Sanatoria edilizia negata: decisiva l’instabilità del terreno

Una domanda di sanatoria non può essere valutata ignorando la stabilità del terreno sul quale si trova l’immobile. È il punto centrale di una controversia nata dopo una frana: la proprietaria invocava la doppia conformità urbanistico-edilizia, mentre il Comune aveva negato la regolarizzazione per l’inidoneità geologica del sito.

Con la sentenza n. 7105/2026, pubblicata il 25 settembre 2026, la Sezione Terza del Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato il diniego. La decisione riguarda una situazione di instabilità accertata attraverso un’istruttoria approfondita, non un generico sospetto sul terreno.

I giudici non hanno certificato la conformità delle opere: hanno ritenuto che la ragione di sicurezza fosse già sufficiente a impedire la sanatoria richiesta.

Dagli abusi edilizi alle indagini sul versante

Il fabbricato originario era stato autorizzato con una concessione edilizia. Durante i sopralluoghi eseguiti dopo gli eventi franosi del 2010, l’ufficio tecnico aveva però rilevato opere difformi e interventi privi di titolo: modifiche rispetto ai livelli previsti, ampliamento della parte residenziale, diversa configurazione degli spazi accessori, un piano non assentito e ulteriori manufatti pertinenziali.

Il Comune aveva ordinato la demolizione nell’ottobre 2010. Il mese successivo la proprietaria aveva presentato un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’articolo 36 del Testo Unico Edilizia, sostenendo che gli interventi rispettassero la disciplina urbanistico-edilizia rilevante.

Il procedimento era stato sospeso nel gennaio 2011 perché l’area era interessata dal movimento franoso e da studi specialistici. Dopo l’acquisizione di contributi regionali, universitari, dei geologi incaricati e dei professionisti della parte, una nota del giugno 2013 aveva concluso negativamente sulla regolarizzazione. Il TAR aveva respinto il ricorso e la proprietaria aveva proposto appello.

La pratica era un accertamento di conformità ordinario, non un condono straordinario. Per distinguere i requisiti e i percorsi oggi disponibili è utile la guida al permesso in sanatoria.

La nota poteva essere impugnata: contava il contenuto

Il Comune aveva sollevato una questione preliminare: la nota contestata sarebbe stata soltanto una proposta di rigetto indirizzata al sindaco o una comunicazione del parere della commissione edilizia, senza effetti immediatamente lesivi.

Il Consiglio di Stato non accoglie questa lettura. Esaminando il contenuto sostanziale, rileva una valutazione compiuta e definitiva sull’assenza dei presupposti della sanatoria. L’atto notificato non lasciava incertezza sull’esito negativo del procedimento e sulla volontà dell’amministrazione.

Il ricorso di primo grado era quindi ammissibile. È un passaggio distinto dal merito: riconoscere che un atto possa essere contestato non significa considerarlo illegittimo. Nel caso concreto, dopo avere superato questa eccezione, i giudici hanno confermato le ragioni del diniego.

La doppia conformità invocata non superava il problema geologico

La proprietaria sosteneva che l’esame comunale dovesse limitarsi alla doppia conformità prevista dall’articolo 36, nel testo applicabile alla vicenda: compatibilità delle opere con la disciplina vigente sia al momento della realizzazione sia alla presentazione della domanda.

Il Collegio riconosce questo requisito, ma esclude che il potere amministrativo possa essere esercitato separatamente dalla realtà dei luoghi e dalla tutela della pubblica incolumità. Il contesto era eccezionale: un fenomeno franoso rilevante, abitazioni evacuate e indagini sulla stabilità del versante.

Una relazione tecnica presentata dalla parte mirava a dimostrare proprio la conformità urbanistico-edilizia. Anche ipotizzandone l’acquisizione in appello, il documento non avrebbe superato la ragione autonoma del rigetto: l’assenza delle condizioni minime di stabilità per mantenere le opere.

La sentenza non afferma dunque che la doppia conformità fosse stata provata. Spiega che, anche se il profilo urbanistico fosse risultato favorevole, non sarebbe bastato a rimuovere l’impedimento geologico accertato.

Perché gli approfondimenti e la sospensione erano giustificati

Le indagini descrivevano un versante instabile e fenomeni di erosione collegati alle acque superficiali e sotterranee. Non si trattava di una valutazione improvvisata dell’ufficio tecnico: il fascicolo comprendeva studi provenienti da più soggetti qualificati, inclusi i consulenti degli stessi interessati.

Il Consiglio di Stato ritiene che il Comune non fosse soltanto autorizzato ad approfondire questi aspetti. Doveva verificare se la permanenza delle opere abusive fosse compatibile con la sicurezza del territorio. In quella situazione gli studi geologici erano un presupposto indispensabile per valutare la domanda.

È stata quindi respinta anche la contestazione sulla sospensione dell’istruttoria. Questo esito non attribuisce ai Comuni un potere generale di bloccare senza limiti qualsiasi sanatoria: riguarda gli accertamenti necessari nella specifica situazione di dissesto esaminata.

La distinzione tra relazione geologica e relazione geotecnica aiuta a capire perché una verifica del sito non si esaurisca nel calcolo degli indici edilizi. Fenomeni del versante, acqua nel sottosuolo e comportamento del terreno devono essere ricostruiti con elaborati pertinenti, non con una semplice dichiarazione di regolarità urbanistica.

Le eventuali responsabilità di terzi erano una questione diversa

L’appellante sosteneva inoltre che il dissesto fosse riconducibile soprattutto a opere idrauliche incomplete o a interventi compiuti da altri soggetti. Per i giudici questa argomentazione non rispondeva alla domanda decisiva del procedimento.

Occorreva stabilire se il terreno fosse idoneo a consentire la permanenza delle opere, non individuare chi avesse causato la frana. L’eventuale responsabilità altrui non rende stabile un’area che, secondo gli accertamenti, non dispone delle condizioni minime di sicurezza.

La pronuncia non attribuisce la colpa del dissesto alla proprietaria e non esclude in astratto responsabilità di terzi. Considera quelle questioni estranee all’oggetto del giudizio sulla legittimità del diniego.

Instabilità accertata e vincolo non sono la stessa cosa

Il fulcro della decisione è il quadro geologico concretamente emerso dagli studi. Non va sostituito con la formula “qualsiasi vincolo rende impossibile la sanatoria”, che sarebbe più ampia di quanto deciso.

Il vincolo idrogeologico, le classificazioni di pericolosità e gli accertamenti sulla stabilità del sito sono verifiche collegate, ma non coincidenti. Per una pratica reale bisogna distinguere le prescrizioni applicabili dalle condizioni fisiche del terreno e dagli interventi effettivamente necessari a garantirne la sicurezza.

Allo stesso modo, il riferimento a interventi di consolidamento negli studi non dimostra da solo che l’area sia diventata sicura. Nel fascicolo valutato dal giudice persisteva una situazione incompatibile con il mantenimento delle opere. Non è stato affermato che ogni terreno interessato in passato da una frana rimanga per sempre escluso da qualsiasi intervento.

Il diniego resta fermo, senza risarcimento

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e anche la domanda risarcitoria, perché non risultava illegittima l’azione amministrativa contestata. L’appellante è stata condannata alle spese del grado, liquidate in 3.000 euro oltre accessori: sono spese processuali, non una nuova sanzione edilizia.

La vicenda riguarda una domanda del 2010 e un diniego del 2013. Oggi l’articolo 36 vigente va distinto dagli altri percorsi di regolarizzazione, compreso l’articolo 36-bis. La decisione non applica retroattivamente queste novità e non sostituisce la scelta del procedimento corretto per una pratica attuale.

Il punto operativo è controllare che le attestazioni presentate rispondano a tutte le criticità decisive. Se il Comune fonda il diniego su una documentata instabilità geologica, una relazione che discute soltanto superfici, volumi e conformità urbanistica non affronta quella motivazione. Servono una ricostruzione tecnica del sito e un confronto puntuale con gli studi acquisiti, senza confondere la responsabilità per il dissesto con la possibilità di mantenere l’immobile.