordinario per determinate spese sostenute nel 2025, subordinata agli adempimenti entro il 15 ottobre 2024. Non è un’aliquota Superbonus applicabile a nuove spese 2026.

Basta avere casa in Abruzzo, Lazio, Marche o Umbria?

No. L’immobile deve trovarsi nel territorio di un comune interessato dagli eventi sismici richiamati dalla norma, deve risultare danneggiato e la pratica deve rientrare nel procedimento e nelle finestre previste. La sola regione non attribuisce il beneficio.

Il 110% si calcola anche sulla parte pagata dal contributo sisma?

No. La stessa spesa non può essere finanziata due volte. Il Superbonus riguarda la quota eccedente il contributo riconosciuto per le medesime opere, nei limiti fiscali e di congruità.

Si può usare la detrazione diretta in dichiarazione?

La speciale disposizione per le spese 2026 richiede l’esercizio dell’opzione dell’articolo 121. L’operazione va quindi impostata attraverso sconto in fattura o cessione del credito, con il modello dedicato e i relativi controlli.

Si possono cedere liberamente tutti i crediti edilizi nel 2026?

No. Il divieto generale resta in vigore e le eccezioni sono tassative. Il modello 2026 riguarda lo specifico Superbonus sismico previsto dalla legge, non riapre la cessione per ogni bonus o contribuente.

Qual è la scadenza per comunicare l’opzione?

Per le spese sostenute nel 2026 il termine ordinario è il 16 marzo 2027. È comunque necessario controllare eventuali aggiornamenti dell’Agenzia delle Entrate e coordinare la trasmissione con asseverazioni, visto e stati di avanzamento.

Chi ha vecchie rate Superbonus può continuare a detrarle?

Sì, se conserva il diritto e non ha già utilizzato la spesa tramite sconto o cessione. La quota annuale prosegue secondo il numero di rate stabilito per l’anno in cui la spesa è stata sostenuta.

Il contributo per i cantieri incompiuti previsto dalla Manovra è un nuovo Superbonus?

No. È una misura nell’ambito della ricostruzione destinata a specifiche situazioni in cui precedenti lavori con sconto o cessione non sono stati completati. Ha requisiti, risorse e tempi distinti dall’agevolazione fiscale sulle nuove spese 2026.

Quale professionista deve verificare la pratica?

Serve un coordinamento tra tecnico abilitato esperto di ricostruzione e disciplina sismica o energetica, professionista che rilascia il visto di conformità e consulente fiscale. Nei casi dubbi è opportuno acquisire anche un riscontro dall’Ufficio speciale competente.

Fonti normative e controlli finali

Le disposizioni centrali sono l’articolo 119, in particolare i commi 1-ter, 4-quater e 8-ter.1, e l’articolo 121 del DL 34/2020; l’articolo 2, comma 3-ter.1, del DL 11/2023; la Legge di Bilancio 2026 per i contributi relativi ai cantieri della ricostruzione non completati; i provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate sul modello di comunicazione e gli atti del Commissario straordinario e degli Uffici speciali.

Poiché la spettanza dipende da territorio, data della domanda, tipo di danno, contributo e risorse disponibili, la verifica deve essere compiuta sulla singola pratica. Un preventivo commerciale o la presenza del comune in un elenco non sono sufficienti per confermare il diritto al 110%.

• Articolo 119 del DL 34/2020 nel testo vigente – Normattiva;
• Articolo 2 del DL 11/2023 nel testo vigente – Normattiva;
• Legge 30 dicembre 2025, n. 199 – Gazzetta Ufficiale;
• Ordinanza speciale 9 aprile 2026, n. 273 – Gazzetta Ufficiale.