Per chi deve verificare l’aggiornamento dell’affitto arriva il nuovo riferimento ISTAT: il dato FOI di settembre 2026, pubblicato il 16 ottobre, registra una variazione annua del 4%. È un valore diverso dall’inflazione generale NIC e non autorizza, da solo, un aumento per tutti gli inquilini.

La domanda concreta è quanto cambi il pagamento mensile. La risposta dipende dal contratto, dal mese di riferimento e dall’eventuale cedolare secca. Un esempio su un canone di 800 euro permette di distinguere subito il dato statistico dalla percentuale effettivamente applicabile.

Advertisement - Pubblicità

Il dato di settembre da utilizzare nel confronto annuale

L’indice FOI al netto dei tabacchi riguarda le famiglie di operai e impiegati ed è il riferimento indicato dall’ISTAT per le rivalutazioni monetarie. Per settembre la variazione rispetto allo stesso mese del 2025 è +4%; quella rispetto ad agosto 2026 è invece +0,6%. I due confronti non vanno sommati.

Per un aggiornamento annuale che richiami settembre bisogna quindi individuare il confronto annuale pertinente, non usare il +0,6% mensile. Se il contratto richiama un altro mese, questo nuovo dato non lo sostituisce automaticamente.

La pubblicazione statistica non modifica la clausola sottoscritta e non stabilisce un nuovo prezzo di mercato dell’immobile. È il parametro con cui effettuare il calcolo nei rapporti in cui l’aggiornamento sia consentito.

Su 800 euro, l’aumento può essere di 24 o 32 euro

Consideriamo un esempio di calcolo: canone mensile di 800 euro, aggiornamento annuale riferito al FOI di settembre e clausola che consenta di applicare il 75% della variazione. La percentuale da utilizzare è 4% × 75% = 3%. L’incremento è quindi 800 × 3% = 24 euro e il nuovo canone diventa 824 euro.

Se fosse invece applicabile il 100% della variazione, il calcolo sarebbe 800 × 4% = 32 euro, con un nuovo importo di 832 euro. La differenza fra le due ipotesi è di 8 euro al mese: non dipende da un diverso indice ISTAT, ma dalla quota utilizzata.

Questi importi mostrano il metodo, non certificano quanto sia dovuto in un contratto concreto. Prima di trasferirli al proprio caso bisogna verificare che base di calcolo, riferimento temporale e quota siano quelli corretti.

Il 75% non è una regola uguale per ogni affitto

La guida dell’Agenzia delle Entrate alle locazioni distingue i contratti abitativi a canone libero da quelli concordati. Nei primi l’aggiornamento deve essere espressamente previsto da una clausola; nei contratti concordati la guida richiama il limite del 75% dell’indice, da leggere con le condizioni applicabili al rapporto.

Non è quindi corretto scegliere fra 75% e 100% soltanto in base al risultato più conveniente. Il proprietario dovrebbe poter indicare il punto del contratto che giustifica la richiesta, mentre l’inquilino deve poter ricostruire il conteggio. La mancanza di una clausola non si risolve inserendola unilateralmente nella comunicazione dell’aumento.

Non bisogna inoltre confondere una rivalutazione già prevista con una rinegoziazione del canone: sono operazioni differenti. La notizia riguarda il nuovo dato statistico, non introduce una facoltà generale di cambiare le condizioni economiche della locazione.

Con la cedolare secca l’aggiornamento resta escluso

Per il periodo in cui si applica la cedolare secca, il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone, compreso quello ISTAT. La presenza del +4% nella pubblicazione di settembre non supera questo vincolo, anche se nel contratto compare una clausola di rivalutazione.

Prima di chiedere o pagare un aumento è dunque essenziale verificare il regime effettivamente applicato all’annualità interessata. Non basta ricordare quale opzione fosse stata scelta all’inizio di una locazione lunga; occorre controllare la situazione documentata del rapporto.

Che cosa controllare prima del prossimo pagamento

Un prospetto breve e verificabile evita che il nuovo indice si trasformi in un importo poco comprensibile. Per controllare una richiesta servono soprattutto questi elementi:

  • la clausola di aggiornamento e il regime fiscale dell’annualità;
  • il mese dell’indice richiamato dal contratto;
  • il canone su cui viene effettuato il calcolo;
  • la quota della variazione applicata e il risultato in euro;
  • la decorrenza richiesta, da riscontrare nelle condizioni del rapporto.

Un’ultima attenzione riguarda il proprietario: l’Agenzia delle Entrate ricorda che, quando il canone viene effettivamente variato per adeguamento ISTAT, il dato della dichiarazione precompilata può richiedere una correzione. Non bisogna presumere che il nuovo importo sia già stato acquisito automaticamente.

Il punto di partenza resta quindi il contratto, seguito dal dato ufficiale del periodo corretto. Il nuovo FOI è utile proprio perché permette di verificare i conteggi, senza trasformare una percentuale nazionale in un aumento indistinto degli affitti.

Fonti e riferimenti