Un rogito che richiama vecchi manufatti non dimostra, da solo, che la casa oggi presente sul terreno sia stata costruita prima del 1967. Il documento deve riferirsi proprio all’opera contestata e trovare riscontro nella ricostruzione dello stato dei luoghi.

Nel caso esaminato dal TAR Lazio, Sezione II bis, con la sentenza n. 16571 del 21 ottobre 2026, le immagini storiche disponibili tramite Google Earth hanno mostrato una situazione incompatibile con la ricostruzione della proprietaria. Il Tribunale ha respinto il ricorso contro la demolizione d’ufficio di una nuova costruzione in area vincolata.

La casa contestata e i prefabbricati indicati nel rogito

La controversia riguardava un’abitazione in muratura con tetto a doppia falda, una tettoia adiacente e un volume tecnico, realizzati su un terreno a Roma sottoposto a vincoli paesaggistici e naturalistici.

Secondo la ricorrente, l’immobile esisteva già prima del 1° settembre 1967 e dopo l’acquisto del terreno, avvenuto nel 2009, erano state eseguite soltanto opere di manutenzione. A sostegno veniva prodotto l’atto di compravendita.

Il rogito, però, menzionava genericamente alcuni manufatti prefabbricati e una domanda di sanatoria presentata ai sensi della legge 724/1994. Quella domanda non era stata allegata al giudizio e, secondo il TAR, non era possibile riferirla all’edificio oggetto della demolizione.

Che cosa mostravano le immagini storiche

La documentazione prodotta da Roma Capitale comprendeva rilievi storici consultabili tramite Google Earth. Per il Tribunale, da quelle immagini emergeva che il manufatto non esisteva nell’aprile 2022 e che la sua costruzione andava collocata tra quella data e il maggio 2023, quando iniziava a comparire ancora incompleto.

La ricorrente non aveva presentato elementi di prova idonei a dimostrare che proprio quell’opera fosse anteriore al 1967. Il riferimento contrattuale ai prefabbricati non era sufficiente a superare la ricostruzione documentata dall’amministrazione.

La decisione non attribuisce a qualsiasi immagine online un valore incontestabile. Valuta le immagini prodotte nel processo, la loro riferibilità al manufatto e l’assenza di elementi contrari specifici. La questione centrale resta identificare la stessa costruzione nei diversi documenti, non limitarsi a dimostrare che sul terreno, in passato, esistesse qualcosa.

Perché contava lo stato dei lavori al sopralluogo

Il Comune aveva applicato l’articolo 26 della legge regionale Lazio 15/2008, relativo alla demolizione d’ufficio di interventi senza titolo, non ultimati, su beni paesaggistici. Il TAR ha ritenuto presenti i presupposti richiesti nella vicenda.

La data decisiva era il sopralluogo del 13 marzo 2024: gli accertatori avevano rilevato una nuova costruzione ancora in corso, priva di titolo, in area vincolata. Il fatto che una successiva ispezione del 14 maggio descrivesse il manufatto completato al rustico non rendeva contraddittorio il provvedimento fondato sul precedente accertamento.

Non è stata quindi accolta la tesi secondo cui si trattava soltanto di manutenzione di un edificio preesistente. L’oggetto contestato risultava una nuova edificazione, non un insieme di lavori conservativi sulla vecchia consistenza.

La sospensione successiva aveva un esito diverso

Nel processo era impugnato anche un ordine di sospensione di ulteriori attività edilizie, adottato il 13 giugno 2024. Su questo atto la motivazione del TAR rileva una situazione distinta: nei successivi 45 giorni non era intervenuto un provvedimento sanzionatorio e la sospensione aveva perso efficacia.

Questa circostanza faceva venire meno l’interesse alla relativa impugnazione, ma non eliminava il precedente ordine di demolizione, che rimaneva oggetto dell’esame di merito e veniva ritenuto legittimo.

Ante 1967 non significa automaticamente regolare

La sentenza ricorda inoltre che, nel territorio di Roma, il regolamento edilizio del 1934 imponeva già un’autorizzazione per le nuove costruzioni. La data del 1967 non costituisce quindi una generale esenzione dai titoli edilizi.

Per verificare un immobile datato servono documenti coerenti con la sua effettiva consistenza e con le regole del luogo e del periodo: titoli, eventuali pratiche di condono e riscontri storici riferibili all’opera. In questa causa è mancato proprio il collegamento probatorio tra i manufatti genericamente citati nel rogito e la casa per la quale era stata ordinata la demolizione.

Fonti e riferimenti

Allegato riservato
TAR Lazio, Sezione II bis, sentenza 16571/2026 del 21 ottobre 2026 — testo integrale riservato

Sentenza-16571-2026-consultazione.pdf - 55,0 KB

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