Da garage condonato ad abitazione su due piani: confermata la demolizione

Un garage condonato può essere legittimo nella configurazione autorizzata senza che lo siano le trasformazioni realizzate dopo. Se al suo posto nasce un edificio residenziale su due piani, il vecchio condono non basta a dimostrare la regolarità del nuovo intervento.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 6212 del 3 agosto 2026 conferma un ordine di demolizione proprio in una vicenda di questo tipo. Pesano la distanza tra opere dichiarate e realizzate, il cambio da spazio accessorio a superficie abitativa e le carenze dei locali rispetto ai requisiti comunali di abitabilità.

I lavori dichiarati riguardavano pareti, copertura e pavimento

Il manufatto di partenza era un garage di pertinenza dell’abitazione, condonato nel 2007. La denuncia di inizio attività presentata per i lavori prevedeva una “semidemolizione”, con conservazione dei pilastri e sostituzione di alcune componenti: pareti in muratura al posto delle lamiere, nuova copertura e diversa pavimentazione.

Il sopralluogo comunale aveva però restituito un quadro differente. Era stata realizzata una costruzione autonoma destinata a uso abitativo, con superficie accessoria trasformata in superficie utile e un nuovo piano ottenuto inserendo un solaio. Risultavano anche modifiche interne e dei prospetti.

Il Comune aveva quindi ordinato la demolizione dell’edificio su due livelli. Il provvedimento contestava sia il contrasto con la disciplina urbanistica della zona, sia la mancanza dei requisiti minimi di abitabilità stabiliti dal regolamento edilizio.

Il condono del garage non aveva autorizzato una casa

La proprietaria sosteneva che si trattasse di ristrutturazione e che il cambio di destinazione fosse già compreso nel condono. Il Consiglio di Stato ha respinto questa ricostruzione: il manufatto effettivamente realizzato era diverso, per funzione e caratteristiche, dall’accessorio garage assentito.

La DIA, inoltre, non prevedeva né la divisione in due piani né la destinazione residenziale. Non era quindi sufficiente richiamarla come se contenesse un’autorizzazione generale alla trasformazione dell’edificio.

La decisione evidenzia la rilevanza urbanistica del passaggio da garage a vano abitabile. Nella fattispecie si ampliavano superficie e volumetria residenziali autorizzate, con un intervento che richiedeva il permesso di costruire e che non risultava compatibile con le prescrizioni locali applicabili.

La domanda del 2016 non aveva prodotto silenzio-assenso

Un altro passaggio riguarda l’accertamento di conformità richiesto nel 2016 ai sensi dell’articolo 36 del Testo unico edilizia. La proprietaria invocava il silenzio-assenso, richiamando anche la comunicazione comunale di avvio del procedimento.

Il giudice chiarisce invece che, per quella domanda e per il regime applicabile, il silenzio aveva valore di rigetto. Il rinvio contenuto nella comunicazione all’articolo 20, comma 2, riguardava gli adempimenti dello sportello unico e non poteva trasformare la procedura in un diverso meccanismo di assenso tacito.

Venuto meno l’effetto sospensivo collegato alla domanda, l’ordine di demolizione tornava quindi efficace. Il caso riguarda una pratica del 2016: questa conclusione non va trasferita senza distinzioni alle diverse procedure introdotte successivamente dal Salva Casa.

Anche i requisiti di abitabilità erano decisivi

La sentenza rileva che l’ordine comunale era sorretto da più ragioni autonome. Le carenze rispetto ai requisiti di abitabilità, non specificamente contestate nel ricorso iniziale, erano già sufficienti a sostenere il provvedimento.

Inoltre, la relazione tecnica allegata alla richiesta di sanatoria prospettava il ritorno alla funzione accessoria attraverso la rimozione del bagno e del solaio ligneo. Il giudice vi ha ravvisato una conferma della distanza tra situazione realizzata e assetto autorizzato.

Il ripristino resta confermato

L’appello è stato respinto. Per valutare interventi su locali accessori, il punto pratico è confrontare il titolo storico con il progetto e con l’uso effettivo previsto: superfici, nuovi piani, caratteristiche igienico-sanitarie e disciplina comunale devono essere verificati insieme.

Essere proprietari di un garage condonato non significa poterlo convertire liberamente in abitazione. Prima dei lavori serve individuare il titolo necessario e accertare che la trasformazione sia ammissibile, senza attribuire al vecchio condono effetti che non aveva.

Fonti e riferimenti

• Dipartimento della Protezione Civile — DPR 380/2001, testo originario, per il quadro normativo della vicenda.