Abusi del vicino e CILA in sanatoria: bocciati i controlli del Comune

Una CILA presentata per regolarizzare dei lavori non permette al Comune di fermare i controlli con una risposta generica, soprattutto quando il vicino segnala trasformazioni dell’immobile e possibili conseguenze sulla struttura. L’ufficio deve verificare quali opere siano state realizzate e se la pratica utilizzata sia effettivamente adeguata.

Il TAR Campania, Napoli, con la sentenza n. 4553 del 21 luglio 2026, ha accolto il ricorso di una proprietaria contro la gestione comunale degli abusi in un immobile sottostante. Il giudice ha censurato sia la qualificazione riduttiva degli interventi nel provvedimento di ripristino, sia la successiva risposta sulla CILA in sanatoria. A rendere concreta la carenza dei controlli è anche il confronto fra gli accertamenti e le modifiche apportate alla bozza dell’ordinanza.

Dalla segnalazione della vicina all’ordine di ripristino

La ricorrente era proprietaria di due appartamenti e delle relative pertinenze, posti sopra e a contatto con i locali dei controinteressati. Nell’aprile 2024 aveva segnalato al Comune lavori nel piano terraneo: trasformazione dello scantinato in abitazione, ampliamento verso un terrapieno e interventi che, secondo la sua relazione tecnica, indebolivano la struttura e il terrazzino d’ingresso.

Questi erano i fatti e i rischi denunciati dalla proprietaria. La successiva controversia si è concentrata sulla risposta dell’amministrazione, anche alla luce del sopralluogo della polizia municipale del 25 novembre 2024 e del verbale del 17 dicembre. Il TAR richiama quest’ultimo come riscontro degli abusi segnalati, non soltanto come attestazione dell’esistenza di una lite fra vicini.

L’ordinanza dell’8 maggio 2025 intimava il ripristino, ma considerava l’abbassamento del piano di calpestio di circa dieci centimetri, lo spostamento dei divisori interni e opere di finitura e impiantistica. Per la proprietaria mancava il nucleo più rilevante della trasformazione: l’ampliamento, l’incremento di volume e il nuovo uso residenziale.

La richiesta di rettificare l’ordinanza non ottenne il risultato voluto. Con la nota del 29 luglio 2025 il Comune mantenne il proprio provvedimento; la vicina impugnò quindi entrambi gli atti. Non chiedeva semplicemente che il Comune rispondesse, ma contestava il contenuto della risposta già ricevuta.

Le cancellazioni che cambiavano il significato delle opere

Il TAR ritiene documentata la contestazione principale confrontando gli atti istruttori con la versione del provvedimento. Nella bozza erano stati cancellati i riferimenti all’aumento della volumetria complessiva e alla ristrutturazione con incremento di volume. Al loro posto compariva il richiamo alle opere di finitura e impiantistica; inoltre, il riferimento al solaio di calpestio era stato sostituito con quello al piano di calpestio.

Per comprendere il rilievo di queste modifiche bisogna guardare al loro effetto sulla qualificazione dell’intervento. Se si descrivono soltanto tramezzi, finiture e impianti, si presenta una diversa distribuzione interna. Se gli stessi lavori fanno parte dell’ampliamento di uno scantinato trasformato in abitazione, il risultato edilizio da valutare è più ampio e può richiedere titoli e sanzioni diversi.

Il problema non era la scelta di una parola isolata: nella ricostruzione del Collegio, l’ordinanza aveva lasciato fuori elementi già emersi dal verbale e dalle prime versioni predisposte dal responsabile del procedimento. È questo confronto documentale a sostenere la censura, anziché la sola insoddisfazione della vicina per il provvedimento.

Perché il TAR impone di valutare l’intervento nel suo insieme

Il Tribunale accoglie la tesi secondo cui le opere non potevano essere esaminate una per una, perdendo di vista il risultato complessivo. I precedenti richiamati nella motivazione servono a enunciare questo criterio di valutazione unitaria; gli accertamenti sull’ampliamento e sull’uso residenziale appartengono invece alla vicenda decisa.

Applicando il criterio al caso, il TAR considera illegittima la riduzione degli abusi a interventi minori. L’ampliamento dello scantinato e il cambio d’uso richiedevano, secondo la sentenza, i necessari titoli edilizi, paesaggistici e sismici, in un’area vincolata e soggetta a rischio sismico. La qualificazione delle opere doveva quindi precedere la scelta del regime utilizzabile, anche per la loro eventuale regolarizzazione.

La CILA successiva e la risposta comunale senza verifiche

Nell’agosto 2025 i controinteressati presentarono una pratica indicata come CILA in sanatoria. L’8 settembre la ricorrente chiese di verificarne la procedibilità e l’efficacia, insieme all’adempimento dell’ordine di ripristino. Il Comune rispose il 24 novembre: non ravvisava ragioni sufficienti per intervenire, richiamava una vecchia disponibilità al ripristino delle fondazioni e rimandava le questioni sulla proprietà e sui confini alle sedi competenti.

La proprietaria estese il giudizio a questa risposta con motivi aggiunti depositati il 9 gennaio 2026. Il TAR le dà ragione anche su questo punto: nell’atto non trova una verifica della pratica né un ragionamento che spieghi perché non fosse necessario un sopralluogo sulle opere, sull’ottemperanza all’ordinanza e sulla regolarizzazione richiesta.

Il richiamo ai rapporti di proprietà non affrontava le questioni edilizie. Il Comune doveva chiarire quali trasformazioni fossero rimaste, quale titolo richiedessero e su quali elementi fondasse la valutazione della CILA. La motivazione, secondo il Tribunale, non consentiva di ricostruire questi passaggi.

Il termine del 6 agosto e il regime applicato dal giudice

Un ulteriore motivo accolto riguarda la collocazione temporale della domanda. Il TAR individua nel 6 agosto 2025 la scadenza dei novanta giorni collegati all’ordinanza dell’8 maggio e rileva che la pratica fu presentata successivamente. Il testo della pronuncia riporta indicazioni non uniformi sul giorno del deposito in agosto, ma entrambe sono posteriori alla scadenza: è questo il confronto rilevante per la decisione.

Il Collegio esamina la richiesta, al di là della denominazione CILA, come accertamento di conformità ai sensi dell’articolo 36 del DPR 380/2001. Nel percorso seguito dalla sentenza, richiama il termine collegato al ripristino e il requisito della conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Anche su quest’ultimo requisito il Comune aveva omesso un accertamento adeguatamente motivato.

La conclusione riguarda quel procedimento e il regime richiamato dal TAR. Per scegliere una pratica oggi, il tecnico deve prima qualificare le difformità e individuare se ricadano nell’articolo 36, nell’articolo 36-bis o nella disciplina della comunicazione tardiva: sono percorsi differenti, come chiariscono anche le linee di indirizzo ministeriali sul Salva Casa. La guida alla CILA tardiva e in sanatoria aiuta a distinguere questi casi.

La vicina conservava il diritto di impugnare le risposte

Il Comune sosteneva inoltre che, avendo già risposto alle richieste, la ricorrente non avesse più interesse o legittimazione a contestare gli atti. Il TAR respinge l’eccezione: sollecitare prima i controlli amministrativi non esaurisce il diritto di rivolgersi al giudice quando l’esito è ritenuto illegittimo.

Nel caso concreto, il collegamento con gli immobili era particolarmente stretto: la proprietaria aveva unità sovrastanti e adiacenti ai locali interessati e denunciava opere potenzialmente dannose per i propri beni. Questi elementi spiegano l’interesse al ricorso; la decisione non si fonda su un generico diritto di chiunque a contestare qualsiasi lavoro.

Quali atti vengono annullati e che cosa cambia per i proprietari

Il dispositivo accoglie il ricorso e i motivi aggiunti e annulla i provvedimenti impugnati. Il Comune deve affrontare nuovamente le questioni nel rispetto dei rilievi del TAR. Le spese a suo carico sono liquidate in 1.500 euro, oltre accessori e rimborso dei due contributi unificati, se versati; nei confronti dei controinteressati sono compensate.

La pronuncia non rilascia una sanatoria, non decide definitivamente i confini fra le proprietà e non pronuncia una condanna penale. Per il vicino che segnala lavori, mostra l’utilità di confrontare relazione tecnica, verbali, elaborati e provvedimento, indicando esattamente gli elementi rimasti senza risposta. Per chi intende regolarizzare, il controllo decisivo è ricostruire con il tecnico la trasformazione complessiva e la sequenza degli atti: il nome dato alla pratica non sostituisce il titolo necessario né la verifica dei relativi presupposti.

Fonti e riferimenti

• Dipartimento della Protezione Civile — DPR 380/2001, testo originario per il quadro della vigilanza edilizia.
• MIT — Linee di indirizzo sul Salva Casa, sezione 3.5 sulle diverse fattispecie di sanatoria.