Un soppalco non diventa regolare soltanto perché una domanda di condono è rimasta senza risposta per molti anni. Prima di discutere i termini del silenzio assenso occorre verificare se la richiesta rientri almeno nel tipo di intervento che la legge consente di condonare.

È il nodo affrontato dal TAR Lazio, Roma, Sezione IV-ter, con la sentenza n. 14799 dell’11 settembre 2026. Il Tribunale ha respinto il ricorso contro il diniego relativo a un soppalco di 11 metri quadrati, realizzato all’interno di un locale commerciale di 23 metri quadrati.

La domanda del 2004 e il diniego arrivato nel 2025

La società proprietaria aveva chiesto la sanatoria nel dicembre 2004, nell’ambito del terzo condono e della sua disciplina regionale nel Lazio. Il Comune aveva respinto l’istanza nel 2025, ritenendo superati i limiti previsti per la condonabilità dell’intervento.

Secondo la ricorrente, la documentazione era completa ed erano trascorsi i trentasei mesi previsti dalla legge regionale: il condono doveva quindi considerarsi già ottenuto. Il successivo diniego sarebbe stato tardivo e avrebbe potuto intervenire soltanto rispettando le condizioni dell’annullamento d’ufficio.

La società sosteneva inoltre che il soppalco costituisse una superficie accessoria, non utilizzabile commercialmente, e non producesse l’incremento di superficie utile o volume contestato.

Non ogni irregolarità impedisce il silenzio assenso

Il TAR non ha accolto una regola secondo cui qualsiasi difetto sostanziale della domanda impedisca sempre la formazione del titolo tacito. La sentenza distingue la possibile invalidità di un assenso dalla diversa situazione in cui la richiesta non sia neppure riconducibile al modello previsto dalla legge.

Quest’ultima situazione può dipendere dalla mancanza di elementi essenziali della domanda oppure dalla sua estraneità giuridica alla procedura invocata. Una pratica completa nei documenti può comunque riguardare un intervento che quella specifica legge non ammette a condono.

È questa seconda ipotesi che il Collegio ha individuato nella controversia, sulla base della qualificazione e dei dati forniti dalla stessa richiedente.

Il soppalco era fuori dai limiti del condono richiesto

La domanda indicava l’abuso come appartenente alla tipologia n. 1, relativa a opere senza titolo o difformi e non conformi alla disciplina urbanistica. Secondo il TAR, la consistenza dichiarata risultava già estranea ai limiti della fattispecie regionale invocata.

La diversa qualificazione come ristrutturazione edilizia, prospettata durante il giudizio, non conduceva a un esito favorevole: anche rispetto a quella categoria restava superato il limite richiamato dalla disciplina applicabile.

Il riferimento al 20 per cento va letto nelle specifiche disposizioni della legge regionale 12/2004, che distinguono tipologie e parametri: volumetria per l’ampliamento indicato dalla lettera a), superficie utile lorda per la ristrutturazione commerciale della lettera e). Non è una soglia generale che renda libero o condonabile qualsiasi soppalco più piccolo.

Il diniego non annullava un titolo già ottenuto

Esclusa la formazione del silenzio assenso, il TAR ha respinto anche le censure sul ritardo e sull’autotutela. Per il giudice, non esisteva un precedente provvedimento favorevole da rimuovere: il diniego costituiva il primo atto conclusivo del procedimento.

Non era quindi necessario applicare a quell’atto le condizioni dell’articolo 21-nonies previste per annullare un titolo già formato. Il tempo trascorso, nella ricostruzione accolta dal Tribunale, non aveva consumato il potere di decidere la domanda.

Le osservazioni del privato e l’esito del ricorso

La società lamentava infine che le proprie osservazioni al preavviso di rigetto non fossero state adeguatamente considerate. Il TAR ha ritenuto sufficiente la motivazione complessiva del provvedimento: rendeva comprensibile perché quegli apporti non superassero le ragioni ostative.

Il ricorso è stato respinto e le spese compensate. La sentenza conferma il diniego del condono; il dispositivo non contiene un nuovo ordine di demolizione.

Per valutare un soppalco esistente serve quindi ricostruire la procedura richiesta, la classificazione dell’intervento e i limiti applicabili a quella domanda. La verifica dei permessi per realizzarne uno nuovo segue un percorso distinto.

Fonti e riferimenti

Allegato riservato
TAR Lazio, Roma, Sezione IV-ter, sentenza 14799/2026 dell’11 settembre 2026 — testo integrale riservato

Sentenza-14799-2026-consultazione.pdf - 61,0 KB

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