Usufrutto immobiliare: cos’è, durata, diritti e costi

L’usufrutto è il diritto reale che consente a una persona di usare un bene altrui e di ricavarne i frutti, mentre la proprietà rimane a un altro soggetto. Nel caso più comune, quello di una casa, l’usufruttuario può abitarla oppure affittarla e incassare il canone; il nudo proprietario conserva la titolarità, ma non può utilizzare l’immobile finché il diritto è efficace.

Non si tratta quindi di un semplice permesso né di un contratto di comodato. L’usufrutto è opponibile ai terzi, può essere costituito a titolo oneroso o gratuito e incide sul valore commerciale dell’immobile. Per questo durata, poteri, spese e modalità di estinzione devono risultare con precisione dal titolo.

La disciplina generale è contenuta negli articoli 978 e seguenti del Codice civile. La guida spiega le regole applicabili agli immobili e distingue l’usufrutto dalla nuda proprietà, dall’uso e dall’abitazione.

Che cos’è l’usufrutto immobiliare

Con l’usufrutto la piena proprietà viene separata in due posizioni. L’usufruttuario ha il possesso e il godimento del bene; il nudo proprietario conserva la proprietà privata del potere di godimento. Quando l’usufrutto termina, le due componenti si riuniscono e il nudo proprietario torna ad avere la piena proprietà senza doverla ricomprare.

L’usufruttuario può trarre dal bene sia i frutti naturali sia quelli civili. Per una casa, il frutto civile tipico è il canone di locazione. Il limite essenziale è la conservazione della destinazione economica: chi riceve in usufrutto un’abitazione non può trasformarne arbitrariamente funzione e caratteristiche in modo incompatibile con il titolo e con le norme urbanistiche.

Il diritto può riguardare l’intero immobile, una quota oppure, se descritta con sufficiente precisione e giuridicamente configurabile, una porzione. Può inoltre gravare su beni mobili, aziende, crediti e altri beni. Quando ha per oggetto beni consumabili si parla di quasi-usufrutto: l’articolo 995 consente di servirsene, ma alla fine impone di pagarne il valore secondo la stima convenuta oppure di restituire beni della stessa quantità e qualità, secondo quanto stabilito.

Come si costituisce l’usufrutto

L’usufrutto può nascere per contratto, donazione, testamento, usucapione oppure direttamente dalla legge nei casi espressamente previsti. È frequente che un genitore doni la nuda proprietà ai figli riservandosi l’usufrutto, oppure venda la nuda proprietà per ottenere liquidità continuando a vivere nella casa.

Per gli immobili, l’atto che costituisce o trasferisce l’usufrutto deve avere forma scritta a pena di nullità, ai sensi dell’articolo 1350 del Codice civile. Per la trascrizione nei registri immobiliari occorre un titolo idoneo, normalmente un atto pubblico o una scrittura privata con firma autenticata. L’intervento del notaio permette di verificare provenienza, ipoteche, vincoli, conformità dei dati e regime fiscale, oltre a rendere il diritto conoscibile ai terzi attraverso la trascrizione.

Una scrittura privata non autenticata può soddisfare in astratto la forma scritta tra le parti, ma non consente da sola la trascrizione: è quindi una soluzione inadeguata per un diritto immobiliare destinato a produrre effetti verso terzi. Anche la visura catastale non costituisce il diritto e non prova da sola la proprietà; il controllo decisivo riguarda il titolo e i registri immobiliari.

Quanto dura l’usufrutto

L’usufrutto è sempre temporaneo. Se è attribuito a una persona fisica, non può protrarsi oltre la sua vita. Il titolo può prevedere una scadenza anticipata, ad esempio dieci o vent’anni: in questo caso il diritto termina alla data stabilita oppure alla morte dell’usufruttuario, se questa avviene prima. Non passa agli eredi.

Quando l’usufruttuario è una persona giuridica, l’articolo 979 stabilisce che la durata non può superare trent’anni. È dunque inesatto affermare che l’usufrutto intestato a una società duri necessariamente trent’anni: quello è il limite massimo, mentre l’atto può fissare un termine più breve.

Usufrutto congiuntivo e diritto di accrescimento

L’usufrutto può essere attribuito a più persone. Alla morte di uno dei cousufruttuari, però, la sua quota non si trasferisce automaticamente agli altri in ogni caso. Il diritto di accrescimento deve risultare dal titolo: se è previsto, il diritto dei superstiti si estende secondo quanto stabilito; se manca, la quota del defunto si consolida normalmente con la corrispondente quota di nuda proprietà.

È quindi importante che un atto a favore di due coniugi chiarisca se l’usufrutto debba cessare pro quota alla morte di ciascuno oppure rimanere integralmente al superstite fino alla sua morte. Una formula generica può produrre un risultato diverso da quello desiderato.

Che cosa può fare l’usufruttuario

L’usufruttuario può abitare l’immobile, concederlo in locazione, percepire i canoni e compiere gli atti necessari alla sua normale amministrazione. Deve però rispettare la destinazione economica, usare la diligenza del buon padre di famiglia e restituire il bene al termine del diritto.

Prima di entrare nel godimento è tenuto, salvo dispensa prevista dal titolo e casi particolari, a redigere l’inventario e a prestare idonea garanzia. Deve inoltre sostenere le spese e gli oneri connessi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria.

L’usufruttuario può realizzare miglioramenti, ma non ha automaticamente diritto al rimborso di quanto speso. L’articolo 985 riconosce, alla cessazione, un’indennità nei limiti della minore somma tra la spesa sostenuta e l’aumento di valore ancora esistente. Le addizioni separabili possono essere rimosse nei limiti dell’articolo 986, salvo che il proprietario preferisca trattenerle corrispondendo l’indennità prevista.

Se i lavori modificano l’immobile, il titolo civilistico non sostituisce le autorizzazioni edilizie. A seconda dell’intervento possono servire la CILA, la SCIA edilizia o il permesso di costruire, oltre al consenso del nudo proprietario quando l’opera eccede il normale godimento o incide sul suo diritto.

L’usufruttuario può affittare la casa?

Sì. Il contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario può continuare anche dopo la cessazione dell’usufrutto, ma entro i limiti dell’articolo 999 del Codice civile. Per essere opponibile deve risultare da atto con data certa anteriore alla cessazione e, in linea generale, non può proseguire per più di cinque anni dalla fine dell’usufrutto. Le locazioni concluse quando mancano cinque anni o meno alla scadenza prevista hanno una tutela più limitata.

Prima di acquistare la nuda proprietà è perciò opportuno controllare anche eventuali locazioni registrate: la riunione dell’usufrutto non garantisce sempre l’immediata disponibilità materiale dell’immobile.

Si può vendere o cedere l’usufrutto?

L’usufruttuario può cedere il proprio diritto, salvo un divieto contenuto nel titolo. La cessione deve essere notificata al proprietario e, per gli immobili, formalizzata e trascritta. Non modifica però la durata originaria: se Tizio cede a Caio un usufrutto vitalizio costituito sulla vita di Tizio, il diritto si estingue alla morte di Tizio, non a quella di Caio.

Anche il nudo proprietario può vendere la nuda proprietà, ma l’acquirente la riceve gravata dall’usufrutto esistente. Per vendere la piena proprietà libera dal diritto occorre invece coordinare la volontà di entrambi, con rinuncia o contestuale cessione dei rispettivi diritti nell’atto.

Usufruttuario e nudo proprietario: diritti e limiti

Il nudo proprietario non può ostacolare il legittimo godimento dell’usufruttuario, ma conserva il diritto di vigilare sulla conservazione del bene e può agire se vi sono abusi. L’usufruttuario, a sua volta, non può disporre della piena proprietà né compiere trasformazioni incompatibili con la destinazione economica.

Chi paga manutenzione, condominio e imposte

La formula “ordinario all’usufruttuario, straordinario al proprietario” è utile ma non basta. Gli articoli 1004 e 1005 pongono a carico dell’usufruttuario manutenzione ordinaria, amministrazione e custodia; le riparazioni straordinarie spettano al nudo proprietario, mentre l’usufruttuario deve corrispondere durante l’usufrutto gli interessi sulle somme impiegate. Se l’intervento straordinario è divenuto necessario perché l’usufruttuario ha omesso la manutenzione ordinaria, la spesa ricade su quest’ultimo.

Nel condominio, il rapporto interno tra i due titolari va distinto da quello verso il condominio. L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile disciplina partecipazione e voto: l’usufruttuario vota sugli affari di ordinaria amministrazione e sul semplice godimento; per innovazioni, ricostruzioni e opere di manutenzione straordinaria il voto spetta di regola al proprietario, con eccezioni quando quest’ultimo rifiuta riparazioni poste a suo carico. Proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente verso il condominio per i contributi dovuti, fermo il diritto di regresso nei rapporti interni.

IMU, IRPEF e TARI

Ai fini IMU, il soggetto passivo è il titolare dell’usufrutto, non il nudo proprietario. L’eventuale esenzione per abitazione principale dipende dall’effettiva dimora abituale e residenza anagrafica dell’usufruttuario e non si applica alle abitazioni di lusso A/1, A/8 e A/9, per le quali valgono le regole specifiche.

Anche il reddito fondiario è dichiarato dall’usufruttuario, perché è il titolare del diritto reale di godimento. Il nudo proprietario, finché dura l’usufrutto, non dichiara quel reddito solo per il fatto di possedere la nuda proprietà. La TARI segue invece l’occupazione o detenzione dei locali secondo la legge e il regolamento comunale: in pratica è normalmente dovuta da chi utilizza l’immobile, ma per occupazioni temporanee e situazioni particolari occorre verificare la disciplina locale.

Non va più indicata la TASI come tributo autonomo: dal 2020 è stata assorbita nella nuova IMU.

Come si calcola il valore di usufrutto e nuda proprietà nel 2026

Il valore economico dipende dal valore della piena proprietà e dalla durata del diritto. Per l’usufrutto vitalizio, ai fini fiscali si applicano i coefficienti stabiliti per classe di età: più giovane è l’usufruttuario, maggiore è il valore dell’usufrutto e minore quello della nuda proprietà.

Per il 2026 il saggio legale è pari all’1,60%, ma la normativa fiscale impone, per la determinazione dei valori, di non assumere un tasso inferiore al 2,5%. Il decreto ministeriale applicabile dal 1° gennaio 2026 utilizza quindi il 2,5% e la relativa tabella. Il valore dell’usufrutto si ottiene, in sintesi, moltiplicando il valore della piena proprietà per il 2,5% e poi per il coefficiente legato all’età; la nuda proprietà è la differenza.

Esempio di calcolo

Se la piena proprietà vale 200.000 euro e l’usufruttuario ha 68 anni, il coefficiente 2026 è 18. Il valore fiscale dell’usufrutto è 200.000 × 2,5% × 18, cioè 90.000 euro; quello della nuda proprietà è 110.000 euro. Il risultato serve per la base imponibile fiscale, ma non obbliga le parti a fissare lo stesso prezzo commerciale: condizioni dell’immobile, redditività, aspettative e accordo negoziale possono incidere sul corrispettivo.

Per un usufrutto a termine il calcolo segue regole diverse, collegate alla durata pattuita. Prima di firmare è opportuno chiedere al notaio un conteggio aggiornato: aliquote, agevolazione prima casa, natura onerosa o gratuita dell’atto e soggetto cedente modificano le imposte effettive.

Quando e come si estingue l’usufrutto

Le cause più comuni sono la morte dell’usufruttuario persona fisica, la scadenza del termine, il non uso protratto per vent’anni e la consolidazione, cioè la riunione di usufrutto e nuda proprietà nella stessa persona. Il diritto può cessare anche per rinuncia, totale perimento del bene o provvedimento giudiziale in caso di grave abuso ai sensi dell’articolo 1015.

Il perimento parziale non estingue necessariamente tutto il diritto: l’usufrutto continua su ciò che rimane e possono operare regole specifiche su indennità assicurative e ricostruzione. Nemmeno la vendita dell’usufrutto lo fa cessare, perché cambia il titolare ma resta ferma la durata originaria.

Che cosa fare dopo la morte dell’usufruttuario

La morte estingue il diritto automaticamente sul piano civilistico; il nudo proprietario diventa pieno proprietario senza che l’usufrutto entri nell’eredità. Occorre però aggiornare l’intestazione catastale attraverso la riunione di usufrutto, allegando la documentazione richiesta e versando i tributi previsti. Il servizio Voltura Web dell’Agenzia delle Entrate contempla espressamente questa tipologia di domanda.

La voltura catastale aggiorna il Catasto, ma non va confusa con la cancellazione o l’annotazione nei registri immobiliari. In funzione del titolo originario e delle formalità presenti, il notaio può indicare se sia utile o necessaria un’ulteriore formalità di pubblicità immobiliare. È prudente verificare entrambi gli archivi prima di una successiva vendita.

Differenza tra usufrutto, uso e abitazione

I tre istituti sono diritti reali di godimento, ma non attribuiscono gli stessi poteri. L’usufruttuario può utilizzare il bene e raccoglierne tutti i frutti nel rispetto della destinazione economica, quindi può normalmente affittare una casa. Il titolare del diritto d’uso può servirsi del bene e raccogliere i frutti soltanto per quanto occorre ai bisogni propri e della famiglia. Il diritto di abitazione consente di abitare una casa limitatamente a tali bisogni.

Uso e abitazione non possono essere ceduti né dati in locazione. Il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite sulla casa adibita a residenza familiare, previsto dall’articolo 540, è inoltre un istituto distinto dall’usufrutto e segue una disciplina propria.

Vantaggi, rischi e controlli prima dell’atto

Per chi cede la nuda proprietà, l’usufrutto permette di ottenere denaro o anticipare il passaggio generazionale mantenendo l’uso e gli eventuali redditi della casa. Per il nudo proprietario può rappresentare un acquisto a prezzo inferiore rispetto alla piena proprietà, ma la disponibilità è differita e non è possibile conoscere con certezza la durata di un usufrutto vitalizio.

Prima dell’atto conviene controllare:

• identità dei titolari, provenienza e continuità delle trascrizioni;
• ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali e altri vincoli;
• durata, quote, eventuale accrescimento e limiti alla cessione;
• locazioni esistenti e loro opponibilità;
• stato urbanistico e catastale dell’immobile;
• ripartizione contrattuale delle spese e lavori già deliberati;
• valore fiscale, imposte e possibile applicazione delle agevolazioni prima casa.

L’acquisto dell’usufrutto può rientrare tra gli atti agevolabili “prima casa” se ricorrono tutti i requisiti, ma il possesso di altri diritti reali può anche impedire una successiva agevolazione. La valutazione va fatta sulla situazione concreta e sulle dichiarazioni da inserire nell’atto.

Domande frequenti sull’usufrutto

L’usufruttuario è proprietario della casa?

No. È titolare di un diritto reale di godimento; la proprietà resta al nudo proprietario. Insieme, i due diritti compongono la piena proprietà.

L’usufruttuario può vendere la casa?

Non può vendere da solo la piena proprietà. Può cedere il proprio usufrutto, salvo divieto nel titolo, mentre il nudo proprietario può vendere la nuda proprietà. Per trasferire la piena proprietà libera occorre il coinvolgimento di entrambi.

L’usufrutto passa agli eredi?

No. Se è vitalizio, si estingue alla morte della persona sulla cui vita è commisurato. Gli eredi devono restituire il bene e regolare eventuali rapporti pendenti, ma non ereditano il diritto.

Il nudo proprietario può entrare nell’immobile?

Non può usarlo o accedervi liberamente contro la volontà dell’usufruttuario. Può però tutelare il proprio diritto, controllare la conservazione del bene nei modi compatibili e agire in caso di abuso.

L’usufruttuario può cambiare la destinazione d’uso?

Non unilateralmente se ciò altera la destinazione economica o lede la nuda proprietà. Servono inoltre i titoli edilizi eventualmente prescritti. È necessario esaminare l’atto e ottenere il consenso del proprietario quando richiesto.

Chi paga l’IMU?

Il soggetto passivo è l’usufruttuario. Il nudo proprietario non paga l’IMU per la sola nuda proprietà. L’esenzione per abitazione principale dipende dai requisiti dell’usufruttuario e dalla categoria catastale.

Chi paga il rifacimento del tetto?

Una riparazione straordinaria è normalmente a carico del nudo proprietario, mentre l’usufruttuario corrisponde gli interessi sulla somma impiegata per la durata del diritto. La risposta cambia se il danno deriva dall’omessa manutenzione ordinaria dell’usufruttuario.

La rinuncia all’usufrutto richiede il notaio?

Per un immobile la rinuncia deve rispettare la forma scritta prevista per gli atti relativi ai diritti reali e deve essere resa opponibile con la corretta pubblicità immobiliare. È quindi necessario rivolgersi al notaio, anche per valutare imposte ed effetti liberali.

Alla morte dell’usufruttuario serve la successione?

L’usufrutto non cade in successione perché si estingue. Il nudo proprietario deve però curare la riunione di usufrutto in Catasto e verificare le formalità immobiliari; altri beni e rapporti del defunto possono naturalmente richiedere la dichiarazione di successione.

Usufrutto e diritto di abitazione sono uguali?

No. L’usufrutto attribuisce un godimento più ampio e consente normalmente la locazione. L’abitazione è limitata ai bisogni abitativi del titolare e della sua famiglia e non può essere ceduta o locata.

In sintesi, l’usufrutto è uno strumento flessibile ma non può essere gestito con formule standard. La durata deve essere collegata correttamente alla persona o al termine, l’accrescimento va scritto, le spese vanno lette insieme alle regole del Codice civile e il valore fiscale deve essere calcolato con i parametri vigenti alla data dell’atto.