Il vicino che ritiene illegittimi lavori eseguiti con CILA o SCIA non può chiedere al giudice di annullare direttamente la pratica come se fosse un permesso di costruire. CILA e SCIA sono atti del privato, non provvedimenti amministrativi. Questo, però, non lascia il vicino senza tutela: può sollecitare il Comune a verificare le opere e, se l’ente non risponde o rifiuta il controllo con una determinazione viziata, può utilizzare i rimedi previsti contro il silenzio o contro l’atto comunale.

Per la CILA esiste una precisazione decisiva. Non si applicano automaticamente gli stessi poteri inibitori e di autotutela previsti dall’articolo 19 della Legge 241/1990 per la SCIA. Se la comunicazione viene usata per lavori estranei al suo ambito, il Comune deve ricorrere agli ordinari poteri di vigilanza e repressione degli abusi previsti dall’articolo 27 e dalle norme successive del DPR 380/2001.

Lo chiarisce il TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Bis, con la sentenza n. 13362/2026, pubblicata il 21 luglio 2026. Il caso riguarda il frazionamento di un grande appartamento in sei unità e una contestazione condominiale che, partita dall’uso futuro dei locali, ha fatto emergere un problema concreto di carichi e autorizzazione sismica.

Il caso: un appartamento frazionato in sei unità

Una società aveva presentato una CILA per demolire e ricostruire tramezzi interni, adeguare gli impianti e dividere un appartamento in sei abitazioni. Il condominio e alcuni residenti avevano chiesto al Municipio di verificare i lavori, sostenendo che l’intervento comportasse un passaggio dall’uso residenziale a quello turistico-ricettivo, incidesse sui servizi comuni e fosse troppo rilevante per essere eseguito con una semplice comunicazione.

L’ufficio comunale rispose che il frazionamento rientrava nella manutenzione straordinaria, non determinava un cambio d’uso e non modificava il pianerottolo. I ricorrenti impugnarono quella risposta, chiesero di dichiarare illegittima la CILA e, dopo una nuova diffida, contestarono anche il silenzio dell’amministrazione.

Durante il processo il TAR dispose una verificazione tecnica per accertare se i divisori progettati interessassero elementi strutturali o potessero incidere sulla staticità dell’edificio. La relazione ha poi modificato il centro della controversia: l’assetto originario e quello realmente eseguito non coincidevano.

Perché la CILA non può essere annullata dal giudice

La domanda diretta contro la CILA è stata dichiarata inammissibile. La comunicazione asseverata proviene dal privato e non contiene una decisione del Comune: non c’è quindi un provvedimento amministrativo da eliminare.

La guida completa alla CILA spiega quali interventi possono essere eseguiti con questo strumento, quali asseverazioni servono e quali controlli restano possibili. La presentazione della pratica non trasforma infatti un’opera estranea all’articolo 6-bis in un intervento legittimo.

Il TAR sottolinea anche che CILA e SCIA non sono completamente sovrapponibili. Per la CILA la legge non disciplina i medesimi poteri inibitori o di autotutela previsti per la segnalazione certificata. Per capire termini e funzionamento di quest’ultima è disponibile l’approfondimento sulla SCIA edilizia e sui controlli del Comune.

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Il vicino deve rivolgersi ai poteri di vigilanza del Comune

L’inammissibilità dell’impugnazione della CILA non rende inammissibile ogni altra domanda. Il giudice può qualificare la richiesta in base al suo contenuto sostanziale: nel caso esaminato, i ricorrenti chiedevano che il Comune verificasse se le opere rientrassero davvero nella manutenzione straordinaria non strutturale e, in caso contrario, esercitasse i poteri sanzionatori.

Il vicino o il condominio che possiedono un interesse differenziato possono quindi seguire due strade, a seconda della risposta dell’ente:

  • se il Comune adotta una determinazione espressa che esclude l’irregolarità, può essere contestato quell’atto, non la comunicazione privata;
  • se il Comune rimane inerte dopo una diffida circostanziata, può essere proposta l’azione contro il silenzio per ottenere una risposta;
  • il giudice non ordina automaticamente la demolizione, ma verifica se l’amministrazione debba svolgere o completare il controllo;
  • la segnalazione deve indicare opere, pratica, ragioni tecniche e posizione del segnalante, evitando contestazioni generiche.

La guida sull’abuso edilizio del vicino, l’esposto e i rimedi disponibili aiuta a distinguere la richiesta di vigilanza dalle liti esclusivamente private.

Scorri orizzontalmente per leggere tutta la tabella.

Situazione Rimedio corretto Cosa non chiedere
Lavori comunicati con CILA ritenuti fuori dall’art. 6-bis Diffida al Comune affinché eserciti la vigilanza ex art. 27 DPR 380/2001. L’annullamento diretto della CILA come fosse un permesso.
SCIA ritenuta illegittima dal terzo Sollecitazione dei controlli amministrativi e tutela contro l’eventuale inerzia nei limiti dell’art. 19. L’impugnazione della SCIA come provvedimento comunale.
Risposta comunale che esclude l’abuso Impugnazione dell’atto espresso, se lesivo e viziato. Una domanda generica contro tutta la pratica privata.
Nessuna risposta a una diffida qualificata Azione contro il silenzio per ottenere una determinazione espressa. La pretesa che il giudice sostituisca sempre l’ufficio tecnico.
Violazione del regolamento condominiale o sovraccarico dei servizi comuni Valutazione distinta dei rimedi civilistici e delle prove tecniche. Trasformare automaticamente il conflitto privato in abuso urbanistico.

Il cambio d’uso turistico non si presume dalle intenzioni

I ricorrenti sostenevano che le sei nuove unità sarebbero state utilizzate per l’ospitalità turistica. Il TAR ha però esaminato la relazione asseverata e gli elaborati della CILA, nei quali l’intervento era descritto come frazionamento residenziale. Non risultavano elementi sufficienti per dimostrare una diversa destinazione.

Secondo la sentenza, affermare il cambio d’uso sulla base di un possibile impiego futuro avrebbe significato compiere un “processo alle intenzioni”. L’amministrazione deve controllare dati, opere e utilizzo effettivo, non supposizioni. Un successivo uso turistico concretamente avviato potrebbe richiedere una verifica autonoma, ma non poteva essere dato per già esistente nel giudizio.

Il solo aumento del numero delle unità non ha trasformato il lavoro in ristrutturazione edilizia. Neppure il paventato maggior uso di riscaldamento, scarichi e altri impianti comuni era sufficiente a mutare la categoria urbanistica: eventuali problemi di capacità o violazioni del regolamento condominiale appartengono anzitutto ai rapporti tra privati.

Per il quadro generale su titoli, requisiti delle nuove unità, Catasto e condominio si può consultare la guida al frazionamento immobiliare.

Il problema decisivo erano i carichi delle tramezzature

La verificazione ha accertato che le tramezzature previste nel progetto allegato alla CILA superavano il limite indicato dalle NTC 2018 per poterle trattare senza valutazioni specifiche sulla distribuzione dei carichi. Il valore richiamato nella sentenza era superiore a 5 kN/m. Pur senza modificare direttamente gli elementi portanti, l’assetto originario richiedeva quindi approfondimenti incompatibili con la dichiarazione di non incidenza strutturale depositata con la pratica.

In corso d’opera erano state realizzate modifiche: riduzione dello spessore di alcune tamponature e arresto di diversi divisori all’altezza dei controsoffitti. L’assetto finale, definito “as-built” nella verificazione, è stato giudicato non incidente sulla staticità. Il problema, tuttavia, riguardava anche la sequenza amministrativa: l’alleggerimento successivo non cancellava la necessità delle verifiche e dell’eventuale autorizzazione preventiva richiesta dal progetto originario.

Il TAR ha richiamato il carattere preventivo degli adempimenti sismici. Denuncia, preavviso e autorizzazione devono intervenire prima dell’esecuzione quando richiesti; una modifica successiva non costituisce automaticamente una sanatoria strutturale. La guida su autorizzazione sismica e deposito al Genio Civile chiarisce perché classificazione dell’intervento, normativa regionale e documentazione tecnica vanno controllate prima di iniziare.

Il riferimento ai 5 kN/m non va trasformato in una regola fai-da-te valida per ogni parete. Materiali, altezza, disposizione, solaio, distribuzione dei carichi e disciplina regionale devono essere valutati da un tecnico strutturista.

La CILA fuori dal suo ambito non legittima le opere

Quando i lavori richiedono un titolo diverso o un atto di assenso autonomo, la CILA non è sufficiente a renderli legittimi. In tale situazione il Comune non deve “annullare” la comunicazione privata: deve verificare le opere e applicare, se ne ricorrono i presupposti, le misure di vigilanza e repressione previste dal Testo unico dell’edilizia.

Nel caso deciso, la dichiarazione di invarianza del carico allegata alla CILA risultava smentita dalle conclusioni tecniche sul progetto originario. Per questo il TAR ha accolto le censure sulla disciplina sismica e sul mancato controllo comunale.

Cosa ha ordinato il TAR

Il Tribunale ha dichiarato inammissibile la domanda di annullamento della CILA e quella contro una nota meramente interna tra ufficio tecnico e avvocatura comunale. Ha invece annullato la risposta con cui il Municipio aveva escluso la necessità di intervenire.

Il Comune dovrà riesaminare la legittimità urbanistico-edilizia dell’intervento, tenendo conto dei rilievi della sentenza, e fornire una risposta espressa entro sessanta giorni dalla comunicazione o notificazione della decisione. Il TAR non ha ordinato direttamente la demolizione e non ha dichiarato abusivo ogni aspetto del frazionamento.

Restano infatti ferme alcune conclusioni favorevoli alla società: non era provato il cambio d’uso turistico e il frazionamento non costituiva, per il solo numero di appartamenti o per il maggior utilizzo degli impianti, una ristrutturazione edilizia. Il nuovo esame comunale deve concentrarsi sul profilo strutturale e sugli atti preventivi necessari.

La regola operativa

CILA e SCIA non sono provvedimenti amministrativi da impugnare direttamente. Il terzo deve sollecitare il controllo dell’ente e indirizzare l’eventuale ricorso contro il silenzio o contro la determinazione comunale che esclude l’intervento. Nel caso della CILA usata fuori dal suo ambito, il riferimento sono gli ordinari poteri di vigilanza e repressione del DPR 380/2001, non l’annullamento della comunicazione privata.

Prima di contestare i lavori occorre quindi separare tre piani: conformità urbanistica, eventuali adempimenti strutturali e rapporti condominiali. Una violazione su uno di essi non prova automaticamente anche le altre, ma la CILA non può sostituire autorizzazioni richieste da discipline di settore.

Fonti ufficiali

Articolo informativo basato sulla pronuncia indicata. L’applicazione a lavori reali richiede l’esame della pratica, dello stato dei luoghi e della normativa regionale da parte di professionisti qualificati.

Allegato riservato
Scarica la sentenza n. 13362/2026 del TAR Lazio

TAR-Lazio-sentenza-13362-2026.pdf - 419,1 KB

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