Nel rogito tradizionale l’acquirente paga il saldo e il venditore lo incassa al momento della firma. Il deposito del prezzo dal notaio modifica questa sequenza: il denaro viene versato su un conto dedicato e resta separato fino a quando il notaio ha registrato e trascritto l’atto, verificando che non siano comparse nuove ipoteche, pignoramenti, sequestri o altre formalità pregiudizievoli.

È una tutela facoltativa, ma basta che la richieda almeno una delle parti. Non serve quindi che acquirente e venditore siano entrambi d’accordo sull’utilità dello strumento.

È però opportuno parlarne prima del rogito, possibilmente già nel preliminare, perché il venditore deve organizzare i propri pagamenti e il notaio deve predisporre incarico, clausole, conto e modalità di svincolo.

Il deposito non blocca il trasferimento della proprietà: la vendita si conclude con il rogito, mentre resta temporaneamente sospesa la disponibilità del prezzo per il venditore. Di regola lo svincolo richiede pochi giorni, ma la legge non fissa un numero identico per ogni pratica. Tempi e costi dipendono dal caso concreto e devono risultare chiaramente dall’incarico e dal preventivo notarile.

Che cos’è il deposito del prezzo dal notaio

È il meccanismo disciplinato dall’articolo 1, commi 63-67, della legge 147/2013, nel testo modificato dalla legge 124/2017. La legge vigente su Normattiva stabilisce che il notaio o altro pubblico ufficiale deve versare sul conto dedicato l’intero prezzo o il saldo determinato in denaro, se almeno una parte lo richiede e gli conferisce un incarico espresso.

La disciplina si applica agli atti che trasferiscono la proprietà o altri diritti reali su immobili e aziende. Nella compravendita di una casa, il caso tipico è il saldo ancora dovuto al venditore al rogito. Caparra e acconti già pagati prima dell’atto non tornano automaticamente sul conto del notaio; le somme che saranno pagate in futuro richiedono invece una disciplina coerente con le relative scadenze.

Il Consiglio Nazionale del Notariato spiega che lo strumento colma il breve intervallo tra firma e trascrizione. Anche quando le ispezioni eseguite prima del rogito sono pulite, in teoria una formalità contro il venditore potrebbe essere presentata proprio in quell’intervallo e risultare opponibile all’acquirente.

Il notaio trascrive normalmente in tempi brevi, quindi il rischio statistico è limitato, ma il deposito evita che il prezzo sia già nella disponibilità del venditore mentre si completa l’ultima verifica.

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È obbligatorio oppure facoltativo?

Il deposito non si attiva automaticamente in ogni compravendita. È facoltativo per le parti, ma diventa un adempimento del notaio quando viene richiesto da almeno una di esse. Nella pratica lo chiede soprattutto l’acquirente, perché è il soggetto esposto al rischio di pagare prima che la trascrizione consolidi la priorità del proprio acquisto.

La richiesta può essere formulata anche dal venditore, che ottiene la certezza che il saldo sia già stato messo a disposizione sul conto dedicato. Il venditore riceverà materialmente il denaro dopo le verifiche, ma non dovrà confidare in un pagamento promesso per un momento successivo.

Il Notariato consiglia di manifestare la scelta già nel contratto preliminare. Questo permette di precisare importo, strumenti di pagamento, conto di destinazione, evento di svincolo e situazioni particolari. Una richiesta tardiva al rogito può essere possibile, ma rischia di scontrarsi con un mutuo non coordinato, con l’esigenza del venditore di estinguere un finanziamento o con una vendita e un acquisto concatenati nello stesso giorno.

Una rinuncia contenuta nella proposta o nel preliminare non va trattata come una formula senza conseguenze. Se la situazione cambia o emergono nuovi rischi, il notaio deve valutare il testo già sottoscritto e indicare la soluzione compatibile con la disciplina.

Per questo è preferibile non inserire rinunce standard senza aver compreso la tutela cui si rinuncia.

Come funziona, passo per passo

  1. La parte comunica la richiesta. Acquirente o venditore informa il notaio, preferibilmente prima della stesura definitiva del rogito.
  2. Si definisce l’incarico. Vengono indicati importo, strumenti di pagamento, beneficiario, evento di svincolo, eventuali somme per ipoteche, debiti o altri oneri e documenti che proveranno l’adempimento.
  3. Il notaio effettua le verifiche pre-atto. Controlla titolo di provenienza, continuità delle trascrizioni e formalità nei Registri immobiliari, oltre agli altri controlli di propria competenza.
  4. Il denaro viene messo a disposizione. Prima o contestualmente alla firma l’acquirente consegna assegni intestati al notaio o dispone il bonifico sul conto indicato dallo studio. Anche tributi, onorari e spese dell’atto devono essere depositati secondo le istruzioni ricevute.
  5. Le parti firmano il rogito. La proprietà si trasferisce secondo quanto stabilito nell’atto; il prezzo resta sul conto dedicato.
  6. Il notaio registra e trascrive. Esegue gli adempimenti fiscali e la pubblicità immobiliare, poi aggiorna le ispezioni per verificare che non siano intervenute nuove formalità pregiudizievoli.
  7. Il prezzo viene svincolato. Se l’esito è regolare, il notaio dispone senza indugio il pagamento a favore del venditore o degli altri aventi diritto indicati nell’incarico.

Non si deve effettuare autonomamente un bonifico a un conto trovato in una vecchia email o comunicato da un soggetto diverso dallo studio. Coordinate bancarie, intestazione, causale, valuta e termine vanno confermati attraverso i canali ufficiali del notaio. Per importi elevati è prudente verificare telefonicamente l’IBAN con un contatto già noto, così da ridurre il rischio di frodi informatiche.

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Quali garanzie offre il conto dedicato

Le somme depositate costituiscono un patrimonio separato. Non entrano nella successione del notaio, non fanno parte del regime patrimoniale della sua famiglia e sono impignorabili. È impignorabile anche il credito al pagamento o alla restituzione delle somme. Il denaro, quindi, non si confonde con il patrimonio personale o professionale del pubblico ufficiale.

La separazione non significa che il notaio possa scegliere liberamente come utilizzare il prezzo. Lo svincolo segue la legge e l’incarico espresso ricevuto dalle parti. Se il deposito serve anche a pagare una banca per l’estinzione di un’ipoteca, l’amministratore per determinate pendenze o un altro creditore, importi, destinatari e condizioni devono essere identificati.

Gli interessi maturati sul conto, al netto di spese e imposte relative al rapporto bancario, non vengono attribuiti all’acquirente o al venditore: la legge li destina al rifinanziamento di fondi di credito agevolato per le piccole e medie imprese.

Rischio Senza deposito Con deposito del prezzo
Nuova ipoteca o pignoramento tra rogito e trascrizione Il venditore ha già incassato e l’acquirente deve reagire alla formalità sopravvenuta Il prezzo resta separato finché il notaio completa la verifica
Problemi personali o patrimoniali del notaio Non pertinenti se il pagamento è diretto al venditore Le somme sono patrimonio separato, fuori dalla successione e impignorabili
Venditore teme di non ricevere il saldo Dipende dallo strumento consegnato e dalla sua effettiva disponibilità Il denaro è già affidato al notaio e viene pagato dopo le condizioni pattuite
Condizione successiva al rogito Occorre affidarsi all’obbligo di pagamento o ad altra garanzia Lo svincolo può essere collegato all’evento e alla prova descritti nell’atto

Quando il venditore riceve il denaro

Nel caso ordinario il notaio paga il venditore dopo aver registrato e trascritto l’atto e verificato l’assenza di gravami o formalità ulteriori rispetto a quelli già esistenti alla data del rogito o risultanti dall’atto. La legge usa l’espressione “senza indugio”, ma non indica un termine fisso di 24, 48 o 72 ore.

I tempi dipendono dall’esecuzione della formalità, dall’aggiornamento delle ispezioni, dalla banca e dalle istruzioni di pagamento. Il Notariato parla normalmente di pochi giorni. Festivi, pratiche complesse, più immobili, uffici diversi, condizioni aggiuntive o problemi nei dati possono allungare il percorso.

Se l’atto collega il pagamento a un evento ulteriore, il prezzo resta depositato fino alla prova dell’avveramento. La legge ammette una prova risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, oppure le diverse modalità probatorie concordate dalle parti.

Una clausola generica come “fino a quando sarà tutto a posto” è quindi inadeguata: bisogna descrivere evento, termine, documenti, soggetto che li produce e conseguenze del mancato accordo.

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Cosa succede se compare un’ipoteca o un pignoramento

Il deposito impedisce che il prezzo venga automaticamente versato al venditore, ma non cancella da solo la formalità e non risolve ogni controversia. Il notaio sospende lo svincolo secondo l’incarico e informa le parti. A seconda del problema possono servire cancellazione, pagamento del creditore, consenso, rettifica, accordo tra le parti o intervento giudiziario.

È essenziale distinguere una formalità già nota e disciplinata nel rogito da una formalità nuova e incompatibile con quanto dichiarato. La legge consente di depositare anche le somme destinate all’estinzione di gravami o spese non pagate: in presenza di un’ipoteca del venditore, quindi, si può predisporre un pagamento coordinato alla banca e svincolare soltanto il residuo al venditore.

Quando conviene richiederlo

Il deposito può essere utilizzato in qualunque compravendita che rientri nella disciplina, ma è particolarmente utile quando l’acquirente vuole eliminare il rischio residuo tra firma e trascrizione oppure quando esiste una prestazione che sarà completata dopo il rogito.

  • Venditore esposto a creditori: sono note difficoltà economiche, contenziosi o altri elementi che rendono più sensibile il rischio di una formalità sopravvenuta.
  • Ipoteca da cancellare: una parte del prezzo deve estinguere il debito e il residuo può essere svincolato dopo gli adempimenti concordati.
  • Immobile consegnato dopo il rogito: le parti possono subordinare lo svincolo di una somma alla liberazione da persone e cose entro una data precisa.
  • Agibilità o documento mancante: il pagamento può essere collegato alla presentazione del documento o all’adempimento esattamente descritto, quando la vendita resta giuridicamente possibile.
  • Spese condominiali non definite: una somma può essere destinata al pagamento degli importi di competenza del venditore.
  • Prelazione legale: lo svincolo può attendere il decorso del termine o la prova che il diritto non sia stato esercitato.
  • Vendita concatenata: deposito e svincolo possono rendere più sicuro il flusso, ma devono essere coordinati con il successivo acquisto del venditore.

Il deposito non sostituisce le verifiche tecniche e documentali. Se emergono abusi edilizi, difformità catastali, problemi strutturali o vizi dell’immobile, trattenere il prezzo non rende automaticamente il bene regolare. Prima del preliminare servono controlli coerenti con la due diligence immobiliare.

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Deposito, caparra e trascrizione del preliminare

Il deposito del prezzo protegge soprattutto il saldo pagato al rogito. Non rende sicure retroattivamente caparra e acconti consegnati mesi prima al venditore. Per proteggere la fase che precede il definitivo sono rilevanti il contenuto del preliminare, le verifiche iniziali, l’eventuale trascrizione e, negli acquisti di immobili da costruire, la fideiussione prevista dalla disciplina speciale.

Registrazione e trascrizione del preliminare non coincidono. La registrazione è l’adempimento fiscale; la trascrizione produce un effetto prenotativo nei Registri immobiliari e richiede l’intervento notarile. Il deposito opera invece al trasferimento e protegge il denaro durante il completamento della pubblicità del definitivo. Gli strumenti possono essere complementari.

Deposito del prezzo e mutuo

Quando l’acquirente finanzia l’acquisto con un mutuo, la banca deve conoscere in anticipo la destinazione delle somme. L’erogazione può essere disposta sul conto dedicato secondo le istruzioni dello studio, ma tempi, modalità e condizioni della banca vanno coordinati con il rogito e con l’iscrizione dell’ipoteca a garanzia del nuovo mutuo.

Esempio: prezzo di 240.000 euro, caparra già pagata di 20.000 euro, mutuo di 180.000 euro e mezzi propri residui di 40.000 euro. Il saldo di 220.000 euro può essere formato dall’erogazione bancaria e dal bonifico dell’acquirente al conto dedicato. Il venditore lo riceve dopo trascrizione e verifica, secondo l’incarico. L’esempio descrive il flusso, non una regola bancaria universale.

Se il venditore deve estinguere il proprio mutuo con il prezzo, il notaio coordina conteggio estintivo, pagamento alla banca, cancellazione dell’ipoteca e pagamento del residuo.

Non bisogna promettere alla banca o al venditore una disponibilità immediata incompatibile con le condizioni del deposito.

Quanto costa il deposito del prezzo

Non esiste una tariffa nazionale fissa né una percentuale legale applicata al prezzo. Il costo professionale dipende dall’incarico: semplice attesa della trascrizione, più beneficiari, cancellazione di gravami, condizioni successive, verifiche ulteriori, durata del deposito, movimenti bancari e rendicontazione possono richiedere attività diverse.

Il comma 64, che nel testo originario conteneva un riferimento ai maggiori oneri notarili, è stato abrogato dalla legge 124/2017. Per una pratica attuale non è quindi corretto estrarre quella frase dalla versione del 2013 e presentarla come regola vigente. Gli studi del Notariato raccomandano di predisporre un preventivo specifico, distinguendo compenso, eventuale assicurazione, costi bancari, anticipazioni, imposte e altre voci.

Prima di decidere conviene chiedere un preventivo scritto con almeno:

  • compenso per il deposito e per le clausole aggiuntive;
  • IVA, contributi e costi vivi;
  • numero di pagamenti e beneficiari compresi;
  • eventuali costi per condizioni, proroghe o verifiche ulteriori;
  • modalità e tempi indicativi di svincolo;
  • costo di bonifici, assegni o altre operazioni bancarie.

Non è attendibile indicare un prezzo medio uguale in tutta Italia senza conoscere valore e complessità. Il confronto corretto non è soltanto tra parcelle: bisogna verificare quali attività sono comprese e quale rischio economico si vuole coprire.

Clausola e istruzioni: cosa deve essere scritto

L’incarico deve evitare spazi interpretativi. Non è opportuno copiare una clausola generica trovata online, perché il caso può riguardare pagamento dopo trascrizione, estinzione di un’ipoteca, consegna differita, agibilità, debiti condominiali o più condizioni insieme.

Su schermi piccoli scorri la tabella in orizzontale.

Elemento Che cosa precisare Errore da evitare
Somma Importo totale depositato e provenienza dei fondi Confondere prezzo, imposte, onorari e somme destinate a terzi
Beneficiari Venditore, banca, condominio o altri aventi diritto, con importi o criteri Lasciare al notaio una scelta non prevista dall’incarico
Evento ordinario Trascrizione e verifica dell’assenza di nuove formalità pregiudizievoli Fissare una data automatica scollegata dall’esito delle verifiche
Condizione aggiuntiva Prestazione, termine e prova documentale richiesta Usare formule vaghe come “immobile in ordine”
Esito negativo Comunicazioni, sospensione, possibili pagamenti e necessità di accordo Prevedere restituzioni automatiche incompatibili con la vendita già conclusa
Svincolo IBAN, ripartizione, tempi tecnici e spese delle operazioni Comunicare coordinate con canali non verificati

Vantaggi e limiti

Vantaggi Limiti
Protegge il saldo nel periodo tra firma e trascrizione Non elimina difformità urbanistiche, catastali o vizi materiali
Le somme sono separate e impignorabili Il venditore non dispone immediatamente del prezzo
Può coordinare pagamenti a banca o altri creditori Richiede istruzioni precise e coordinamento preventivo
Può subordinare lo svincolo a una prestazione successiva Condizioni complesse possono aumentare tempi e costi
Tutela anche il venditore sull’effettiva disponibilità del saldo Non protegge automaticamente acconti e caparre già versati

Errori da evitare

  • scoprire il deposito soltanto il giorno del rogito senza aver coordinato banca e venditore;
  • credere che il notaio trattenga automaticamente il prezzo in ogni vendita;
  • confondere conto dedicato e conto personale dello studio;
  • versare denaro a un IBAN ricevuto via email senza verificarlo;
  • pensare che il deposito sostituisca visure, perizia tecnica o controllo urbanistico;
  • non disciplinare una vecchia ipoteca o un debito che deve essere pagato con il prezzo;
  • usare condizioni di svincolo prive di termine o prova;
  • contare su un incasso immediato per un acquisto concatenato senza informare il notaio;
  • confondere la tutela del saldo con quella di caparra e acconti precedenti;
  • accettare un costo non dettagliato senza chiedere quali attività comprende.

Domande frequenti

Chi può chiedere il deposito del prezzo?

Almeno una delle parti della compravendita. Di regola lo richiede l’acquirente, ma può chiederlo anche il venditore. È consigliabile comunicarlo già nel preliminare.

Il venditore può rifiutarsi?

La legge prevede il deposito quando lo richiede almeno una parte e viene conferito l’incarico espresso al notaio. Clausole o rinunce già sottoscritte e richieste formulate all’ultimo momento vanno però esaminate dal notaio nel caso concreto.

La proprietà passa subito oppure dopo lo svincolo?

La proprietà passa con il rogito secondo gli effetti dell’atto. Il deposito riguarda la disponibilità del denaro, non rinvia automaticamente il trasferimento dell’immobile.

Quanto tempo resta il denaro dal notaio?

Nel caso ordinario fino a registrazione, trascrizione e verifica dell’assenza di nuove formalità. Spesso bastano pochi giorni, ma non esiste un termine identico per ogni ufficio e pratica.

Il conto dedicato può essere pignorato?

Le somme del comma 63 costituiscono patrimonio separato e sono impignorabili. Non entrano neppure nella successione del notaio o nel regime patrimoniale della sua famiglia.

Il denaro produce interessi per il venditore?

No. Gli interessi, al netto di spese e imposte del conto, sono destinati dalla legge ai fondi di credito agevolato per le piccole e medie imprese.

Si può depositare soltanto una parte del prezzo?

Il deposito legale riguarda l’intero prezzo o il saldo determinato in denaro ancora dovuto al rogito. Somme destinate a gravami, spese o condizioni specifiche vanno ripartite e disciplinate nell’incarico.

Funziona anche se c’è un mutuo?

Sì, se banca, notaio e parti coordinano erogazione, conto di destinazione e tempi. Le procedure non sono identiche per tutti gli istituti, quindi la richiesta va comunicata prima della stipula.

Quanto costa?

Non esiste un prezzo legale fisso. Il costo dipende da importo, durata, condizioni, pagamenti e verifiche; deve essere chiesto con un preventivo dettagliato allo studio notarile.

Cosa accade se emerge una nuova ipoteca?

Il notaio non svincola automaticamente il saldo al venditore. Informa le parti e applica l’incarico; possono servire cancellazione, pagamento del creditore, accordo o altra soluzione giuridica.

Il deposito del prezzo è più efficace quando viene progettato insieme alla compravendita, non aggiunto come formula all’ultimo minuto. Prima del preliminare conviene spiegare al notaio provenienza dei fondi, mutui delle parti, formalità esistenti, tempi di consegna e ogni prestazione che si vorrebbe garantire. Solo così conto dedicato e clausola di svincolo possono proteggere davvero acquirente e venditore.