Appartamento frazionato e vecchio condono: il Comune deve ricostruire la legittimità

Per ricostruire la legittimità di un appartamento ricavato da una vecchia abitazione non basta fermarsi alla formula con cui fu presentato un condono. Occorre esaminare che cosa quel titolo abbia effettivamente autorizzato, quali opere presupponesse e quali documenti siano già presenti negli archivi comunali.

È questo il nodo della sentenza del TAR Lazio n. 16896 del 27 ottobre 2026. Il Tribunale ha annullato il diniego opposto al proprietario di un appartamento, chiedendo al Comune di riesaminare la posizione alla luce della storia dell’unità originaria e di un precedente ampliamento condonato.

Due appartamenti nati dalla stessa unità immobiliare

La vicenda riguardava un’abitazione storica successivamente suddivisa in due. Per una delle unità era stato rilasciato un condono relativo a un ampliamento; il proprietario dell’altra chiedeva invece il riconoscimento della superficie assentita del proprio appartamento.

Il Comune aveva opposto che il condono riguardava un oggetto diverso dal frazionamento. Nel successivo diniego aveva richiamato un parere regionale che circoscriveva la procedura richiesta a determinate domande di sanatoria straordinaria, escludendo quella utilizzata nella vicenda.

Il proprietario aveva però prodotto, tramite il proprio tecnico, documentazione datata per ricostruire la preesistenza dell’abitazione originaria. L’amministrazione avrebbe dovuto confrontarsi anche con questo materiale, anziché arrestare la verifica al solo riferimento formale alla legge di condono.

Il condono dell’ampliamento presupponeva una base legittima

Il ragionamento del TAR parte da un elemento concreto: per assentire, anche successivamente, l’ampliamento di una determinata abitazione, l’unità cui l’aggiunta si riferisce deve essere legittima. La concessione in sanatoria già rilasciata per l’altro appartamento assumeva quindi rilievo anche nella ricostruzione della precedente unità comune.

Secondo il Tribunale, entrambe le porzioni derivavano da quell’abitazione originaria. Il Comune non poteva ignorare ciò che il proprio precedente provvedimento presupponeva, limitandosi a rispondere che il condono non menzionava espressamente il frazionamento.

Questo passaggio non equivale a dire che un condono sani automaticamente qualsiasi divisione o modifica successiva. Il giudice considera la specifica successione di atti e opere: la legittimità dell’immobile di partenza, l’ampliamento condonato e i documenti prodotti dal richiedente.

Il certificato già presente nel fascicolo

Un ulteriore elemento ha rafforzato le ragioni del proprietario: dagli atti risultava un certificato del 2016 sulla superficie assentita della sua unità. Il documento non gli era mai stato trasmesso, ma mostrava che negli stessi uffici era già stata seguita una ricostruzione coerente con quella poi accolta dal TAR.

La decisione evidenzia inoltre che l’amministrazione non si era pronunciata sulla documentazione storica presentata dal tecnico. La risposta negativa restava agganciata al parere regionale, senza una valutazione adeguata degli elementi specifici della pratica.

Annullato il diniego, la pratica deve essere riesaminata

Il ricorso è stato accolto con annullamento del provvedimento impugnato. Il Comune deve esercitare nuovamente il proprio potere tenendo conto delle indicazioni del giudice; le spese sono state compensate per la particolarità della questione.

L’esito non va descritto come rilascio giudiziale di un nuovo permesso o come regolarizzazione generale dell’intero fabbricato. È stato rimosso un diniego fondato su una lettura incompleta della vicenda, imponendo una nuova valutazione conforme alla sentenza.

Per gli immobili storici conta ricostruire l’intera sequenza

Il caso mostra perché, prima di lavori o operazioni immobiliari, sia utile raccogliere i titoli precedenti, gli elaborati cui si riferiscono, le prove dell’epoca di costruzione e gli eventuali certificati già formati dal Comune. Anche un atto relativo a un’altra porzione può avere un rilievo preciso, da spiegare attraverso la storia dell’edificio.

La planimetria catastale resta un documento da contestualizzare: nella controversia non è stata considerata una sanatoria sostitutiva del titolo edilizio. La soluzione deriva dall’esame congiunto dei provvedimenti e delle prove, non dalla sola esistenza di due identificativi catastali.

Fonti e riferimenti

• MIT — Linee di indirizzo sul DL Salva Casa, sezione 1 sullo stato legittimo, per il quadro generale.