Una multa può chiudere la contestazione per un garage e una cantina trasformati? Nel caso esaminato dal TAR Latina, la risposta è stata negativa: il Comune aveva sostituito il ripristino con una sanzione da 3.000 euro, ma il vicino ha ottenuto l’annullamento di quella scelta.

La sentenza del TAR Lazio, Latina, Sezione II, n. 1106 del 19 ottobre 2026 affronta insieme più questioni: validità delle SCIA, disponibilità delle aree comuni, cambiamento della funzione dei locali accessori e conseguenze concrete per gli altri proprietari.

I lavori nel seminterrato e sulla rampa comune

La vicenda nasce in un piccolo complesso plurifamiliare. Un proprietario aveva eseguito opere nel seminterrato e nelle aree di accesso, interessando muri, cancello e rampa, oltre alla destinazione dei locali.

La pratica descriveva il passaggio del garage a magazzino-deposito per ciclomotori e biciclette e della cantina a servizio igienico per lavanderia. Il Tribunale ha però valutato gli effetti dell’intervento sull’assetto autorizzato, riconducendoli alla trasformazione di spazi accessori in superficie a uso residenziale.

Dopo verifiche e un esposto del vicino, il Comune aveva dichiarato inefficaci le SCIA e disposto la demolizione delle opere e il ripristino. Successivamente aveva modificato l’ordinanza, mantenendo il ripristino per alcune opere ma applicando al cambiamento dei locali una multa di 3.000 euro.

Perché il vicino aveva interesse a contestare la multa

Il proprietario interessato dai lavori chiedeva di eliminare i provvedimenti sfavorevoli. Il vicino, con un diverso ricorso, contestava invece proprio la sostituzione del ripristino con il pagamento della sanzione.

Il suo interesse non era limitato a una generica richiesta di rispetto della legge. Aveva rappresentato che la perdita della funzione di garage poteva portare alla sosta dei veicoli sulla zona di passaggio, ostacolando l’accesso alla propria abitazione.

Il TAR ha ritenuto sufficientemente dimostrato questo pregiudizio concreto legato al transito. La vicinanza dell’immobile e le conseguenze specifiche dell’intervento giustificavano quindi l’esame della sua domanda.

La SCIA non risolve i problemi di titolarità dell’area

Sul primo ricorso, il Tribunale ha confermato le contestazioni del Comune. Dall’esame dei titoli di proprietà e degli altri documenti non risultava la disponibilità esclusiva, in capo al richiedente, delle aree comuni sulle quali erano state realizzate alcune opere.

È un controllo diverso dalla sola correttezza grafica del progetto: la pratica edilizia non attribuisce al suo presentatore diritti che non possiede. La decisione riguarda quelle opere e quei documenti, senza trasformarsi in una regola indistinta su qualsiasi uso delle parti comuni.

Per la SCIA alternativa occorre rispettare il termine previsto

Il Collegio ha rilevato anche un secondo problema autonomo: i lavori erano iniziati senza attendere i 30 giorni previsti per la SCIA alternativa al permesso di costruire.

Questo elemento incideva anche sugli interventi eseguiti nella porzione di proprietà esclusiva. Per il TAR, mancavano i presupposti perché quelle segnalazioni producessero gli effetti invocati dal proprietario: non bastava quindi richiamare il tempo trascorso per considerarle consolidate.

Il riferimento è a questa specifica tipologia di SCIA. Non va confuso con il funzionamento di ogni altra segnalazione o comunicazione edilizia.

Perché i 3.000 euro non potevano sostituire il ripristino

Esaminando il ricorso del vicino, il TAR ha considerato decisiva la rilevanza urbanistica del cambio d’uso. Garage, cantine e altri locali accessori non sono automaticamente equivalenti ai vani abitabili, anche quando appartengono a un immobile residenziale.

La trasformazione può aumentare superficie residenziale e carico urbanistico. Nella fattispecie il Tribunale l’ha qualificata come variazione essenziale, bisognosa del titolo richiesto, e ha escluso la possibilità di risolverla applicando la multa scelta dal Comune.

La possibilità ipotizzata di trovare altri spazi di parcheggio o di chiedere una futura sanatoria non superava la situazione concretamente accertata. Il ricorso del proprietario è stato respinto; quello del vicino è stato accolto, imponendo al Comune di riesercitare il potere in coerenza con la necessità del ripristino.

Prima di cambiare l’uso di un box, occorre quindi confrontare progetto, titoli e destinazione autorizzata. La sola categoria catastale C/6 non sostituisce questa verifica e una sanzione economica non costituisce sempre un’alternativa disponibile.

Fonti e riferimenti

Allegato riservato
TAR Lazio, Latina, Sezione II, sentenza 1106/2026 del 19 ottobre 2026 — testo integrale riservato

Sentenza-1106-2026-consultazione.pdf - 105,2 KB

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