Assegnare o cedere determinati immobili ai soci entro il 30 settembre 2027, oppure estromettere immobili strumentali dall’impresa individuale tra il 1° gennaio e il 31 maggio 2027: sono due percorsi distinti riaperti dall’articolo 13 del disegno di legge di Bilancio 2027. La proposta non è ancora legge.

La distinzione serve soprattutto a evitare errori su requisiti, imposte e versamenti. L’assegnazione da una società a un socio e l’esclusione di un bene dal patrimonio dell’imprenditore individuale non sono la stessa operazione, anche se entrambe riguardano il patrimonio immobiliare dell’attività.

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Assegnazione e cessione ai soci: la finestra proposta

Il DDL riguarda le società individuate dalla disposizione, comprese società in nome collettivo, in accomandita semplice e le società di capitali indicate. La finestra termina il 30 settembre 2027 e comprende anche la trasformazione in società semplice delle società il cui oggetto esclusivo o principale è la gestione dei beni richiamati.

Per gli immobili sono esclusi quelli indicati dall’articolo 45, comma 2, primo periodo, del Testo unico: quelli utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’attività da parte del possessore. La funzione effettiva del bene va quindi verificata prima di considerare agevolabile il trasferimento.

Il testo comprende anche beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa. Il percorso non è pertanto un’autorizzazione indistinta a spostare qualunque bene aziendale con lo stesso trattamento.

Conta anche la posizione dei soci al 30 settembre 2026

La proposta richiede che tutti i soci risultino iscritti nel libro dei soci, dove prescritto, al 30 settembre 2026. Ammette l’iscrizione entro trenta giorni dall’entrata in vigore della disposizione se fondata su un titolo di trasferimento con data certa anteriore al 1° ottobre 2026.

La compagine sociale e i documenti che provano il trasferimento delle quote sono quindi parte della verifica. L’ingresso di un socio nel 2027 non può essere considerato equivalente alla situazione richiesta al settembre precedente.

Imposta sostitutiva all’8% o al 10,5%

Il DDL prevede un’imposta sostitutiva dell’8% sulla differenza individuata dalla norma fra valore dei beni e costo fiscalmente riconosciuto. L’aliquota sale al 10,5% per società considerate non operative in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti quello dell’operazione.

Le riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione e quelle delle società trasformate sono invece assoggettate al 13%. Si tratta di una componente distinta: non basta applicare l’8% al prezzo dell’immobile per ricostruire l’intero costo fiscale.

Per gli immobili la proposta ammette, su richiesta e alle condizioni indicate, un valore determinato attraverso rendita catastale e moltiplicatori. Per le cessioni stabilisce anche un limite alla rilevanza di un corrispettivo inferiore al valore di riferimento. La scelta dei valori richiede quindi un calcolo specifico.

Registro, ipotecaria e catastale

Per le assegnazioni e cessioni ai soci considerate dal DDL, le aliquote proporzionali di registro eventualmente applicabili sono ridotte alla metà; le imposte ipotecaria e catastale sono previste in misura fissa. La parola “eventualmente” conta: prima va individuato il trattamento dell’operazione concreta.

Per le società l’articolo propone il versamento dell’imposta sostitutiva entro il 30 settembre 2027. Non vanno trasferite a questo adempimento le scadenze rateali indicate per l’estromissione dell’imprenditore individuale.

Estromissione: beni posseduti al 30 settembre 2026

Per l’impresa individuale il DDL riapre la disciplina del comma 121 della legge 208/2015 per gli immobili strumentali richiamati, posseduti al 30 settembre 2026. L’esclusione dal patrimonio dell’impresa dovrebbe essere effettuata dal 1° gennaio al 31 maggio 2027, con effetti dal 1° gennaio 2027.

La norma di base prevede l’imposta sostitutiva dell’8% sulla differenza fra valore normale e valore fiscalmente riconosciuto. La proposta fissa i versamenti rateali al 30 novembre 2027 e al 30 giugno 2028. Sono date e presupposti propri di questo percorso.

Una scelta da valutare prima dell’atto

Al 4 novembre 2026 le finestre sono ancora proposte nel disegno di legge. Per preparare la valutazione servono destinazione dei beni, valori fiscali, riserve, composizione societaria e obiettivo del trasferimento, insieme agli effetti sul socio o sull’imprenditore.

Il confronto con il regime ordinario deve riguardare l’operazione completa, non soltanto l’aliquota più visibile. Prima di formalizzare atti occorrerà verificare il testo approvato e coordinare la valutazione fiscale con quella societaria e notarile.

Fonti e riferimenti