Quando l’assemblea approva lavori importanti sulle parti comuni non può limitarsi a scegliere l’impresa e ripartire la spesa. L’articolo 1135, primo comma, n. 4 del Codice civile impone di costituire un fondo speciale condominiale destinato alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni.

La regola serve a rendere sostenibile l’impegno assunto dal condominio e a ridurre il rischio che l’appaltatore resti senza copertura a causa dei condòmini morosi. Il fondo, però, non è sempre da raccogliere integralmente in un’unica soluzione: se il contratto prevede pagamenti graduali in funzione dello stato di avanzamento, può essere costituito in relazione alle singole scadenze.

È quindi decisivo coordinare delibera, contratto, piano dei versamenti e SAL. Una formula generica nel verbale o una rateizzazione decisa senza considerare le scadenze dell’appalto espongono il condominio a contestazioni. Vediamo quando il fondo è obbligatorio, come quantificarlo, cosa deve contenere la delibera e quali sono le conseguenze se manca.

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Situazione Regola pratica Attenzione
Manutenzione straordinaria o innovazione Il fondo speciale è obbligatorio Va previsto contestualmente all’approvazione dei lavori
Prezzo pagato tutto insieme Fondo pari all’intero ammontare dei lavori Le rate dei condòmini devono precedere le scadenze verso l’impresa
Contratto con pagamenti a SAL Fondo costituibile per i singoli pagamenti dovuti La progressività deve risultare dal contratto, non da una decisione informale successiva
Spesa ordinaria ricorrente Non opera automaticamente il fondo obbligatorio dell’art. 1135 n. 4 L’assemblea può comunque creare una riserva volontaria
Lavoro straordinario urgente L’amministratore può ordinarlo e deve riferire alla prima assemblea Urgenza, spesa, ratifica e copertura vanno documentate con particolare cura

Cos’è il fondo speciale condominiale

Il fondo speciale è una destinazione contabile e finanziaria deliberata per una determinata opera straordinaria o innovazione. Non va confuso con il fondo cassa ordinario, che può essere alimentato per affrontare spese ricorrenti, piccoli imprevisti o temporanee carenze di liquidità.

Nel fondo speciale devono risultare almeno l’opera finanziata, l’importo, i criteri di riparto e le scadenze di versamento. Le somme non diventano denaro liberamente spendibile dall’amministratore: devono essere usate per lo scopo per il quale sono state raccolte, salvo una nuova decisione assembleare compatibile con gli obblighi già assunti.

L’obbligo è stato introdotto dalla riforma del condominio del 2012. Il decreto-legge 145/2013 ha poi aggiunto la possibilità di costituire il fondo in relazione ai singoli pagamenti quando il contratto prevede un corrispettivo graduale legato al progressivo stato di avanzamento dei lavori.

Quando il fondo speciale è obbligatorio

L’articolo 1135 collega il fondo alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni. Vi rientrano, per esempio, il rifacimento della facciata o del tetto, interventi strutturali, la sostituzione completa di impianti comuni e l’installazione di nuove opere deliberate come innovazioni.

Non ogni intervento tecnicamente eseguito da un’impresa è però straordinario. La pulizia, i controlli periodici e le riparazioni ricorrenti normalmente appartengono alla gestione ordinaria. La qualificazione va fatta considerando natura, entità, periodicità e funzione dell’intervento, non soltanto il valore economico della fattura.

Per lavori composti da una parte ordinaria e una straordinaria è prudente separare voci, importi e coperture nel preventivo e nel verbale. In questo modo il fondo obbligatorio resta chiaramente riferito alla componente straordinaria.

Quanto deve essere il fondo: importo totale o rate a SAL

La regola generale richiede un fondo di importo pari all’ammontare dei lavori. La Cassazione, con l’ordinanza n. 16953 del 25 maggio 2022, ha chiarito che il costo deve emergere dal testo della delibera e non può essere ricavato soltanto, in via implicita, dall’importo attribuito al fondo.

La seconda parte dell’articolo 1135 consente una modalità diversa: se i lavori sono eseguiti sulla base di un contratto che prevede pagamenti graduali in funzione del progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Non è una dispensa dal fondo e non autorizza un generico “pagheremo quando servirà”. Ogni tranche deve avere una copertura coerente con la relativa scadenza contrattuale.

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Esempio da 120.000 euro Fondo e incasso Condizione
Saldo unico alla consegna Fondo complessivo di 120.000 euro, con piano di raccolta che assicuri la disponibilità prima del pagamento Il contratto non prevede veri pagamenti progressivi
Quattro SAL da 30.000 euro Fondo costituito per ciascuna tranche da 30.000 euro Il contratto lega espressamente ogni pagamento al relativo avanzamento
Anticipo 20.000 euro e tre SAL Prima copertura per l’anticipo, poi fondi per le successive scadenze Importi e tempi devono risultare da delibera, contratto e piano rate
Rate condominiali senza clausola SAL La sola rateizzazione interna non basta a invocare la deroga Va verificato e, se necessario, corretto il contratto prima dell’affidamento
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Costituire il fondo non significa soltanto scriverne il nome

Nel linguaggio pratico si confondono spesso tre momenti: la decisione dell’assemblea, l’esigibilità delle quote e l’effettivo incasso sul conto condominiale. La delibera deve anzitutto istituire il fondo e determinarlo in modo chiaro; poi il piano rate deve rendere le quote esigibili in tempo utile; infine l’amministratore deve riscuoterle e pagare l’impresa nel rispetto del contratto.

La norma non impone un conto bancario separato per ciascun lavoro, ma l’amministratore deve far transitare le somme sul conto intestato al condominio e conservarne una tracciabilità contabile distinta. È buona pratica aprire uno specifico capitolo nel rendiconto, riconciliare incassi e uscite e non utilizzare le somme per coprire spese estranee.

La distinzione tra fondo deliberato e liquidità incassata non autorizza ad avviare il cantiere senza copertura. Il contratto dovrebbe stabilire che consegna, anticipi e SAL diventino esigibili solo quando il condominio ha raccolto le somme necessarie. Diversamente, la morosità interna può trasformarsi in un debito immediatamente esigibile dell’intero condominio verso l’appaltatore.

Cosa deve contenere la delibera

Una delibera robusta non richiede formule solenni, ma deve permettere a ogni condòmino di capire che cosa si approva e quanto dovrà pagare. Il verbale dovrebbe riportare o richiamare in modo inequivoco:

  • descrizione e perimetro dei lavori, con capitolato e preventivo scelto;
  • prezzo complessivo, IVA, compensi tecnici, oneri di sicurezza e altre somme prevedibili;
  • eventuali lavorazioni opzionali e regole per varianti e imprevisti;
  • costituzione espressa del fondo speciale e relativo importo;
  • criterio di riparto, prospetto delle quote e scadenze;
  • contratto con anticipo, SAL, ritenute e saldo finale;
  • incarichi all’amministratore e ai professionisti, entro limiti precisi;
  • modalità di rendicontazione e destinazione dell’eventuale residuo.

Non è sufficiente approvare “i lavori come da preventivo” se il documento non è identificato, allegato o comunque conoscibile e il verbale non rende determinabili gli elementi economici. È utile numerare gli allegati e far risultare che sono stati esaminati dall’assemblea.

Quale maggioranza serve

Il fondo segue la deliberazione che approva l’opera: non esiste un unico quorum valido per qualunque lavoro straordinario. Per le riparazioni straordinarie di notevole entità, in seconda convocazione opera la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Per interventi non di notevole entità o per specifiche innovazioni possono applicarsi regole diverse previste dagli articoli 1136 e 1120 del Codice civile.

Prima del voto occorre quindi qualificare correttamente l’opera, verificare presenze e millesimi e riportare nel verbale l’esito numerico. Una maggioranza insufficiente riguarda il procedimento deliberativo e non va confusa con la mancata costituzione del fondo, che la Cassazione ha ricondotto alla nullità per contrasto con una norma imperativa.

Nullità della delibera senza fondo: cosa ha deciso la Cassazione

Nell’ordinanza n. 9388 del 5 aprile 2023 la Corte di Cassazione ha esaminato un decreto ingiuntivo fondato su quote per lavori straordinari alle facciate e ai balconi. La delibera aveva approvato opere per circa 487.000 euro senza costituire il fondo speciale richiesto dall’articolo 1135.

La Corte ha confermato che la preventiva costituzione del fondo costituisce una condizione di validità della delibera che approva le opere e ha ritenuto nulla la decisione priva di tale elemento. Il principio era già stato espresso nell’ordinanza n. 16953/2022, che insiste anche sulla necessità che dalla deliberazione emergano il prezzo dei lavori e l’importo del fondo.

Nullità e annullabilità non sono equivalenti. Le Sezioni Unite, con sentenza n. 9839/2021, hanno qualificato la nullità come categoria residuale per vizi radicali, mentre i vizi formali, di convocazione o di maggioranza danno normalmente luogo ad annullabilità da far valere entro il termine dell’articolo 1137. Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il giudice può esaminare la nullità anche se rilevata d’ufficio; l’annullabilità richiede invece un’apposita domanda proposta nei termini.

Questo non significa che il singolo possa semplicemente ignorare una richiesta di pagamento. La delibera produce effetti finché non interviene il giudice e il decreto ingiuntivo condominiale può essere provvisoriamente esecutivo. Chi contesta deve far esaminare rapidamente verbale, contratto e riparto da un legale, valutando impugnazione, mediazione e opposizione secondo il caso concreto.

Come organizzare rate, conto e contabilità

Il piano deve partire dalle scadenze verso l’impresa e procedere a ritroso. Se un SAL di 30.000 euro è pagabile il 30 giugno, non è prudente fissare l’ultima rata dei condòmini nello stesso giorno: vanno considerati tempi bancari, eventuali ritardi e azioni di recupero.

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Passaggio Documento Controllo dell’amministratore
Approvazione Verbale, capitolato, preventivo, riparto Prezzo, fondo, maggioranza e incarichi coerenti
Affidamento Contratto d’appalto Scadenze allineate a fondo e piano rate
Riscossione Avvisi e situazione contabile per unità Quote incassate prima degli impegni di pagamento
Avanzamento SAL, contabilità lavori e certificazioni del tecnico Prestazioni eseguite e importo realmente maturato
Pagamento Fattura e bonifico dal conto condominiale Corrispondenza con contratto, SAL e adempimenti fiscali
Chiusura Consuntivo finale e delibera Varianti, residui, debiti e restituzioni

Nel rendiconto, il fondo e i relativi movimenti devono essere riconoscibili. Estratti conto, fatture, bonifici, SAL e giustificativi rientrano nella documentazione che i condòmini possono consultare secondo le regole condominiali.

Cosa succede se alcuni condòmini non pagano

Il fondo non elimina la morosità. L’amministratore deve monitorare gli incassi e, salvo dispensa assembleare, attivare la riscossione forzosa nei termini previsti dall’articolo 1129. In base all’articolo 63 delle disposizioni di attuazione, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato.

Verso i creditori, l’amministratore è tenuto a comunicare i dati dei morosi che non hanno pagato. I creditori non possono agire nei confronti dei condòmini in regola se non dopo l’escussione di quelli morosi. Queste tutele non sostituiscono però la copertura finanziaria: un appalto sottoscritto con scadenze troppo ravvicinate può mettere in difficoltà anche i proprietari puntuali.

Il contratto dovrebbe disciplinare cosa accade se la raccolta ritarda: slittamento concordato dell’avvio, sospensione non penalizzante, termini di tolleranza e divieto di anticipazioni non autorizzate. Le clausole devono essere negoziate prima della firma, non quando il debito è già scaduto.

Lavori urgenti: il fondo resta un tema da gestire

L’articolo 1135 consente all’amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria urgenti, con obbligo di riferirne nella prima assemblea. È il caso di un pericolo immediato per persone o beni, non della semplice convenienza ad agire presto.

L’urgenza può rendere impossibile attendere una normale delibera prima della messa in sicurezza, ma non cancella la necessità di documentare costo, affidamento e copertura. Alla prima assemblea vanno presentati intervento eseguito, ragioni dell’urgenza, preventivi o fatture, riparto e proposta di fondo per gli importi già maturati e per l’eventuale prosecuzione programmata.

Varianti, aumento dei costi e somme residue

Se durante il cantiere emergono lavorazioni ulteriori, il direttore dei lavori deve motivarle e quantificarle. L’amministratore non dovrebbe ampliare autonomamente il contratto oltre i poteri ricevuti: per varianti non urgenti occorre una nuova decisione che approvi l’aumento e adegui il fondo e il riparto.

Le economie finali non diventano automaticamente disponibilità generica. Dopo aver saldato lavori, professionisti, imposte e possibili contestazioni, l’amministratore espone il residuo nel consuntivo. L’assemblea decide se restituirlo pro quota, compensarlo con crediti dovuti o destinarlo ad altro scopo con una delibera distinta. Restano da rispettare i diritti individuali sulle somme e gli eventuali debiti già sorti.

Vendita dell’appartamento durante i lavori

La compravendita non annulla le obbligazioni condominiali. L’articolo 63 prevede la solidarietà dell’acquirente con il venditore per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente; il venditore resta inoltre obbligato in solido finché non viene trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto di trasferimento.

Nei rapporti interni tra venditore e compratore, la giurisprudenza distingue normalmente in base al momento in cui l’assemblea delibera l’intervento straordinario, ma rogito e accordi possono regolare diversamente chi sopporta economicamente le rate, senza pregiudicare le pretese del condominio. Prima del rogito conviene ottenere dall’amministratore una dichiarazione aggiornata con delibere, fondo, quote pagate, scadenze e contenziosi e inserire nel contratto una clausola specifica.

Fondo speciale e detrazioni fiscali

La costituzione del fondo e il diritto alla detrazione sono piani diversi. Per le agevolazioni contano la normativa fiscale vigente, il tipo di intervento, i soggetti ammessi, la data dei pagamenti eseguiti dall’amministratore e gli adempimenti richiesti. La sola rata versata dal condòmino al fondo non equivale automaticamente alla spesa fiscalmente detraibile.

L’amministratore deve coordinare incassi, fatture e bonifici agevolati e rilasciare le certificazioni sulla base delle somme effettivamente pagate dal condominio e attribuibili ai partecipanti. Prima di promettere una percentuale di recupero, va verificata la disciplina applicabile nell’anno del pagamento.

Checklist prima di approvare i lavori

Prima del voto, condòmini e amministratore possono usare questa verifica essenziale:

  1. capitolato, preventivi e computo indicano chiaramente opere e prezzi?
  2. sono inclusi IVA, tecnici, sicurezza, ponteggi e possibili oneri accessori?
  3. la convocazione descrive lavori, affidamento, fondo e riparto?
  4. la delibera indica costo complessivo e costituisce espressamente il fondo?
  5. contratto, SAL e rate condominiali hanno scadenze compatibili?
  6. sono definiti poteri dell’amministratore e gestione delle varianti?
  7. il verbale riporta presenti, millesimi, voti e allegati approvati?
  8. è prevista una contabilità separata e verificabile del fondo?
  9. sono stabilite azioni tempestive in caso di morosità?
  10. saldo finale e destinazione degli eventuali residui saranno sottoposti all’assemblea?

Domande frequenti sul fondo speciale condominiale

Il fondo speciale è sempre obbligatorio per i lavori condominiali?

No. L’obbligo dell’articolo 1135 riguarda manutenzione straordinaria e innovazioni. Per le spese ordinarie l’assemblea può creare un fondo volontario, ma non opera automaticamente questa specifica regola.

Il fondo deve essere pari all’intero costo dei lavori?

In via generale sì. Se però il contratto prevede pagamenti graduali collegati al progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Basta dividere la spesa in rate mensili?

No. La sola rateizzazione interna non rende applicabile la deroga. La gradualità deve essere prevista nel contratto e collegata all’avanzamento dei lavori.

Il prezzo deve comparire nella delibera?

Sì, deve emergere dal testo o da documenti chiaramente richiamati e approvati. La Cassazione ha escluso che lo si possa ricavare soltanto in modo implicito dall’importo del fondo.

Serve un conto corrente separato per il fondo?

Non è imposto un conto distinto per ogni opera. Le somme devono transitare sul conto condominiale ed essere registrate separatamente e usate per la destinazione deliberata.

L’amministratore può iniziare i lavori prima di aver incassato le rate?

La legge distingue costituzione del fondo e incasso, ma avviare un contratto senza liquidità espone il condominio a inadempimento. Scadenze dell’impresa e raccolta delle quote devono essere coordinate.

La delibera senza fondo è nulla?

La Cassazione, nelle ordinanze n. 16953/2022 e n. 9388/2023, ha qualificato la preventiva costituzione del fondo come condizione di validità e ha ritenuto nulla la delibera che approva opere straordinarie senza costituirlo.

Un condòmino può smettere di pagare se ritiene nulla la delibera?

Non è prudente farlo unilateralmente. La delibera e un eventuale decreto ingiuntivo possono produrre effetti immediati; occorre valutare con un legale l’impugnazione e gli strumenti processuali applicabili.

Cosa accade se il costo aumenta durante il cantiere?

Le varianti devono essere motivate e quantificate. Per aumenti non urgenti l’assemblea deve normalmente approvare la maggiore spesa e adeguare fondo e riparto.

Le somme avanzate possono essere usate per altre spese?

Non automaticamente. Dopo la chiusura dei conti, l’assemblea decide su restituzione, compensazione o nuova destinazione nel rispetto dei diritti dei condòmini e degli obblighi pendenti.

Fonti e riferimenti