Agibilità senza urbanizzazioni completate: confermata l’inefficacia della SCIA

Un edificio può essere ultimato, dotato di impianti e strutturalmente idoneo, mentre le opere necessarie a utilizzarlo restano incomplete. È il problema affrontato dal Consiglio di Stato in una controversia sull’agibilità di un immobile realizzato nell’ambito di un piano di zona: la documentazione sul singolo fabbricato non sostituiva quella relativa alle urbanizzazioni primarie.

Con la sentenza n. 7951/2026, pubblicata il 2 novembre 2026, la Quarta Sezione ha respinto l’appello della società proprietaria, confermando la decisione favorevole al Comune. Il passaggio decisivo riguarda sia il contenuto della segnalazione certificata di agibilità sia il momento in cui le opere risultavano effettivamente completate e collaudate.

La segnalazione del 2020 e i collaudi arrivati dopo

La vicenda riguardava un intervento di edilizia residenziale pubblica su aree concesse in diritto di superficie. Le opere di urbanizzazione dovevano essere realizzate nell’ambito degli obblighi convenzionali, attraverso il consorzio cui aderiva la società.

Nel gennaio 2020 la società aveva presentato la segnalazione per l’agibilità. Nel 2021 il Comune aveva rilevato il mancato completamento delle urbanizzazioni primarie e contestato l’efficacia della pratica. La società aveva sostenuto, fra l’altro, che il nulla osta sul rispetto degli obblighi convenzionali non fosse previsto dalla modulistica e dalla prassi comunale allora utilizzate.

In appello aveva inoltre richiamato la successiva esecuzione e il collaudo delle opere. Proprio la cronologia dei documenti, però, ha sostenuto la conclusione opposta:

• la segnalazione di agibilità risaliva al 23 gennaio 2020;
• una dichiarazione del consorzio sulla posizione della società rispetto agli obblighi contributivi era del 7 giugno 2023;
• l’atto unico di collaudo delle urbanizzazioni era del 28 aprile 2025, seguito dalla comunicazione al Comune dell’8 maggio 2025.

Quegli atti successivi non dimostravano che, al deposito della segnalazione del 2020, le urbanizzazioni fossero già complete e collaudate. Il giudizio verteva sulla legittimità della contestazione comunale relativa a quella pratica, non sull’attribuzione retroattiva di effetti ai lavori conclusi in seguito.

Il requisito viene dalla legge, anche se il modulo non lo elenca

Il Consiglio di Stato ha individuato il fondamento nell’articolo 24, comma 4, del D.P.R. 380/2001, nel quadro normativo applicabile alla segnalazione. Per gli interventi considerati dalla disposizione, l’agibilità coinvolge anche le opere di urbanizzazione primaria, le strutture connesse e gli impianti delle parti comuni.

La distinzione è concreta. Il collaudo statico del fabbricato riguarda la struttura; la documentazione sugli impianti attesta le rispettive condizioni. Il completamento delle urbanizzazioni riguarda invece l’effettivo inserimento dell’edificio nell’intervento previsto e convenzionato. Sono verifiche collegate, ma una certificazione riferita al primo ambito non assorbe le altre.

Secondo i giudici, la semplificazione introdotta dal D.Lgs. 222/2016 ha modificato il rapporto procedimentale con il Comune, senza eliminare i requisiti sostanziali dell’agibilità. Di conseguenza, l’assenza di una voce nella modulistica non faceva venir meno la necessità di documentare il completamento e il collaudo delle opere richieste dalla legge.

Nel caso esaminato, il richiamo comunale agli obblighi convenzionali andava letto insieme alla precedente comunicazione sul mancato completamento delle urbanizzazioni. Il problema non era quindi la sola mancanza di un foglio denominato “nulla osta”, ma la carenza di un presupposto necessario della segnalazione.

L’agibilità parziale richiede di individuare le opere funzionali

La sentenza affronta anche la possibilità che la segnalazione riguardasse soltanto una parte dell’intervento. L’articolo 24 distingue due ipotesi, che vanno mantenute separate.

Per singoli edifici o porzioni funzionalmente autonome, la lettera a) del comma 4 richiede urbanizzazioni primarie realizzate e collaudate relative all’intero intervento, oltre al completamento e collaudo delle strutture connesse e alle certificazioni degli impianti comuni. Per le singole unità immobiliari, la lettera b) considera le parti comuni e le urbanizzazioni dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto dell’agibilità parziale, insieme alle opere strutturali e agli impianti richiesti.

Questo secondo percorso richiede dunque di identificare quali opere rendano utilizzabile l’edificio e di documentarne il completamento. Nel contenzioso mancava anche tale dimostrazione riferita al momento del deposito: qualificare la pratica come parziale non avrebbe superato il difetto.

Come cambia la verifica prima di depositare una nuova pratica

Per chi sta completando un intervento convenzionato, la decisione indica una verifica da svolgere prima dell’asseverazione. Il tecnico deve confrontare il perimetro della segnalazione con la convenzione, gli elaborati delle urbanizzazioni e i documenti di esecuzione e collaudo. Se parte delle opere è affidata a un consorzio, occorre acquisire anche la documentazione di quella parte dell’intervento.

Un’attestazione sull’avvenuto pagamento dei contributi al consorzio e un certificato sul completamento delle opere rispondono a domande differenti. La prima ricostruisce l’adempimento economico dell’operatore; il secondo riguarda le condizioni delle opere. Per preparare il deposito, serve chiarire quale documento dimostri ciascun requisito e a quale data.

Il rigetto dell’appello non chiude ogni possibilità futura. Il Consiglio di Stato ha espressamente lasciato salva la facoltà di riavviare il procedimento per l’agibilità. Il percorso è quindi verificare i requisiti nel loro assetto aggiornato e documentarli nella nuova pratica, anziché pretendere che gli atti successivi rendano completa fin dall’origine la segnalazione contestata.

Fonti e riferimenti

• D.Lgs. 222/2016, articolo 3: riforma dell’agibilità e testo dell’articolo 24, comma 4, del D.P.R. 380/2001 — banca dati ufficiale MEF