La locazione breve non può diventare, in modo generalizzato e per tutto il territorio regionale, il presupposto di un obbligo di passare dalla destinazione residenziale a una nuova destinazione turistico-ricettiva. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 164/2026, depositata il 9 ottobre, ha dichiarato illegittimi gli articoli 4 e 5 della legge dell’Emilia-Romagna n. 10 del 2025.

La decisione interessa chi concede un appartamento ai turisti e i tecnici che ne verificano la regolarità. Il suo significato, però, non è che gli affitti brevi siano sottratti a ogni disciplina regionale o comunale: la Consulta distingue il potere di regolare il fenomeno dalla proporzionalità dello strumento scelto.

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La legge impugnata e il nuovo uso “locazione breve”

Il caso nasce dal ricorso del Governo contro due disposizioni della legge regionale del 19 dicembre 2025. L’articolo 4 individuava, all’interno della categoria turistico-ricettiva, una specifica destinazione urbanistica per la locazione breve. Il passaggio verso questo uso, anche senza lavori, diventava rilevante sotto il profilo edilizio e richiedeva il titolo previsto dalla disciplina regionale.

L’articolo 5 collegava a quel nuovo uso la pianificazione comunale: i Comuni potevano individuare ambiti territoriali e condizioni per l’insediamento. Le due disposizioni funzionavano quindi insieme, anziché riguardare due adempimenti indipendenti.

Su Edilizia.com avevamo seguito la fase dell’impugnazione della legge regionale sugli affitti brevi. La novità è ora l’esito del giudizio, che va distinto dalle contestazioni inizialmente formulate dal ricorrente.

Perché la Corte ha bocciato gli articoli 4 e 5

Il controllo decisivo riguarda gli articoli 3 e 41 della Costituzione, cioè ragionevolezza del trattamento e libertà di iniziativa economica. La Corte non nega il rilievo dei problemi prodotti da una concentrazione eccessiva di alloggi turistici: esamina se la risposta normativa sia coerente e proporzionata rispetto a quei problemi.

La disparità fra attività diverse

Nella disciplina esaminata, il passaggio alla categoria turistico-ricettiva era imposto ai gestori delle locazioni brevi, mentre determinate strutture extra-alberghiere potevano conservare la destinazione residenziale pur dovendo essere gestite in forma imprenditoriale. La Corte considera irragionevole questa differenza.

Il punto è rilevante anche perché una locazione turistica può essere sporadica. L’obbligo regionale non era collegato al superamento di una soglia di utilizzo dell’immobile per soggiorni brevi; colpiva anche situazioni che non dimostravano, per questo solo fatto, una trasformazione stabile dell’uso della casa.

Una misura estesa all’intera regione

La pressione turistica non si distribuisce allo stesso modo in ogni territorio. Una risposta uniforme, applicabile in tutta l’Emilia-Romagna, non supera il controllo di proporzionalità rispetto a un fenomeno che può concentrarsi in aree circoscritte.

Il vizio dell’articolo 4 si riflette sull’articolo 5: quest’ultimo regolava proprio l’insediamento della nuova destinazione d’uso introdotta dal primo. Non si tratta quindi della cancellazione astratta di qualsiasi strumento comunale, ma della caduta delle disposizioni oggetto di quel giudizio.

Regioni e Comuni conservano un ruolo

Un passaggio della motivazione evita una lettura troppo ampia della pronuncia. La Consulta riconosce che la competenza regionale non riguarda soltanto alberghi e strutture ricettive classificate, ma può estendersi alle locazioni turistiche, attraverso strumenti coerenti con turismo e governo del territorio.

Le censure fondate sulla violazione della competenza esclusiva statale in materia di tutela della concorrenza sono state dichiarate non fondate. La bocciatura non poggia dunque sull’idea che una Regione non possa mai intervenire, ma sui difetti delle misure concretamente introdotte.

Per chi legge un regolamento locale, la distinzione è essenziale: occorre verificare base normativa, ambito di applicazione e contenuto effettivo. Non è corretto dedurre da questa sentenza che ogni limite territoriale esistente, anche adottato su presupposti differenti, sia automaticamente venuto meno.

Che cosa verificare prima di avviare una locazione

La decisione riguarda le disposizioni urbanistiche impugnate. Non modifica da sola ogni altro profilo dell’attività: posizione fiscale, comunicazioni, identificazione dell’alloggio e requisiti di sicurezza richiedono controlli propri. Il CIN e gli adempimenti per gli affitti brevi restano un percorso distinto dalla verifica della destinazione d’uso.

Per il proprietario è utile separare almeno tre domande: qual è l’uso legittimo dell’immobile, quali opere o trasformazioni si intendono effettivamente realizzare e quali adempimenti riguardano la gestione della locazione. Una risposta favorevole su uno di questi piani non risolve automaticamente gli altri.

Chi ha una pratica già presentata, una richiesta comunale o un procedimento in corso dovrebbe farne esaminare il contenuto alla luce della pronuncia. Non è prudente sospendere adempimenti o considerare risolta una contestazione sulla base del solo titolo di una notizia: conta quale norma è stata applicata e per quale intervento.

Una decisione sullo strumento, non un via libera senza condizioni

Il risultato del giudizio è preciso: sono dichiarati illegittimi gli articoli 4 e 5 della legge regionale n. 10/2025. Non viene annullata indistintamente l’intera disciplina degli affitti brevi, né viene riconosciuta un’autorizzazione generale a utilizzare qualunque immobile a fini turistici.

La lettura operativa è quindi concentrarsi sulla regola realmente coinvolta. Per il tecnico significa distinguere il cambio d’uso imposto dalle disposizioni cadute dalle verifiche eventualmente necessarie per opere, trasformazioni o altri presupposti. Per il proprietario significa ottenere indicazioni riferite al proprio alloggio, evitando tanto adempimenti non dovuti quanto un’ingiustificata rinuncia ai controlli.

Fonti e riferimenti

Allegato riservato
Sentenza n.164/2026 — testo integrale riservato

Corte-costituzionale-164-2026.pdf - 103,1 KB

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