Sanatoria Salva Casa e demolizione: la domanda non cancella l’ordine

Presentare una domanda di sanatoria dopo aver ricevuto un ordine di demolizione non elimina quel provvedimento e non impedisce al giudice di esaminare il ricorso contro di esso. La regolarizzazione richiesta e la legittimità dell’ordine restano questioni distinte, anche quando il proprietario intende demolire alcune opere e provare a conservare le altre.

La sentenza del TAR Lazio n. 16890 del 27 ottobre 2026 affronta questo intreccio in una vicenda con frazionamenti, cambi di destinazione d’uso e trasformazioni del sottotetto. Il riferimento al Salva Casa non viene considerato sufficiente a superare le contestazioni edilizie né a rinviare automaticamente la decisione del processo.

Frazionamenti e nuovi alloggi alla base della controversia

Il Comune aveva contestato numerose trasformazioni di un edificio: locali commerciali e accessori modificati o destinati a usi diversi, aumento degli appartamenti al primo piano, collegamento con il sottotetto e realizzazione di ulteriori unità residenziali in quest’ultimo. Erano coinvolti anche finestre, scala esterna e sistemazioni delle aree di accesso.

Alla notifica dell’ordine di demolizione era seguita un’istanza ai sensi dell’articolo 36-bis del Testo unico edilizia. La proprietaria proponeva una soluzione mista: rimuovere una parte degli interventi e chiedere la sanatoria per quelli rimanenti. Durante il giudizio aveva quindi domandato di attendere la conclusione della pratica comunale.

Il TAR non ha accolto la richiesta di rinvio. La pendenza della sanatoria non impediva di verificare se l’ordinanza fosse legittima sulla base delle opere e dei titoli esistenti quando era stata emanata.

Sospensione degli effetti e annullamento non coincidono

La distinzione centrale riguarda il significato della domanda presentata dopo la sanzione. Il Tribunale richiama l’orientamento secondo cui l’istanza di sanatoria può produrre una sospensione temporanea degli effetti dell’ordine durante il procedimento, senza cancellarlo o renderlo definitivamente inefficace. In caso di rigetto, il provvedimento può tornare a operare senza una nuova ordinanza.

Questo passaggio non significa che ogni richiesta, comunque formulata e relativa a qualsiasi abuso, garantisca una sospensione indistinta. Nella stessa decisione il TAR separa il controllo sulla legittimità dell’ordine dai suoi profili esecutivi e segnala un problema specifico di ammissibilità della procedura scelta.

Per inquadrare le diverse pratiche: requisiti e procedura del permesso di costruire in sanatoria.

Il punto delicato: SCIA ordinaria e SCIA alternativa

Le opere esaminate richiedevano, secondo la ricostruzione accolta dal giudice, la SCIA alternativa al permesso di costruire prevista dall’articolo 23. Non bastava quindi richiamare genericamente la possibilità di regolarizzare una SCIA mancante.

Il TAR osserva che l’articolo 36-bis, quando considera gli interventi eseguiti senza SCIA o in difformità da essa, rinvia alle ipotesi dell’articolo 37. Da qui il dubbio espresso nella sentenza sulla compatibilità della domanda con le trasformazioni contestate. Il caso impone dunque di identificare prima quale titolo fosse necessario e quale abuso sia stato realizzato, senza trattare ogni omissione come equivalente.

Le linee interpretative del MIT sul Salva Casa descrivono il perimetro dell’articolo 36-bis, che comprende fattispecie determinate, fra cui parziali difformità, ipotesi dell’articolo 37 e variazioni essenziali. La decisione non afferma che tutte queste possibilità siano escluse: riguarda la qualificazione delle opere e la domanda concretamente proposta.

La proprietà e gli assensi paesaggistici non provano il titolo edilizio

La proprietaria aveva contestato anche il modo in cui l’ordinanza descriveva la titolarità delle aree esterne. Il TAR ha ritenuto che il problema non risolvesse la mancanza di prova della legittimità urbanistico-edilizia degli interventi.

Allo stesso modo, autorizzazioni e nulla osta riferiti alla tutela paesaggistica non sono stati considerati sostitutivi del titolo edilizio. Dimostrare la proprietà dell’area o la compatibilità sotto un diverso profilo non basta a dimostrare che i lavori fossero assentiti nella forma richiesta.

Il ricorso è stato respinto, la sanatoria non è stata concessa dal giudice

Il Tribunale ha respinto il ricorso e condannato la ricorrente alle spese. Non ha approvato il progetto di regolarizzazione, né ha stabilito che la semplice disponibilità a rimuovere alcune opere rendesse conservabili le altre.

La conseguenza pratica è che una domanda di sanatoria va costruita sulla corretta qualificazione degli interventi e seguita insieme alle scadenze dell’ordine e del contenzioso. Attendere la risposta comunale non sostituisce, da solo, la difesa contro il provvedimento già ricevuto.

Fonti e riferimenti

• MIT — Linee di indirizzo e criteri interpretativi sul DL Salva Casa, sezione 3.5.